??從降價(jià)效果來(lái)看，只有降幅達(dá)到10%以上的中低檔項(xiàng)目對(duì)短期成交促進(jìn)作用較為顯著，余下多數(shù)項(xiàng)目效果平平，居民購(gòu)房信心尚未恢復(fù)，觀望情緒也比較濃厚。

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??2022年伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房?jī)r(jià)亦由增轉(zhuǎn)降，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)同比自4月開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大，至11月末已擴(kuò)大至2.3%，超過(guò)50個(gè)城市的房?jī)r(jià)下跌。分能級(jí)來(lái)看，一線及強(qiáng)二線城市同比漲幅收窄，改善需求支撐房?jī)r(jià)正增。三四線城市尤其是需求透支、投資撤場(chǎng)的一類(lèi)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)較大幅度回調(diào)。

??年末我們對(duì)20個(gè)典型城市90個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，近8成項(xiàng)目出現(xiàn)了不同程度的價(jià)格下跌，但是對(duì)成交刺激效果平平，未來(lái)去化壓力猶存。

??20城近8成項(xiàng)目?jī)r(jià)格下跌
僅廣寧蘇錫常等核心區(qū)改善盤(pán)“越貴越漲”

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，20個(gè)典型城市2022年四季度有新推盤(pán)動(dòng)作的90個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤(pán)中，71個(gè)項(xiàng)目（占比79%）預(yù)售價(jià)格較前一次開(kāi)盤(pán)有了不同程度的下跌，僅19個(gè)樓盤(pán)（占比21%）價(jià)格堅(jiān)挺，穩(wěn)中有增，但多數(shù)漲幅基本在10%以?xún)?nèi)。

??聚焦到單個(gè)項(xiàng)目，我們可以看到少數(shù)漲價(jià)項(xiàng)目主要集中在東南沿海熱點(diǎn)二三線城市廣州、蘇州、南京、無(wú)錫、常州等核心區(qū)域改善盤(pán)，且呈現(xiàn)出“越貴越漲”特征，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目福州晉安區(qū)建發(fā)朗云、徐州云龍區(qū)招商央璽首開(kāi)定價(jià)均顯著超過(guò)周邊競(jìng)品價(jià)格。多數(shù)加推項(xiàng)目?jī)r(jià)格持穩(wěn)，蘇州姑蘇區(qū)天地源平江觀棠雅苑、南京建鄴區(qū)金基中北朗樾府均處于核心區(qū)域改善盤(pán)，價(jià)格較上一次開(kāi)盤(pán)漲幅均只有1%，保值屬性凸顯。

??中檔跌價(jià)項(xiàng)目多，低檔跌價(jià)幅度大
環(huán)都市圈三四線“投資退潮”

??聚焦占比近8成的71個(gè)降價(jià)項(xiàng)目，可以看出，中檔跌價(jià)項(xiàng)目多，低檔跌價(jià)幅度大：在降價(jià)項(xiàng)目中，中檔項(xiàng)目達(dá)41個(gè)，占比高達(dá)6成，低檔項(xiàng)目21個(gè)，占比30%。而從跌價(jià)幅度來(lái)看，低檔項(xiàng)目降幅最大高達(dá)17%，其余檔次產(chǎn)品降價(jià)幅度在13%-15%不等。

??聚焦跌幅較大的項(xiàng)目，主要集中在熱點(diǎn)二線城市和環(huán)都市圈三四線城市，武漢復(fù)星外灘中心、南京海倫堡璟熙府等項(xiàng)目跌幅在30%及以上，環(huán)京廊坊、大廠、香河，長(zhǎng)三角鹽城、粵港澳大灣區(qū)珠海，投資投機(jī)需求退潮顯著，部分項(xiàng)目跌幅也在2成以上。

??6成以上項(xiàng)目以?xún)r(jià)換量效果平平
中低檔降幅超10%走量更有效

??而針對(duì)于以?xún)r(jià)換量效果，我們看到，71個(gè)項(xiàng)目中約45個(gè)項(xiàng)目降價(jià)之后效果平平，日均銷(xiāo)量較降價(jià)前持平甚至小幅微降，僅26個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)量出現(xiàn)提升，而日均銷(xiāo)量增幅達(dá)2套以上的僅9個(gè)項(xiàng)目。

??聚焦這些“以?xún)r(jià)換量”效果顯著的項(xiàng)目，可以看出以中低檔項(xiàng)目為主，降幅普遍在10%以上，“剛需更剛”，客戶(hù)降級(jí)情況顯著，只要項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到其實(shí)際支付能力便會(huì)“買(mǎi)單”。以廣州保利時(shí)光印象為例，11月開(kāi)盤(pán)較上一批次價(jià)格降幅高達(dá)3成，降價(jià)前日銷(xiāo)量9.6套，降價(jià)后日銷(xiāo)量上升至11.6套。

??整體而言，2022年四季度打折現(xiàn)象依舊普遍，主要是基于房企年終業(yè)績(jī)沖刺，回款承壓，房企“以?xún)r(jià)換量”意愿迫切，僅少數(shù)核心城市改善盤(pán)價(jià)格“堅(jiān)挺”，呈現(xiàn)“越貴越漲”。目前來(lái)看，打折項(xiàng)目主要以中低檔項(xiàng)目居多，中檔跌價(jià)項(xiàng)目多，低檔跌價(jià)幅度大，隨著剛需降級(jí)、投資退潮，熱點(diǎn)城市外圍板塊項(xiàng)目和環(huán)都市圈三四線項(xiàng)目跌幅顯著。而從降價(jià)效果來(lái)看，只有降幅達(dá)到10%以上的中低檔項(xiàng)目對(duì)短期成交促進(jìn)作用較為顯著，余下多數(shù)項(xiàng)目效果平平，居民購(gòu)房信心尚未恢復(fù)，觀望情緒也比較濃厚。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，年末打折是房企傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，無(wú)論是折扣力度還是對(duì)銷(xiāo)售的提振作用均不具備可持續(xù)性，目前從各城市房?jī)r(jià)來(lái)看，基本“探底”，預(yù)期核心一線和部分強(qiáng)二線整體房?jī)r(jià)會(huì)維持在2019年、2020年的水平，弱二線和三四線城市房?jī)r(jià)大概率會(huì)跌到2015年左右的水平。