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??導語

??隨著各項政策以及提振經濟的舉措不斷落地，當前經濟發展企穩回升，市場信心正在逐漸被修復。

??◎  作者 / 楊科偉、謝楊春、吳嘉茗

??4月18日上午，國家統計局公布了2023年1-3月宏觀經濟和房地產行業數據，部分數據如GDP、消費等超出市場預期，結合金融數據來看，一季度經濟企穩回升，開局良好。

??房地產也延續了2月份復蘇態勢，商品房銷售額累計同比轉正，達4.1%，住宅銷售面積、金額增速均呈現正增長，保交樓之下竣工同樣延續高增長。但新開工意愿仍在谷底，累計同比較1-2月份降幅擴大9.8個百分點。

??01 一季度經濟穩步回升同比增4.5%
消費、出口、融資信貸顯著回暖

??從已公布的各項指標來看，隨著疫情平穩轉段以及三穩舉措靠前發力，積極因素共同作用下，一季度國民經濟企穩回升，市場預期明顯改善，部分經濟數據、金融數據超出預期。

??經濟數據中，一季度GDP同比增長4.5%，高于此前市場4.1%的預期。三駕馬車中，社會消費品零售總額同比增長5.8%，與2022年四季度下降2.7%相比大幅好轉。其中3月社會消費品零售總額同比增長10.6%，比1-2月份加快7.1個百分點。進出口同比增長4.8%，尤其是3出口同比增長14.8%，前值為下降1.3%。

??金融數據層面，M2同比小幅回落但仍處在階段性高位，信貸派生、政府“放水”對M2走勢形成一定支撐。社融持續高增長，3月社會融資規模5.38萬億元，同比多增7079億元。而居民、企業貸款也在持續改善，3月居民信貸新增1.24萬億，已經超過2021年同期，企業端貸款整體保持高位。

??從數據層面的向好體現出一季度經濟活力的提升以及市場信心的修復。但目前經濟回升基礎尚不牢固，尤其是現階段下內需不足與預期向上的可持續性制約了經濟復蘇的程度。

??當前M2-M1差值在7.6個百分點，較2月份擴大0.5個百分點，一季度整體差值呈現不斷上移走勢，換而言之，在政策寬松下經濟呈現修復態勢，但活性偏低，內生動能相對較弱。

??02 3月商品房銷售金額同比轉正
尤其住宅點狀回暖銷售面積金額均正增長

??1-3月，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較2022年全年、2023年1-2月降幅收窄22.6個百分點和1.83個百分點。商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，增速自2022年以來首次轉正。

??3月商品房銷售面積、金額分別達到14813萬平方米、15096億元，絕對量位于近一年第三高點和次高。增速來看，面積同比降幅收窄14個百分點，金額同比時隔20個月轉正，達6.3%。由此可見，3月房地產市場延續了2月以來底部復蘇的態勢。

??尤其是住宅銷售，1-3月面積、金額累計同比均呈現正增長，達到1.4%和7.1%，較1-2月提升2和3.6個百分點。結構性因素影響下金額增速仍大于面積，其中核心城市銷售領先，根據CRIC統計，前三月如廣州、杭州、蘇州、合肥、武漢、天津等城市成交復蘇顯著。

??綜合來看，在疫情積壓需求集中釋放以及政策暖風頻吹之下，一季度房地產市場整體呈現點狀回暖、城市分化的特征。根據統計局公布的地區銷售數據，東部地區銷售額絕對量遠大于其他區域，且一季度金額同比為9.3%，相較之下，中部同比下跌6.7%，西部則基本持平。

??03 3月竣工持續發力、同比漲32%
新開工再度跳水、降幅29%

??1-3月，地產開發企業房屋施工面積764577萬平方米，同比下降5.2%。房屋新開工面積24121萬平方米，下降19.2%。房屋竣工面積19422萬平方米，增長14.7%。

??一季度竣工表現亮眼、新開工則未能延續1-2月改善回升趨勢，增速再度“跳水”。

??其中竣工累計增速在1-2月份轉正回升后繼續攀升6.7個百分點，而3月竣工面積6244萬平方米，同比增長32%，增速較1-2月份提升24個百分點。

??相較之下，新開工表現低迷，絕對量仍處在低位。一方面累計同比降幅再度回到20%附近，較1-2月份降幅擴大9.8個百分點，另一方面，單月新開工面積同比降29%，與2022年月均開工量相比下跌4%，與2021年相比降幅則達到41%。

??此外，結合到位資金降幅大幅收窄來看，竣工持續向好、新開工再度走弱一定程度反映了在市場點狀回暖、分化的大背景下，部分房企銷售回款主要用于“保交樓”，促使停工項目被盤活，實現復工和竣工，而非加快新開工項目。實際上，核心城市由于市場相對較熱，新開工進度并未受到較大影響，甚至略有提升。但對于大部分市場透支、規模處于低谷的四五線，市場持續走弱極大程度影響企業開工意愿。

??04 3月房地產開發投資同比降7.2%
單月投資規模較2022年月均提升2%

??1-3月，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%，降幅較1-2月份略微擴大0.1個百分點。單月而言，受前期基數較高影響，3月全國房地產開發投資額同比下降7.2%，但規模上仍高出2022年月度平均值2%。

??投資規模相對高位以及增速的趨穩，反映出，第一隨著資金面改善，開發投資仍有一定支撐，但主要以建安投資為主；第二，相較銷售的顯著回暖，投資降幅卻略微擴大，說明在市場回暖企穩過程中，作為顯性指標的土地購置仍表現低迷，當前土地市場的復蘇僅集中在高能級城市，其他低能級土地市場依然冷清。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??隨著各項政策以及提振經濟的舉措不斷落地，當前經濟發展企穩回升，市場信心正在逐漸被修復。邊際預期改善之下，我們認為房地產短期也將走出低迷盤整之勢，整體保持低位上升的態勢。

??但考慮到4月部分弱二三線城市成交環比轉降，需求已現階段性瓶頸，因此新房銷售規模和增速回升的持續性仍有待檢驗，大概率將延續弱復蘇，增長動能衰退之下，成交點狀回暖、城市分化加劇。預期本輪需求釋放之后，多數城市也將恢復筑底態勢，若后續漲價或取消優惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。

??在提質縮量的供地策下，土地投資仍聚焦核心22城市優質地塊，市場難形成“燎原之勢”，房企拿地全面復蘇難度頗大，城市選擇集中、拿地企業集中是趨勢。短期土地投資的規模依舊將保持低位運行，但市場熱度在優質地塊的帶動下慣性保持。

??竣工繼續保持回升態勢，房地產開發投資企穩 ?！氨＝粯恰迸c銷售轉暖帶來的資金面改善，將持續支撐施工、竣工等指標回升。高能級土地購置將一定程度與建安投資對房地產開發投資形成雙支撐，新開工能否復蘇取決于三四線城市市場復蘇情況。