??導(dǎo)  語：

??哪類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)有望持續(xù)向好，又有哪些城市只是曇花一現(xiàn)，值得警惕？

??◎  克而瑞研究中心 /馬千里、邱娟、周奇

??近年來，中西部省份承接了大量東部沿海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并且隨著一代農(nóng)民工的老去，為中西部城市帶來了更多人口回流。回流的人口為這些省份的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新的置業(yè)需求，即使在市場(chǎng)整體表現(xiàn)一般的2019年，不少城市也有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。而2020年初新冠疫情的爆發(fā)，同樣在一定程度上增加了這些城市吸納回流人口的可能性。種種積極因素的出現(xiàn)，使得我們有必要對(duì)人口留出大省的房地產(chǎn)發(fā)展前景重做審視：在其中，哪類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)有望持續(xù)向好，又有哪些城市只是曇花一現(xiàn)，值得警惕？

??01

??全國綜述：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移推動(dòng)人口回流

??為中西部帶來更多置業(yè)需求

??得益于東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)追趕之勢(shì)顯現(xiàn)，流動(dòng)人口也呈現(xiàn)回流跡象。同時(shí)，由于東部地區(qū)房?jī)r(jià)居高不下，購買能力不足，更多的購房者或?qū)⑻ど戏掂l(xiāng)置業(yè)的征途，尤其是在疫情影響之下，外出務(wù)工人員春節(jié)后返程受限，加之應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，各省市推行新政促復(fù)工復(fù)產(chǎn)，中西部的人口流出大省或?qū)⒂瓉矸掂l(xiāng)置業(yè)的良好契機(jī)。

??1 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移推進(jìn)，促進(jìn)中西部省份經(jīng)濟(jì)較快增長（略） 

??2 人口回流：全國流動(dòng)人口逐年下降，中西部省內(nèi)流動(dòng)占比顯著提升（略） 

??3 人口規(guī)模：基數(shù)龐大疊加高生育意愿，中西部省市人口增長不應(yīng)小覷（略） 

??4 城鎮(zhèn)化發(fā)展：中西部城鎮(zhèn)化率提升空間更大，近年來城鎮(zhèn)人口快速增長（略） 

??5 購房需求：高房?jī)r(jià)門檻下，更多購房者選擇選擇落葉歸根（節(jié)選）

??通過對(duì)35個(gè)一二線城市購房的難易程度進(jìn)行衡量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：上海、深圳和廈門三個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比均超25年，遠(yuǎn)高于6-8年的合理水平，購房難度十分之大；其次，房?jī)r(jià)收入比處于15-25之間、購房難度處于第二梯隊(duì)的北京、福州、哈爾濱、蘇州、杭州5個(gè)城市，也均是東部地區(qū)的中心城市，除哈爾濱外，其余城市住房均價(jià)均在2萬元/平方米以上，購房難度也處于較高水平，大部分流動(dòng)人口無力負(fù)擔(dān)。東部中心城市房?jī)r(jià)高企，大部分流動(dòng)人口無力負(fù)擔(dān)。

??相比之下，中西部中心地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，典型如西北中心城市烏魯木齊、西寧、呼和浩特、蘭州等城市房?jī)r(jià)收入比均在8年以下，處于6-8年的合理區(qū)間之間。此外，即使是處于中部的鄭州、武漢、西安、合肥等中心城市，房?jī)r(jià)收入比均在15以下，明顯低于東部的發(fā)達(dá)城市，加之近些年這些城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)相對(duì)較好，疊加人才新政的利好，人口吸引力有了很大程度的提升，在房地產(chǎn)方面可能存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。

??三成購房者有意向返鄉(xiāng)置業(yè)，家鄉(xiāng)省會(huì)因此受益。基于CRIC研究中心返鄉(xiāng)置業(yè)意愿調(diào)查研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：近三成購房者有意返鄉(xiāng)置業(yè)。在人口流出大省中，福建返鄉(xiāng)置業(yè)意愿最高，高達(dá)40%，這與福建的宗族觀念較強(qiáng)有極大關(guān)聯(lián)，其次是四川、安徽、廣東、湖南、河南等省份，返鄉(xiāng)置業(yè)比重均在30%以上，相比之下，浙江、江蘇、河北等東部省份相對(duì)較小。總的來看，中西部省份返鄉(xiāng)置業(yè)意愿強(qiáng)于東部省份。

??返鄉(xiāng)置業(yè)的目標(biāo)城市，則以省會(huì)城市為主，主要是由于省會(huì)城市相較其他三四線城市，在就業(yè)崗位、收入水平等方面表現(xiàn)較優(yōu)，加之醫(yī)療、教育等配套相對(duì)完善，尤其是經(jīng)濟(jì)整體欠發(fā)達(dá)的中西部省份，省會(huì)受益最明顯。

??6 復(fù)工就業(yè)：3月末仍有近半跨省遷徙人口留在家鄉(xiāng)，2020年本地就業(yè)有望進(jìn)一步增長（節(jié)選）

??受新冠肺炎疫情的影響，人口的流動(dòng)受到極大的影響，2020年春節(jié)后全國總體遷徙量?jī)H為2019年同期[注：由于疫情影響，今年大部分城市復(fù)工時(shí)間后移，2020年春節(jié)后人口遷徙周期按照（正月初五-正月十六）計(jì)算，2019年依然按照正常公開前后共一周時(shí)間計(jì)算（正月初五-正月十一）]的38%，呈大幅下滑趨勢(shì)。本應(yīng)在春節(jié)后流出的人口被迫滯留家鄉(xiāng)，這些現(xiàn)在湖北、貴州、廣西、江西等中西部勞務(wù)輸出大省尤為顯著。為了加快復(fù)產(chǎn)復(fù)工進(jìn)度，許多省市密集發(fā)布促復(fù)工政策，尤其是勞務(wù)輸出大省安徽，表現(xiàn)更為積極，各城市均在積極引導(dǎo)流動(dòng)人口本地復(fù)工。

??即使時(shí)間到了3月末，仍有近四成跨省遷徙人口留在家鄉(xiāng)。尤其是湖北省，受疫情管控的影響，依然有高達(dá)92%的流動(dòng)人口依舊留在家鄉(xiāng)。其次是貴州，45%的流動(dòng)人口尚未返工；此外，廣西、江西、安徽和河南等人口流出大省均有超三成流動(dòng)人口留在本地，湖南、四川比重稍小，分別為26%和12%。

??02

??以安徽為例：合肥吸引大部分回流人口

??滁州、蚌埠發(fā)展機(jī)遇亦可期

??近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人口外流大省之一的安徽迎來了明顯的人口回流跡象，從2013年到2019年已經(jīng)連續(xù)六年人口回流。在2019年，安徽被納入長三角一體化發(fā)展規(guī)劃，各城市也迎來了新的機(jī)遇。接下來，我們將結(jié)合產(chǎn)業(yè)、人口流動(dòng)、城鎮(zhèn)化、返鄉(xiāng)置業(yè)、留鄉(xiāng)置業(yè)以及當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模等多方面指標(biāo)來重新審視安徽各城市的發(fā)展機(jī)遇。

??1 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：緊抓長三角一體化機(jī)遇，滁州、宣城承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入初見成效（略） 

??2 人口遷徙：馬鞍山、滁州人口回流跡象明顯，但多數(shù)城市人口外流仍未明顯改觀 

??長久以來，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和江浙滬之間的差距較大，安徽省內(nèi)外出務(wù)工人口一直保持在較高規(guī)模，省內(nèi)各城市中僅有合肥、淮北和馬鞍山是人口凈流入的城市，其余城市均處于人口凈流出的狀態(tài)，如宣城在2010年~2016年間戶籍外流人口均在20萬以上。不過，近些年來安徽省各城市積極承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也吸引了部分外出人口回鄉(xiāng)就業(yè)，2013年起安徽省就出現(xiàn)了人口回流的跡象，至2018年已連續(xù)六年持續(xù)回流。 

??各城市方面。近幾年來合肥的綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，其對(duì)人才的吸引力正在提升，2019年常住人口機(jī)械增長量超過3萬人，位居全省首位。其他城市中，除皖北六市外，其余三四線城市在2019年均有人口回流的跡象；其中，馬鞍山表現(xiàn)最為突出，2019年常住人口機(jī)械增量超過1萬人，位居十五個(gè)城市首位；2019年經(jīng)濟(jì)大幅跨步的滁州表現(xiàn)也比較突出，2019年常住人口凈流入量也接近1萬人，排在第二位。

??就長期趨勢(shì)來看，隨著省際交流的加深，安徽省內(nèi)大部分城市均表現(xiàn)出了“人口流動(dòng)雙向加速”的現(xiàn)象，即雖然外來人口增加但外出人口規(guī)模也在增加。這也意味著大部分城市的人口外流現(xiàn)象并沒有得到明顯改善。值得注意的是，安慶、蕪湖、六安和亳州四個(gè)城市卻出現(xiàn)了人口流動(dòng)雙向收縮的現(xiàn)象。雖然外出人口規(guī)模在減少，但本地的外來人口規(guī)模的減少則表明當(dāng)?shù)貙?duì)外來人口的吸引力在減弱，這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長期發(fā)展是不利的。

??合肥雖然也出現(xiàn)了“人口流動(dòng)雙向收縮”的現(xiàn)象，但主要是由于近年合肥大力吸引人才落戶，降低了落戶門檻，流動(dòng)人口獲得戶籍的速度加快，因此導(dǎo)致外來人口規(guī)模有所減少，近年來人口增長較快的西安等二線城市均有此現(xiàn)象。

??3 城鎮(zhèn)人口：蚌埠城鎮(zhèn)化率快速增長，城鎮(zhèn)人口增速超過省會(huì)合肥（略） 

??4 返鄉(xiāng)置業(yè)：“返省不返鄉(xiāng)”，七成購房者希望在合肥置業(yè)（節(jié)選） 

??再進(jìn)一步來看省內(nèi)跨城就業(yè)的安徽人的置業(yè)需求。對(duì)于工作地點(diǎn)不在合肥的人群，有6成以上都選擇在戶籍地買房，僅有不到三成的比例選擇在當(dāng)前工作的城市買房；而在合肥工作的省內(nèi)流動(dòng)人口中，9成以上都愿意在合肥購房，僅有8%選擇回到家鄉(xiāng)置業(yè)。由此可見，合肥對(duì)于省內(nèi)人口的吸引力明顯要強(qiáng)于省內(nèi)其他城市。 

??無論是省外回鄉(xiāng)置業(yè)，還是省內(nèi)跨城置業(yè)，合肥都是安徽人跨城置業(yè)的首選，聚集了8成左右的安徽省跨城購房需求。其余城市中，外出人口規(guī)模較大的阜陽以及省內(nèi)第二大城市蕪湖的比例相對(duì)較高，但也分別僅為5%和3%，難敵合肥的優(yōu)勢(shì)。

??5 留鄉(xiāng)就業(yè)：多舉措支持省內(nèi)轉(zhuǎn)移就業(yè)，宣城表現(xiàn)更為積極（略） 

??6 房地產(chǎn)市場(chǎng)：淮南、淮北投資增速過快，2020年需警惕庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)（略） 

??7 小結(jié)：人口增長與產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)并存，中小城市中滁州發(fā)展前景值得期待（略）

??03

??總結(jié)：特殊時(shí)期下流動(dòng)人口留鄉(xiāng)就業(yè)加速

??置業(yè)需求亦由此受益

??通過上文對(duì)人口流出大省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)承接、人口規(guī)模變動(dòng)尤其是回流趨勢(shì)、城鎮(zhèn)化增量空間、返鄉(xiāng)置業(yè)需求以及面對(duì)疫情出臺(tái)的“留人”舉措進(jìn)行系統(tǒng)分析，我們對(duì)人口流出大省未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有了更為清晰的認(rèn)知。 

??在東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的利好之下，中西部人口輸出大省的產(chǎn)業(yè)水平有了明顯改善，購房需求和購買力水平也隨之提升，同時(shí)中西部省份也處于城鎮(zhèn)化的快速提升期，這樣勢(shì)必也會(huì)增加部分購房群體。此外，疫情管控下四成人暫未離鄉(xiāng)，也進(jìn)一步催生留鄉(xiāng)置業(yè)需求。當(dāng)然大部分三四線城市產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)不足，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能滯緩，依然面臨嚴(yán)重的人口外流。至于城市未來的發(fā)展前景，總體上還是以二線省會(huì)城市為主，長沙、成都、鄭州、武漢在各指標(biāo)上表現(xiàn)均較優(yōu)，市場(chǎng)前景整體優(yōu)于合肥、貴陽、南昌、南寧；此外，三四線中的滁州、株洲等城市在省會(huì)輻射帶動(dòng)下，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)表現(xiàn)較佳，人口回流趨勢(shì)漸顯，可適當(dāng)考慮。

??1 省會(huì)城市贏得承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先機(jī)，對(duì)省內(nèi)三四線人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng) 

??長久以來，中西部省份由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，人口外流十分嚴(yán)重，而近些年在東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的利好之后，產(chǎn)業(yè)升級(jí)效果逐漸顯現(xiàn)，部分中西部城市已經(jīng)出現(xiàn)了人口回流，加之在疫情的影響之下，更多的人在思考要不要離開家鄉(xiāng)，有數(shù)據(jù)顯示即使到了3月末，仍有近四成人口跨省遷徙人口依然留在家鄉(xiāng)，購房需求潛在一定的上升空間。當(dāng)然，這種利好并非全部覆蓋，部分城市由于承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的能力和優(yōu)勢(shì)不足，無法提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口外流還在不斷加劇。就此來看，人口輸出大省房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。

??1.1機(jī)會(huì)點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移推動(dòng)、城鎮(zhèn)化率更快提升、留鄉(xiāng)置業(yè) 

??就機(jī)會(huì)點(diǎn)來看，主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的推動(dòng)、城鎮(zhèn)化率的快速上升以及疫情影響下留鄉(xiāng)置業(yè)機(jī)會(huì)的增多等方面：

??第一，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提升本地產(chǎn)業(yè)水平，購房需求和購買力有一定程度提升。東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的利好之下，勞務(wù)中西部地區(qū)尤其是勞務(wù)輸出大省迎來了春天，承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，此舉既提升了本地產(chǎn)業(yè)水平，又增加了勞動(dòng)力崗位的數(shù)量，增加外流人口返鄉(xiāng)的可能性；另一方面，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)也在一定程度上提升當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨剑嵘速彿磕芰ΑＲ猿薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移較突出的滁州為例，2019年常住人口達(dá)414.7萬，較2018年增加3.3萬人，其中自然增加了2.4萬人，人口機(jī)械遷入量0.9萬人，人口回流已經(jīng)顯現(xiàn)。同時(shí)，滁州全市規(guī)上工業(yè)增加值同比增長11.6%，高于全省4.3個(gè)百分點(diǎn)，居安徽全省第1位，2019年其全市房地產(chǎn)銷售面積達(dá)1076萬平方米，這對(duì)于一個(gè)僅有400余萬人口的城市來說表現(xiàn)尤為突出。、

??第二，城鎮(zhèn)化處于快速上升期，豫、川、皖城鎮(zhèn)人口增量?jī)H次于粵、魯、冀。相較于東部地區(qū)，中西部人口流出大省城鎮(zhèn)化率處于相對(duì)較低水平，多處于47%-59.1%之間，根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展的“S”型軌跡經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ停@些區(qū)域還處于城鎮(zhèn)化的加速期，城鎮(zhèn)人口還有較大的增長空間。以城鎮(zhèn)化率處于低位，但增速突出（近3年城鎮(zhèn)化增量均超5個(gè)百分點(diǎn)）的貴州、湖南為例，城鎮(zhèn)人口增量分別為228萬、413萬人，在31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中分別排13、6位，增量高于大部分東部地區(qū)省市；此外，人口基數(shù)突出的河南、四川、安徽等表現(xiàn)更為突出，近3年城鎮(zhèn)人口增量均超350萬人，僅次于廣東、山東和河北三個(gè)東部省份。

??第三，疫情管控下四成人暫未離鄉(xiāng)，進(jìn)一步催生留鄉(xiāng)置業(yè)需求。疫情管控之下，無論是主動(dòng)還是被動(dòng)，有近四成的流動(dòng)人口放緩了返城的步伐。有些人可能是受工作暫未恢復(fù)等因素影響，短期暫留家鄉(xiāng)，難得的“長假”也催生了部分購房需求；有些人也可能經(jīng)過此番疫情，發(fā)現(xiàn)了家鄉(xiāng)的閃光點(diǎn)，譬如經(jīng)濟(jì)、就業(yè)機(jī)會(huì)、配套等都有了改善，加之家鄉(xiāng)出臺(tái)的種種“留人”政策，綜合權(quán)衡之下，考慮長期留在家鄉(xiāng)發(fā)展，這些人的留下勢(shì)必在一定程度上提升房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。

??1.2風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：部分城市對(duì)流動(dòng)人口回遷吸引力不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移或面臨短期放緩（略） 

??2 城市綜合預(yù)判：人口回流顯著的長沙、成都未來可期，滁州、株洲優(yōu)勢(shì)也較為突出 

??為了對(duì)中西部人口流出大省各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)做出更為客觀的評(píng)價(jià)，結(jié)合2020年疫情背景下的特殊情況，加入了與復(fù)工相關(guān)的指標(biāo)，最終形成一個(gè)包含經(jīng)濟(jì)基本面、人口基數(shù)、潛在需求量和購買力四個(gè)方面8個(gè)指標(biāo)的一個(gè)相對(duì)完備的評(píng)價(jià)體系，進(jìn)而選出更值得關(guān)注的城市。由于二線城市與三四線城市在人口、經(jīng)濟(jì)規(guī)模上差異較大，我們將這些城市分能級(jí)進(jìn)行預(yù)判。

??2.1二線城市：新冠疫情促流動(dòng)人口加速向省會(huì)集聚，置業(yè)需求有望加速增長

??中西部人口流出大省的二線城市均為各省省會(huì)城市，均為各省的經(jīng)濟(jì)中心，在承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有先導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，除南寧外，2019年經(jīng)濟(jì)增速均在7.4%以上，同時(shí)這些城市在就業(yè)、配套等方面表現(xiàn)均較為突出，尤其是成都，2019年求職競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)高達(dá)35.3，與東部一二線城市相差無異。

??此外，這些城市房?jī)r(jià)水平相較東部一二線城市偏低，房?jī)r(jià)收入比多在12年以下，尤其是長沙，房?jī)r(jià)收入比僅有8.3，購房負(fù)擔(dān)較輕，這些城市憑借這些優(yōu)勢(shì)條件，近些年均已經(jīng)顯現(xiàn)出人口回流跡象，尤其是長沙，2018年人口機(jī)械遷入量18萬人，占當(dāng)年常住人口比重為2.2%。這無疑對(duì)于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成較大利好，根據(jù)返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)，有三、四成的流動(dòng)人口有返鄉(xiāng)置業(yè)的打算，而省會(huì)城市，則他們的首選目標(biāo)城市。

??新冠疫情爆發(fā)之后，這些城市或多或少的出臺(tái)了促進(jìn)復(fù)工政策，且力度明顯高于周邊三四線城市，流動(dòng)人口省內(nèi)像省會(huì)聚集的速度會(huì)進(jìn)一步加快，置業(yè)需求也有望快速增長。

??2.2三四線城市：人口外流致部分城市需求受限，滁州、株洲提升空間更可期（略）

??2.2.1人口持續(xù)流出、本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，阜陽、周口等市難抓發(fā)展新機(jī)遇（略）

??2.2.2積極促進(jìn)流動(dòng)人口留鄉(xiāng)置業(yè)，滁州、株洲需求規(guī)模有望進(jìn)一步加大（略）