??調研感受

??■  疫情累積需求釋放疊加政府嚴控供地節(jié)奏下的“僧多粥少”為推高房價主因。

??■  區(qū)域市場分化，柯城西區(qū)最“吸金”，江山本地人“自嗨”推高房價，其他區(qū)域相對平緩。

??■  一套房首付最低二成，二套房首付最低三成，推出“高含金量”的人才引進政策。

??■  限價前置到土拍前，信貸收緊疊加預售證管控，項目回款周期拉長。   

??■  地緣性客群占比九成，在外從商者較多，返鄉(xiāng)置業(yè)期間流速翻倍。 

??■  人手2套房，置換改善需求增長，市場整體由剛需向剛改過。

??■  土拍高價地頻現(xiàn)，集中于柯城區(qū)和江山市，推高房價預期，政策調控穩(wěn)樓市。

??■  本土房企競爭實力強勁，政府引入外來品牌房企打造“未來社區(qū)”。 

??01

??城市稟賦

??人口流出型城市、經(jīng)濟規(guī)模和人均收入省內靠后

??生態(tài)富民發(fā)展定位

??衢州地處浙江省西部，南、北、西面與福建、安徽、江西三省相交，東部與省內金華、麗水接壤，市域面積8844平方公里。下轄柯城和衢江兩區(qū)、縣級市江山，以及龍游、常山、開化三縣。

??衢州市歷年常駐人口數(shù)保持穩(wěn)定，截至2020年年末，衢州戶籍總人口256.86萬人，常住人口227.62萬人，排名省內第八；常住戶籍人口比0.89，為人口流出型城市。

??經(jīng)濟發(fā)展水平方面，2020年衢州市實現(xiàn)地區(qū)生產總值1639.12億元，排名省內倒數(shù)第三；人均可支配收入37935元，排名省內倒數(shù)第二。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入49300元，農村居民人均可支配收入26290元。

??整體而言，衢州基于并不算核心的交通區(qū)位，以及生態(tài)富民的發(fā)展定位，其人口、經(jīng)濟等方面的發(fā)展在浙江省內均相對靠后，但自身發(fā)展總體平穩(wěn)向上，第三產業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻率達到61.3%。

??02

??政策環(huán)境

??限價前置，信貸收緊

??“高含金量”引進人才

??衢州基本不限購，主要跟隨浙江省調控節(jié)奏，在全市市域范圍內“限購”，本地人3套，外地人1套，新房限售五年，整體相對寬松。貸款方面，衢州“認貸不認房”，名下無貸款或貸款已結清者便可以“首套房”資格購房，首套房首付最低20%，二套首付最低也可30%。

??限價方面，原先在后端備案時限價，現(xiàn)在前置到土拍前，實行“限房價+限地價+競配建”的公開土地出讓方式，建立房價、地價聯(lián)動機制，主要出于穩(wěn)房價，對房企而言利潤空間收窄。

??當前信貸端收緊，首套房利率5.1%-5.25%，二套房利率上浮至5.25%-5.3%。房企方面，項目基本結頂才放款，同時預售證管控，除特殊約定外建筑面積3萬平方米及以下的須一次性申請預售，項目回款周期被拉長。

??此外值得注意的是，衢州推出“高含金量”的人才引進政策，對引進至衢州工作的部分本科以上的人才給予購房補貼，其中碩士研究生及緊缺專業(yè)“雙一流”高校本科畢業(yè)生25萬元，“雙一流”高校全日制碩士研究生50萬元，博士研究生100萬元。

??政策區(qū)域分化方面，衢州主城區(qū)柯城政策相對嚴格落實，一定程度上有助于穩(wěn)定樓市，其他區(qū)域政策跟風升級調控，但態(tài)度大于實質。

??03

??市場變化

??歷年不溫不火

??2021年年初需求集中釋放

??“僧多粥少”推高房價

??衢州（主城區(qū)）樓市歷年發(fā)展總體較為平穩(wěn)，2016-2019年供求關系的動態(tài)平衡，使得成交均價維持在10000-15000元/平方米的穩(wěn)定區(qū)間。2020年末至2021年伊始，基于疫情積蓄的購房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，樓市量價齊升。

??聚焦月度數(shù)據(jù)，2020年上半年，受疫情影響市場整體供大于求，下半年6-8月出現(xiàn)一波需求釋放；衢州（主城區(qū)）最主要的房價上升期集中在2021年1-3月，一方面，基于后疫情時期下的累積需求的集中釋放，以及“就地過年”下部分返鄉(xiāng)置業(yè)延續(xù)至節(jié)后的錯峰期；另一方面，今年以來市場一手房源供應量較少，全市在售樓盤屈指可數(shù)，整體市場供不應求；此外，高價土拍地的頻現(xiàn)也推高了樓市預期。其中，2月新房成交均價超20000元/平方米，3月供求比僅0.42，4月隨著調控政策的出臺，觀望情緒下房價小幅回落。

??04

??區(qū)域市場

??柯城西區(qū)政府主推

??江山市場本地投資客炒作

??其他區(qū)域房價相對平緩

??衢州基本為內生型市場，當前整體可售貨源較少，各區(qū)域市場呈分化態(tài)勢，柯城和江山樓市熱度較高，但內在邏輯不同，其他區(qū)域相對平淡。

??柯城西區(qū)主要由政府推動，嚴控供地節(jié)奏、優(yōu)質學區(qū)規(guī)劃疊加商務、生活、醫(yī)療等配套的傾斜，集中打造智慧新城，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)數(shù)字經(jīng)濟，具有一定產業(yè)支撐，逐步在當?shù)貥嬛稹案蝗藚^(qū)”象征，順勢推高房價。同時，當前該區(qū)已無在售一手普通住宅產品，總體局面“一房難求”，更是推高了市場熱度。限價政策下一手房均價24000-25000元/平方米，一二手房倒掛3000元/平方米左右；但基于地價較高，利潤空間有限，房企多在西區(qū)沖規(guī)模。柯城南區(qū)收益于未來社區(qū)的規(guī)劃，且臨近核心板塊，新房市場流速較快；但當前均價仍處“洼地”，與西區(qū)存在近1萬元/平方米的剪刀差，具備一定投資潛力。

??江山市場熱度主要由本地投資客推高，江山做木門、消防工程等的民企眾多，在外從商者返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象也較為普遍，當?shù)厝送顿Y意識較強，城中房價推高至20000元/平方米出頭。尤其是2021年年初以來，幾乎月均漲幅1000元/平方米，漲勢迅猛。

??其他區(qū)域樓市相對平緩，其中衢江區(qū)近兩年房價由5000-6000元/平方米漲至16000-17000元/平方米，當?shù)赜绣X人偏好去柯城西區(qū)買房，當前市場平穩(wěn)；龍游縣剛需項目均價12000-13000元/平方米，價格小幅上漲主要由于疫情積累需求的釋放，以本地客群為主，有少部分溫州外溢客戶。

??05

??項目去化柯城區(qū)認籌/房源比3：1

江山返鄉(xiāng)置業(yè)期去化翻倍

??項目去化方面，衢州基于市場整體供不應求，優(yōu)質一手房源靠關系購買現(xiàn)象普遍，自去年底開始部分項目采取公證介入購房搖號措施。

??從不同區(qū)域板塊來看，柯城區(qū)板塊火熱疊加可售房源緊張，基本處于開盤及售罄狀態(tài)。尤其是柯城西區(qū)，基于政府主推下市政配套及學區(qū)的加持，成為衢州有錢人的“狂歡場”，一房難求、買房靠關系現(xiàn)象普遍。在此背景下，開發(fā)商普遍捆綁車位（15萬/個）及儲藏室。其中綠城志城·鳳棲云廬2020年12月25日首開312套房源，報名認購人數(shù)1110人，是房源總量的3倍有余。衢江區(qū)去化比柯城西區(qū)及南區(qū)略慢，當前平均每天去化七八套，淡季四五套，五一及過年等返鄉(xiāng)熱潮期去化加快，當前天陽聯(lián)利·文瀾邸項目去化過半。此外部分剛需項目依托分銷帶客，成交占比高達40%。江山區(qū)基于在外從商者較多，返鄉(xiāng)置業(yè)顯現(xiàn)普遍，過年期間月均去化量可達平時的2-3倍，約占全年去化比例的15%-20%。此外龍游縣及其他區(qū)域去化相對緩慢，部分高端項目渠道分銷下去化效果依舊不理想。

??06

??客群結構及置業(yè)偏好地緣性客群占比9成

??置換改善型需求上升

??衢州基于浙東長三角區(qū)域的虹吸效應，以及鄰省區(qū)域的省界隔閡，整體偏向內生型市場，購房者以地緣性客群為主，包括在當?shù)毓ぷ魃罹用瘢吧诒就猎谕鈴臉I(yè)的返鄉(xiāng)置業(yè)客群，總體本地客群占比達9成，近年來進入少量外來投資客。

??置業(yè)偏好方面，當?shù)厝速彿恳灾脫Q需求居多，對改善型產品的需求上升，市場整體處于于由剛需向剛改過渡階段。當前市場上，品牌房企的在售房源已基本售罄，當?shù)厝藢ζ放品科蟮男吕砟钫J可度較高，看重產品及品質。其中柯城西區(qū)板塊精裝項目較多，吸納了大部分高端改善型客群；而江山基于投資屬性，空置率高，產品以毛坯為主，暫無上市精裝產品，當?shù)厝藢b產品無抗性、無偏好。

??07

??購買能力購買力兩極分化

??剛需客群200萬為接受“天花板”

??衢州的工薪階層與個體企業(yè)經(jīng)營者收入差距較大，其中公職人員收入4000-5000元/月，工薪階層平均工資水平也位列此區(qū)間；而個體經(jīng)營戶、創(chuàng)業(yè)者則收入較高，尤其像江山，從事木門、消防工程或者在外從商現(xiàn)象普遍，整體購買力有支撐。

??收入差距致使住房購買力兩極分化，剛需“天花板”為200萬元，且首付及月供壓力均較大，首付壓力略大于月供壓力；而高端改善客群對于350-400萬價位住房幾乎無壓力，不乏全款支付者。

??08

??土地市場政府嚴控供地節(jié)奏

??成交均價又上一梯度

??衢州近年來土地成交量成波動態(tài)勢，主要與政府的供地節(jié)奏把控有關。其中2016-2018年土地市場平穩(wěn)增長，2019年基于“穩(wěn)樓市”的政策背景，土地供應及成交面積同步縮水幅度較大。2020年經(jīng)歷疫情“冷凍期”，土地市場二季度開始回暖，下半年持續(xù)放量，根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全年成交總建面較上年同期增長109.3%。在政府對供地節(jié)奏的控制下，衢州涉宅土地成交均價呈波動上升態(tài)勢，尤其是2021年以來，涉宅地塊成交均價突破8000元/平方米，土拍市場上“萬元地塊”頻現(xiàn)，較前兩年5000-6000元/平方米的土拍均價又上一新梯度。

??2020年下半年以來，市場回暖伴隨受疫情影響積壓需求的釋放，土地市場熱度走高，成交均價突破10000/元的地塊頻現(xiàn)。根據(jù)克而瑞監(jiān)測，2020年至今衢州土拍市場上均價突破萬元的涉宅地塊達30幅，主要集中于柯城區(qū)及江山市。其中，成交均價16000/元以上的四塊地均位于柯城區(qū)，分別由綠城、貝林、志誠及杭州建杭力合置業(yè)競得，綠城于今年2月競得柯城西區(qū)衢州智慧新城項目，成交均價達17088元/平方米，溢價率55.3%；而江山市個人拿地的情況較多。

??09

??房企競爭本土房企實力強勁

綠城等外來品牌房企助力“未來社區(qū)”建設

??從衢州房企總體競爭格局來看，本土房企與外來房企勢均力敵。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年衢州房企拿地TOP10中，衢州本土房企中的貝林、志誠、華達、衢州市交通投資集團均位列其中，表現(xiàn)突出；而外來房企中以浙系房企居多，包括建杭、綠城、天陽、步陽等。值得注意的是，鑒于當前信貸端收緊，考慮放款及資金周轉變慢，繼而帶來融資成本壓力，外來房企拿地勢頭減弱，綠城、祥生、藍城、碧桂園等外來房企試水若干項目后暫停拿地；而衢州本地房企自由資金充裕，具備較強的競爭實力，是當前土拍市場上的主力軍，同時在與外來房企的合作項目中充當疏通政企關系和財務投資的重要角色。

??當前，外來房企的進入更多是政府引進。例如為響應浙江省2019年提出的“未來社區(qū)”建設目標，考慮未來社區(qū)建設在九大場景要求下對房企的綜合開發(fā)運營能力提出較高要求，衢州政府引入外來品牌房企綠城中國，作為衢州首個未來社區(qū)項目的主操盤方。

??10

??前景展望房源供不應求疊加高價地推高房價預期

政策調控下預計平穩(wěn)發(fā)展

??整體來看，衢州以內生型市場為主導，具有產業(yè)支撐，樓市相對健康，在當?shù)卣诠┑丶罢呙娴暮侠碚{控下呈良性發(fā)展態(tài)勢。基于當前衢州市場整體在售房源供不應求，疊加高價地頻現(xiàn)推高預期，預計短期內房價還將小幅上揚；但隨著限價政策的施行，成交均價受控，預計整體漲幅趨緩。

??分區(qū)域來看，柯城區(qū)基于主城區(qū)板塊優(yōu)勢，吸附力較強，疊加市場在售貨源的稀缺，自去年四季度出臺政策以來，房價上升勢頭不減。隨著近期土拍成交量的攀升，預計未來房源供給增加，市場熱度回歸理性。江山市場房價一度被投資客哄抬，于今年4月出臺調控新政后，觀望情緒下市場熱度小幅回落。但基于政策態(tài)度大于實質，以及今年以來高價地的持續(xù)涌現(xiàn)，短期內房價看漲趨勢延續(xù)。