??預(yù)計(jì)麗澤辦公樓子市場(chǎng)月租金未來(lái)有望破300元/平方米。

??2022年3月23日，北京——作為五環(huán)內(nèi)最后一塊成規(guī)模的開(kāi)發(fā)區(qū)域，定位“北京第二金融街”的麗澤金融商務(wù)區(qū)一直備受關(guān)注。上個(gè)季度，隨著地鐵14號(hào)線(xiàn)麗澤段正式通車(chē)，麗澤區(qū)域與城市東西聯(lián)通的“大動(dòng)脈”終于打通。同時(shí)，《麗澤金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案》編制完成并于近期取得北京市政府批復(fù)，為麗澤高質(zhì)量發(fā)展增添新引擎。

??結(jié)合房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行深入解讀疫情對(duì)于麗澤辦公樓子市場(chǎng)的影響以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

??疫情推動(dòng)大型租戶(hù)尋遷，加速麗澤發(fā)展

??從地理區(qū)位來(lái)看，麗澤辦公樓子市場(chǎng)位于南二環(huán)和南三環(huán)之間，靠近金融街，距離市中心和金融街僅約5公里。三環(huán)內(nèi)的地理位置與靠近成熟子市場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得麗澤成為承接金融街、CBD等區(qū)域輻射需求的主要陣地。

??雖然靠近市中心，但麗澤仍處于子市場(chǎng)建設(shè)初期，其成熟度與五環(huán)內(nèi)其他辦公樓子市場(chǎng)相距甚遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)集群氛圍尚顯薄弱。此外，區(qū)域內(nèi)包括麗澤路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)中，在14號(hào)線(xiàn)麗澤段打通前缺乏連接麗澤與市中心的公共交通線(xiàn)路，整體基礎(chǔ)設(shè)施完善程度較低。因此，麗澤業(yè)主選擇通過(guò)靈活的租金價(jià)格來(lái)吸引目標(biāo)租戶(hù)入駐，建立本地區(qū)與成熟子市場(chǎng)之間的租金差異化優(yōu)勢(shì)。2021年末，麗澤區(qū)域平均凈有效租金約150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半，是目前北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的中性?xún)r(jià)比最高的片區(qū)。

??疫情給麗澤區(qū)域的租賃發(fā)展帶來(lái)了窗口和契機(jī)。疫情后的2020-2021年，北京市場(chǎng)中出現(xiàn)眾多大面積的大型企業(yè)租戶(hù)搬遷或整合需求，希望在此機(jī)會(huì)窗口實(shí)現(xiàn)降本增效。麗澤的樓宇憑借更為優(yōu)異的樓宇品質(zhì)、稀缺的大面積租賃選擇，以及顯著的租金差異，在市場(chǎng)中形成有效競(jìng)爭(zhēng)，吸引了多個(gè)知名大型客戶(hù)入駐，包括銀河證券、華為等。截至2021年底，麗澤已入駐企業(yè)742家，成為北京商務(wù)格局和辦公樓市場(chǎng)中的一塊重要拼圖。

??麗澤或成為北京下一個(gè)月租金300元/平方米辦公樓子市場(chǎng)

??被上海市政府定位為綜合性國(guó)際社區(qū)的上海前灘區(qū)域，在建設(shè)初期也經(jīng)歷了遠(yuǎn)低于核心區(qū)子市場(chǎng)租金的差異化定價(jià)階段，成功吸引了眾多優(yōu)質(zhì)跨國(guó)公司在此設(shè)立總部，而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)的入駐也強(qiáng)化了前灘板塊的企業(yè)總部和核心商務(wù)區(qū)功能。目前，前灘作為上海的非中央商務(wù)區(qū)子市場(chǎng)已度過(guò)初期發(fā)展階段，空置面積得到快速去化，空置率僅為1.1%，遠(yuǎn)低于全市平均16.5%。

??與上海前灘相比，北京麗澤在區(qū)域發(fā)展步調(diào)方面有較大相似之處。它們?cè)诔跗诎l(fā)展階段均采用靈活定價(jià)吸引擁有大面積需求的總部型租戶(hù)，入駐率在2-3年內(nèi)快速提升。可以預(yù)計(jì)，雖然目前麗澤空置率仍保持45%以上的較高水平，但未來(lái)有望承接更多輻射需求，預(yù)計(jì)空置面積將持續(xù)快速去化。

??與此同時(shí)，麗澤也在積極完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著地鐵14號(hào)線(xiàn)于2021年底正式通車(chē)，區(qū)域內(nèi)公共交通等基礎(chǔ)設(shè)施已逐步完善。麗澤也將建設(shè)北京首個(gè)5條地鐵線(xiàn)交匯的大型交通樞紐和城市航站樓，其龐大的地下工程部分目前正在緊鑼密鼓建設(shè)中，建成后在周邊居住、辦公和出行的旅客可在麗澤辦理值機(jī)、托運(yùn)手續(xù)，并通過(guò)城市軌道交通20分鐘抵達(dá)大興機(jī)場(chǎng)。此外，聚集眾多首店的區(qū)域旗艦商業(yè)麗澤龍湖天街已經(jīng)正式入市。

??隨著企業(yè)的入駐和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，麗澤子市場(chǎng)租金將不斷攀升，進(jìn)入顯著提升階段，在3-5年后有機(jī)會(huì)邁入成熟平穩(wěn)階段。其實(shí)，在14號(hào)線(xiàn)正式通車(chē)后，麗澤區(qū)域的部分業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始提升租金，租金漲幅在5%-20%左右。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2025-2026年是麗澤租金可能躍升至月租金300元/平方米以上的第一次市場(chǎng)機(jī)會(huì)，主要原因在于北京未來(lái)5年處于辦公樓供應(yīng)低谷期，且隨著疫情對(duì)需求的負(fù)面影響逐漸弱化、麗澤的基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善、商務(wù)氛圍和營(yíng)商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，其價(jià)值洼地優(yōu)勢(shì)將顯現(xiàn)，有機(jī)會(huì)邁入下一個(gè)門(mén)檻。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“在北京，新興辦公樓子市場(chǎng)步入成熟期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，往往與區(qū)域內(nèi)的基建配套水平的提升完善相吻合。目前，麗澤已經(jīng)走上穩(wěn)健、健康的發(fā)展通道，規(guī)劃發(fā)展前期面臨的大部分問(wèn)題已得到有效解決。隨著市場(chǎng)關(guān)注度、適用度的進(jìn)一步提升，麗澤或有機(jī)會(huì)在未來(lái)躍升為成熟市場(chǎng)。”