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??豪宅的價(jià)格為何呈現(xiàn)出來的是剛需產(chǎn)品？

??2024年12月29日，是成都市天府新區(qū)招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一、二批次業(yè)主收房的日子，但對(duì)于曾女士等一批次業(yè)主而言，卻充滿了煩惱與失望。

??他們發(fā)現(xiàn)，交付的房子存在諸多問題，如消防設(shè)施不全、兒童區(qū)游玩設(shè)施缺失等，甚至其中一戶業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)了341處問題，21處涉及安全問題，功能問題涉及86處，外觀問題涉及234處。

??盡管開發(fā)商為交房準(zhǔn)備了三重交付賀禮，但在業(yè)主們看來，這只是開發(fā)商以蠅頭小利哄騙業(yè)主收房的伎倆。曾女士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，本次一、二批次交房近400套，目前有一半業(yè)主拒絕收房。

??記者走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾由來已久。在此之前，曾女士等一批次業(yè)主已經(jīng)就開發(fā)商涉嫌虛假宣傳、品質(zhì)降級(jí)等問題進(jìn)行了數(shù)次維權(quán)。

??在維權(quán)過程中，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商態(tài)度強(qiáng)硬，拒絕整改項(xiàng)目，甚至以“符合報(bào)規(guī)報(bào)建”為由回應(yīng)業(yè)主的所有質(zhì)疑。業(yè)主們認(rèn)為，項(xiàng)目品質(zhì)與項(xiàng)目?jī)r(jià)格嚴(yán)重不符，他們購(gòu)買的改善型住宅售價(jià)不菲，但實(shí)際呈現(xiàn)的效果卻大打折扣。從外立面到精裝價(jià)格，開發(fā)商的宣傳與實(shí)際呈現(xiàn)均存在明顯差異。

??更為嚴(yán)重的是，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)購(gòu)房時(shí)置業(yè)顧問口中的精裝價(jià)格也悄然改變。面對(duì)業(yè)主的疑問，開發(fā)商的解釋與事實(shí)不符，甚至在同一樓盤內(nèi)出現(xiàn)了不同的精裝價(jià)格。業(yè)主們對(duì)此表示強(qiáng)烈不滿，并向相關(guān)部門投訴。

??對(duì)此，記者致電天府新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局，其工作人員表示，已經(jīng)收到招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一批次業(yè)主對(duì)此事的投訴，調(diào)查完畢之后會(huì)出具正式的文書。如果開發(fā)商真的存在虛假宣傳，會(huì)根據(jù)相關(guān)條例進(jìn)行處罰。

??“雙標(biāo)”交付

??“維權(quán)到現(xiàn)在，連項(xiàng)目負(fù)責(zé)人都未見過，與我們交涉的始終是客戶部的人員。”

??2024年11月15日上午10點(diǎn)，曾女士及招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一批次50多位業(yè)主出現(xiàn)在中海國(guó)際中心C座的一樓大廳，這里是招商（蛇口）成都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口成都公司”）所在地。

??曾女士向記者透露，當(dāng)天是和開發(fā)商約好“坐下來好好溝通”的日子，但開發(fā)商遲遲未告知會(huì)談的地點(diǎn)。無奈之下，50多名業(yè)主代表才來到開發(fā)商辦公地點(diǎn)。

??業(yè)主聚集在大廳后，開發(fā)商方面終于有了回應(yīng)，他們要求50多名業(yè)主回招商時(shí)代公園項(xiàng)目部進(jìn)行會(huì)談。面對(duì)這一提議，業(yè)主們態(tài)度堅(jiān)決，僅派出5名代表回去參與溝通，其余業(yè)主則繼續(xù)留守在寫字樓大廳。

??曾女士說：“負(fù)責(zé)與5名業(yè)主代表溝通的工作人員播放并念了一遍PPT的內(nèi)容文字后，不到半小時(shí)，溝通便結(jié)束了。”讓業(yè)主不解的是，開發(fā)商說已經(jīng)主動(dòng)對(duì)南北大門立面、宅間花園景觀、首層大堂、負(fù)一層大堂、電梯轎廂進(jìn)行了升級(jí)，但對(duì)業(yè)主提出的訴求全部予以否定。

??據(jù)了解，招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一批次業(yè)主訴求是整改住宅南側(cè)外立面、北門外立面、園林景觀、住宅內(nèi)裝等。

??業(yè)主們提供的北大門宣傳效果圖與現(xiàn)狀圖形成了鮮明對(duì)比。“宣傳展現(xiàn)的是參天大樹，氣勢(shì)磅礴，實(shí)體就是小樹苗。”曾女士表示，溝通過程中，開發(fā)商始終強(qiáng)調(diào)一切都是按照?qǐng)?bào)規(guī)報(bào)建的內(nèi)容修建的。業(yè)主們對(duì)招商蛇口成都公司處理此事的態(tài)度非常不滿。“如果業(yè)主提出的整改不符合報(bào)規(guī)報(bào)建要求，那么他們自行的整改就符合要求嗎？”

??對(duì)此，記者聯(lián)系招商蛇口成都公司希望進(jìn)行采訪，截至記者發(fā)稿，對(duì)方并未回復(fù)采訪內(nèi)容。

??“符合報(bào)規(guī)報(bào)建”

??業(yè)主們要求整改，是因?yàn)橛X得項(xiàng)目品質(zhì)與價(jià)格不符。

??將時(shí)間撥回2023年10月，曾女士為了孩子能接受更好的教育，決定在天府新區(qū)教育資源最好的C學(xué)區(qū)購(gòu)買一套新房。2023年12月1日她便看中并購(gòu)買了離學(xué)校很近的招商時(shí)代公園54號(hào)地塊的改善型住宅，優(yōu)惠后總價(jià)500多萬(wàn)元，折算下來單價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米。

??業(yè)主提供的資料顯示，招商時(shí)代公園54號(hào)地塊的宣傳資料用語(yǔ)是“由光影編排的建筑格局，繪就空中立體的海”，比如鍛造香檳金鋁板，鑲邊輕奢金屬線條，米灰色仿石漆、落地窗、大面寬的藝術(shù)界面，塑造藍(lán)灰LOW-E幕墻等。

??然而，2024年9月，業(yè)主卻在現(xiàn)場(chǎng)看到，54號(hào)地塊實(shí)際呈現(xiàn)的外立面使用的是透視度極高的玻璃，看上去不僅廉價(jià)且占比較少，更大面積的是真石漆墻體。

??業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)報(bào)規(guī)報(bào)建，外立面會(huì)大面積使用米灰色石漆，但北面外立面卻呈現(xiàn)出大面積的灰黑色石漆。從南門的宣傳資料上看，南面的層間條紋和背面都應(yīng)該是鋁板，但實(shí)際呈現(xiàn)的使用材料是廉價(jià)的石漆。

??據(jù)悉，招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一批次業(yè)主所購(gòu)房屋單價(jià)普遍在3.5萬(wàn)~3.6萬(wàn)元/平方米，符合當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問所言的“54號(hào)地塊是高端產(chǎn)品，品質(zhì)對(duì)標(biāo)57號(hào)地塊的產(chǎn)品定位”。但業(yè)主們認(rèn)為，從實(shí)際呈現(xiàn)的效果來看，54號(hào)地塊不僅未達(dá)到宣傳標(biāo)準(zhǔn)，反而有明顯降級(jí)的感覺。豪宅價(jià)格呈現(xiàn)出來的卻是剛需產(chǎn)品，并不匹配3萬(wàn)多元的房?jī)r(jià)。

??對(duì)此，招商蛇口成都公司的解釋是，項(xiàng)目都是按照?qǐng)?bào)規(guī)報(bào)建進(jìn)行修建的。北大門沒有做宣傳展示，也沒有法律規(guī)定必須把所有外立面都展示出來。

??此外，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房時(shí)置業(yè)顧問口中的精裝價(jià)格也悄然發(fā)生了改變。

??據(jù)業(yè)主提供的購(gòu)房合同顯示，建筑面積174平方米的房子，裝修總價(jià)55萬(wàn)元，折算下來，精裝單價(jià)約為3000元/平方米。曾女士告訴記者，當(dāng)時(shí)開發(fā)商給他們宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)是5040元/平方米，且有項(xiàng)目置業(yè)顧問的聊天記錄截圖為證，如果合同約定近3000元/平方米的裝修價(jià)格沒問題，那開發(fā)商和置業(yè)顧問的行為就涉及虛假宣傳。

??面對(duì)業(yè)主的疑問，招商蛇口成都公司的解釋是，成都市住建局要求裝修價(jià)格不能超過3000元/平方米。但隨后記者在相關(guān)房產(chǎn)信息平臺(tái)查詢，發(fā)現(xiàn)招商時(shí)代璟苑（招商時(shí)代公園54號(hào)地塊備案名）的可售房源中有一套建筑面積約173.56平方米的套四房源，其精裝總價(jià)為874742元，折算下來，每平方米的精裝價(jià)格約5039.99元。這與招商蛇口成都公司的說辭并不一致。

??當(dāng)記者向招商蛇口成都公司確認(rèn)聊天記錄中置業(yè)顧問身份時(shí)，招商蛇口成都公司并未對(duì)此回復(fù)。

??曾女士表示，他們已向天府新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局反映此事。

??對(duì)此，記者致電天府新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局，其工作人員表示，已經(jīng)收到招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一批次業(yè)主對(duì)此事的投訴，調(diào)查完畢之后會(huì)出具正式的文書。如果開發(fā)商真的存在虛假宣傳，會(huì)根據(jù)相關(guān)條例進(jìn)行處罰。

??不過上述工作人員也談到，僅憑宣傳資料和微信聊天記錄的截圖，很難確定是否有虛假宣傳的行為。

??四川品默律師事務(wù)所何川律師認(rèn)為，如果沒有行政認(rèn)定的虛假宣傳處罰，民事上法院幾乎不會(huì)支持。因?yàn)樵陂_發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議中往往都有這么一句話：“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分，不對(duì)房屋的價(jià)格產(chǎn)生影響，一切以本合同為準(zhǔn)……”

??監(jiān)管流程割裂

??一波未平，一波又起。

??2024年10月，招商時(shí)代公園54號(hào)地塊二批次房源宣布降價(jià)，精裝房單價(jià)降至2.7萬(wàn)元/平方米。而曾女士等一批次業(yè)主，購(gòu)買時(shí)均為3.5萬(wàn)~3.6萬(wàn)元/平方米成交，房屋總價(jià)相差近百萬(wàn)元。

??據(jù)曾女士透露，在最近一次與開發(fā)商的溝通中，招商蛇口成都公司高層亦承認(rèn)，一批次業(yè)主相比二批次業(yè)主，整體虧了80萬(wàn)～100萬(wàn)元。

??部分業(yè)主告訴記者，在與開發(fā)商的溝通中，對(duì)方稱“招商蛇口作為央企，任何一個(gè)決定必須通盤考慮”，拒絕僅針對(duì)54號(hào)地塊一批次業(yè)主的損失作出補(bǔ)償。

??事已至此，54號(hào)地塊一批次業(yè)主非常明確，對(duì)方并不會(huì)對(duì)他們進(jìn)行賠償。不過曾女士仍不明白，為何開發(fā)商要進(jìn)行虛假宣傳？為何不按照?qǐng)?bào)規(guī)報(bào)建的內(nèi)容來做宣傳？

??對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，曾女士的疑問是合理的。因?yàn)殚_發(fā)商報(bào)規(guī)報(bào)建是從規(guī)劃的角度進(jìn)行審批，而宣傳是由市場(chǎng)監(jiān)管部門監(jiān)管，涉及兩個(gè)不同的監(jiān)管部門，關(guān)于房?jī)r(jià)的監(jiān)管工作又以住建部門為主。從某種意義上來說，整個(gè)流程是割裂的。

??“從房地產(chǎn)發(fā)展新模式的角度來講，如果能做到全生命周期式的管理，能有效避免項(xiàng)目陷入維權(quán)。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，比如招商時(shí)代公園54號(hào)地塊一批次業(yè)主，如果在購(gòu)房時(shí)，能夠查詢到規(guī)劃、報(bào)規(guī)報(bào)建的詳細(xì)內(nèi)容，就可以有效防范增加糾紛的可能性。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，如果房子已賣給購(gòu)房者，開發(fā)商一旦出現(xiàn)違法違規(guī)，購(gòu)房者必將面臨交付問題，就很容易形成群體事件。

??而何川律師表示，如果開發(fā)商的整改沒有完成，還是建議曾女士等人不要著急接房，接房后往往更難維權(quán)。