一季度50城住宅綜合收益率小幅下降至2.6%，二三線(xiàn)城市仍有下降空間

??上海易居房地產(chǎn)研究院04月27日發(fā)布《2020年一季度50城住宅綜合收益率研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

???50城住宅綜合收益率小幅下降，降溫趨勢(shì)未變。當(dāng)前在“穩(wěn)”的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)漲幅波動(dòng)減小，租金收益對(duì)住宅的綜合持有收益率產(chǎn)生了更大的影響。隨著經(jīng)濟(jì)衰退的影響逐漸顯現(xiàn)，未來(lái)幾個(gè)季度房?jī)r(jià)仍有進(jìn)一步下跌的空間，使得綜合收益率繼續(xù)下降。

??一線(xiàn)城市住宅綜合收益率持續(xù)上升，二三線(xiàn)城市仍有下降空間。一線(xiàn)城市綜合收益率已經(jīng)連續(xù)3個(gè)季度上升，主要由于調(diào)整時(shí)間較長(zhǎng)，有企穩(wěn)回升需求；相比之下，二線(xiàn)城市有所回升但未改下降趨勢(shì)，三線(xiàn)城市則仍有較大下降空間。

??易居研究院研究員王若辰表示：平均來(lái)看，持有住宅投資的綜合收益率合理水平為每年8%左右，其中房?jī)r(jià)漲幅在5%左右，租金收益率在3%左右。目前住宅的綜合收益率較低，是因?yàn)槭袌?chǎng)處于降溫期，未來(lái)一兩個(gè)季度還有下降的空間，但當(dāng)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)會(huì)回到合理水平附近。

??報(bào)告主要有以下幾部分組成：

??住宅綜合收益，是指持有住宅一年的房?jī)r(jià)上漲收益與租金收益的總和。住宅綜合收益率計(jì)算方法為：（過(guò)去一年房?jī)r(jià)的上漲收益+過(guò)去一年的租金收益）/一年前的房?jī)r(jià)，同時(shí)設(shè)定持有住宅一年的租金收益在一年前開(kāi)始持有時(shí)就已經(jīng)確定，因此綜合收益率的計(jì)算公式又可以簡(jiǎn)化為：一年前的租金收益率+房?jī)r(jià)同比漲幅。如：2020年一季度住宅綜合收益率=2019年一季度末租金收益率+2020年一季度房?jī)r(jià)同比漲幅。

??一、50城住宅綜合收益率概況

??2020年一季度， 50個(gè)典型城市綜合收益率（即從2019二季度開(kāi)始持有住宅至2020年一季度的收益率）為2.6%。環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明從2019年二季度開(kāi)始持有住宅一年的收益率低于2019年一季度開(kāi)始持有住宅一年的收益率。

??展望未來(lái)，從租金收益率來(lái)看，2019年二季度50城租金收益率環(huán)比有所下降，將降低2020年二季度綜合收益率。從未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于降溫階段，預(yù)計(jì)2020年二季度同比漲幅將繼續(xù)收窄。綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)2020年二季度50城住宅綜合收益率將繼續(xù)降低。

??二、三類(lèi)城市住宅綜合收益率比較

??1、一線(xiàn)城市

??2020年一季度，一線(xiàn)城市綜合收益率為8.4%，環(huán)比增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)3個(gè)季度增長(zhǎng)。

??展望未來(lái)，2019年二季度末，一線(xiàn)城市租金收益率略有下降，因此將降低2020年二季度住宅綜合收益率。一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，有一定的企穩(wěn)回升的需求，目前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅如預(yù)期有所擴(kuò)大，主要是深圳漲幅較明顯，但二季度深圳或?qū)⒊雠_(tái)相應(yīng)政策控制房?jī)r(jià)。因此，2020年二季度一線(xiàn)城市住宅綜合收益率將繼續(xù)保持當(dāng)前水平或略有提升。

??2、二線(xiàn)城市

??2020年一季度，二線(xiàn)城市綜合收益率為2%，環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)快速下降中。

??展望未來(lái)，2019年二季度，二線(xiàn)城市租金收益率保持平穩(wěn)；房?jī)r(jià)方面，目前二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)整體仍處于調(diào)整階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步降溫，預(yù)計(jì)2020年二季度二線(xiàn)城市住宅綜合收益率將繼續(xù)下降。

??3、三線(xiàn)城市

??2020年一季度，三線(xiàn)城市綜合收益率為2.3%，高于二線(xiàn)城市但低于一線(xiàn)城市，環(huán)比增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)，為2018年一季度以來(lái)首次回升。

??展望未來(lái)，2019年二季度，三線(xiàn)城市租金收益率環(huán)比繼續(xù)下降，將降低2020年二季度住宅綜合收益率。三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)處于房?jī)r(jià)調(diào)整的初期，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)季度仍將繼續(xù)調(diào)整，綜合收益率將繼續(xù)降低。

??三、50城住宅綜合收益率排名

??住宅綜合收益率排名前5的城市分別為西寧（20.5%）、唐山（19.3%）、深圳（14.6%）、銀川（13.1%）和洛陽(yáng)（11.8%），全部為二三線(xiàn)城市。綜合收益率為負(fù)的城市有煙臺(tái)（-16.7%）、濟(jì)南（-14.4%）、青島（-13.8%）、福州（-9.6%）和贛州（-9.5%）等共15城，這意味著，如果2019年一季度末在這些城市購(gòu)買(mǎi)住宅并持有至2020年一季度，將發(fā)生虧損。

??一季度，50城中僅19個(gè)城市綜合收益率環(huán)比差值為正，占比不到4成，相比2019年四季度城市數(shù)量減少16城；環(huán)比差值為負(fù)的城市為31城，占比超過(guò)6成。數(shù)據(jù)表明2020年一季度大部分城市住宅綜合收益率相比2019年四季度降低。

??2016年二季度至2020年一季度，住宅累計(jì)綜合收益率最高的前5個(gè)城市分別為西安（136.4%）、唐山（132.3%）、大理（121.6%）、無(wú)錫（120.3%）和?？冢?19.9%）；最低的5個(gè)城市分別為錦州（24.3%）、上海（37.0%）、溫州（40.2%）、桂林（42.2%）和烏魯木齊（45.6%）。

??四、50城綜合收益率趨勢(shì)

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大影響，部分城市出臺(tái)了延緩交納土地出讓金、延緩開(kāi)工等支持政策。3月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶(hù)、人才購(gòu)房等政策，此外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞、青島等城市涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。4月17日，中央政治局會(huì)議重申了“房住不炒”的定位。

??按照市場(chǎng)規(guī)律，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)同比漲幅仍有下行空間，同時(shí)，2020年二季度租金收益降低，因此預(yù)計(jì)2020年二季度綜合收益率仍有下降空間。

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