??無(wú)論是核心一二線，還是廣大內(nèi)陸三四線城市，銀行額度緊張，放款周期延長(zhǎng)仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩

??自年初央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，各地“上行下效”，捂緊錢(qián)袋子，也出現(xiàn)了房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)、貸款利率上調(diào)等現(xiàn)象。不過(guò)近期市場(chǎng)傳聞，下半年貨幣政策將向?qū)捫庞棉D(zhuǎn)向，推動(dòng)銀行加碼信貸投放，部分銀行已接到窗口指導(dǎo)加大8月末的信貸投放，如若傳聞屬實(shí)，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)社會(huì)融資規(guī)模總量穩(wěn)步回升，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)是否也存在一定的利好刺激？帶著這樣的疑問(wèn)，我們于近期調(diào)研了30個(gè)重點(diǎn)城市的房貸利率和回款周期變動(dòng)情況。

??1 新增中長(zhǎng)期貸款占比年初以來(lái)波動(dòng)下行
房貸利率2月后止跌轉(zhuǎn)增

??從全國(guó)層面來(lái)看，自年初央行推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度以來(lái)，住戶部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款占比便呈現(xiàn)出波動(dòng)下行趨勢(shì)，上半年基本保持在30%以內(nèi)，7月雖略有回升，但總體也低于2020年末46%的階段性高點(diǎn)，這也意味著央行信貸收緊的政策初顯成效，居民高杠桿購(gòu)房情況有所緩解。

??而從房貸利率層面，我們也不難看出端倪，受銀行信貸收緊影響，2月開(kāi)始，全國(guó)房貸利率全面止跌回升，并趨勢(shì)性上移。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，2021年9月，全國(guó)首套房平均房貸利率5.46%，較2020年底上漲23BP，二套房貸款平均利率5.83%，較2020年底上漲29BP。

??2 半數(shù)以上城市新房放貸額度依舊緊張
放款周期較上半年持續(xù)拉長(zhǎng)

??據(jù)CRIC調(diào)研的30個(gè)熱點(diǎn)二三線城市信貸情況顯示，多數(shù)城市暫未感知到信貸放松帶來(lái)的影響，前期積壓的貸款申請(qǐng)也未得到集中放款，銀行額度緊張，放貸遲緩仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。從放款周期來(lái)看，3-6個(gè)月基本是常態(tài)，臨沂、濟(jì)寧、菏澤等山東地市放款周期高達(dá)半年以上，還有部分諸如蘇州、泰州、鹽城等信貸端全面收緊，放款時(shí)間不定。

??總體來(lái)看，四大行額度相對(duì)充裕，放款時(shí)間也略快于其他商業(yè)銀行，不過(guò)半數(shù)以上城市放款周期較上半年均有了不同程度的延長(zhǎng)，房貸整體審核也更加嚴(yán)格，諸如南寧、泰州、麗水等地均需嚴(yán)格審核客戶資質(zhì)，包括首付資金來(lái)源，個(gè)人還款能力等多項(xiàng)內(nèi)容。

??因銀行資金緊張，整體房貸利率仍延續(xù)上行走勢(shì)：蘇州、衢州、太倉(cāng)、信陽(yáng)、駐馬店、南寧、桂林等首套房貸款利率已經(jīng)高達(dá)6%以上，7成以上城市較2021年上半年利率均有不同程度的上調(diào)，以蘇州為例，今年5月底6月初，部分銀行便已上浮50個(gè)BP，目前來(lái)看，房貸利率再次增加40-50個(gè)BP，目前大部分銀行的首套房貸款利率在6.0-6.1%，二套房在6.4-6.5%，增幅明顯。而駐馬店、阜陽(yáng)等利率未上調(diào)城市主要源于當(dāng)前房貸利率基本都在6%左右甚至以上，已屬高位。

??3 二手房“難上加難”
放款周期3-6個(gè)月，6成以上城市近乎停貸

??新房放貸尚且如此，二手房更是舉步維艱，近期多個(gè)二線城市諸如合肥、武漢、南京、杭州等地爆出二手房停貸傳聞，我們通過(guò)電話訪談了20余個(gè)二三線城市，可以看出，二手房信貸環(huán)境較新房而言的確更為嚴(yán)峻，部分城市甚至出現(xiàn)了“保一棄二”，具體來(lái)看，

??我們調(diào)研的23城中有6成以上銀行已經(jīng)出現(xiàn)了二手房停貸現(xiàn)象或是放款時(shí)間遙遙無(wú)期。即便是尚未停貸城市，多數(shù)放款周期也在3-6個(gè)月，較上半年有不同程度的延長(zhǎng)，同時(shí)銀行方面也加強(qiáng)了貸款監(jiān)管，關(guān)于貸款額度，抵押房屋的房齡等都有明確要求，整體二手房的貸款難度還是要大于新房貸款的。

??房貸利率方面，多數(shù)城市二手房貸款利率都是略高于新房，青島、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率與一手房基本持平，從變動(dòng)情況來(lái)看，蘇州、泰州、鹽城、淮安、青島、臨汾、金壇、南通如皋縣等地二手房貸款利率均出現(xiàn)了不同程度的上調(diào)。

??

??綜上，傳聞可能并非是“空穴來(lái)風(fēng)”，不過(guò)從我們實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，多地銀行尚未加大貸款投放額度，目前樓市信貸端依舊從嚴(yán)，無(wú)論是核心一二線，還是廣大內(nèi)陸三四線城市，銀行額度緊張，放款周期延長(zhǎng)仍是不爭(zhēng)的事實(shí)，同時(shí)信貸利率均有不同程度上調(diào)，整體二手房信貸環(huán)境較一手房而言更為嚴(yán)峻，6成以上城市出現(xiàn)停貸。

正如9月3日央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2021）》也稱(chēng),當(dāng)前房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已進(jìn)入常態(tài)化實(shí)施階段，在這層“緊箍咒”之下，后續(xù)房地產(chǎn)貸款預(yù)計(jì)也將持續(xù)從嚴(yán)，難有松綁，貸款額度或?qū)⒀永m(xù)有壓有降的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，對(duì)于整體樓市成交影響的刺激作用也會(huì)相對(duì)有限。