??【熱點(diǎn)聚焦】

??9月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。《條例》包含總則、出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任和附則等8章，共66條。其中：

??1.在“出租與承租”方面，《條例》明確：（1）出租人應(yīng)當(dāng)為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住；（2）在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金；（3）出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案；（4）承租人可以持住房租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利等。

??2.在“租賃企業(yè)”方面，《條例》明確：（1）住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；（2）國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等；

??3.在“扶持措施”方面，《條例》明確：（1）國(guó)家鼓勵(lì)通過(guò)新增用地專門(mén)建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)；（2）國(guó)家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券等；

??4.在“服務(wù)與監(jiān)督”方面，《條例》明確：（1）直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平；（2）住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管等。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??住房租賃政策進(jìn)一步細(xì)化，首部條例性文件引導(dǎo)和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展

??近期長(zhǎng)租公寓頻繁“爆雷”，據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)已有超50家長(zhǎng)租公寓“爆雷”，在疫情沖擊下，原本就生存艱難的長(zhǎng)租公寓更是“雪上加霜”，“爆倉(cāng)”“跑路”等現(xiàn)象頻發(fā)，嚴(yán)重?fù)p害出租人和承租人的合法權(quán)益，擾亂市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)愈加迫切。《條例》的適時(shí)出臺(tái)，即是對(duì)住房租賃市場(chǎng)制度的補(bǔ)充。作為我國(guó)住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件，《條例》涉及出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)督、法律責(zé)任等多方面內(nèi)容，并劃定了多道紅線，對(duì)于后續(xù)引導(dǎo)和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)有序健康發(fā)展具有積極作用，也為地方政府監(jiān)管住房租賃市場(chǎng)指明了重點(diǎn)和方向。

??《條例》劃定多道紅線，住房租賃市場(chǎng)以“穩(wěn)”為主

??（1）在住房租賃合同期限內(nèi)，不得單方面提高或者降低租金；直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場(chǎng)租金水平信息，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

??從出租人不得單方面提高或降低租金，到政府應(yīng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，必要時(shí)可以采取措施穩(wěn)定租金水平，充分體現(xiàn)了政府“穩(wěn)租金”的市場(chǎng)導(dǎo)向，這也是“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的重要補(bǔ)充。

??（2）和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。

??此前住房租賃市場(chǎng)備案僅在少數(shù)一二線城市開(kāi)展，此次《條例》明確各類合同均應(yīng)到房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案，將有效加強(qiáng)有關(guān)部門(mén)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督和統(tǒng)一管理，同時(shí)也有助于保障出租人和承租人的合法權(quán)益。

??（3）住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門(mén)應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管等。

??近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓亂象頻發(fā)。早在2019年12月25日，住建部、銀保監(jiān)會(huì)等6部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，就明確提出加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。此次《條例》再次明確對(duì)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的住房租賃企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)租金貸的使用提出新的約束，體現(xiàn)了政府對(duì)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式始終保持審慎甚至是否定態(tài)度。對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的監(jiān)管力度進(jìn)一步加強(qiáng)，將有效降低長(zhǎng)租公寓“爆雷”的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)、降低金融風(fēng)險(xiǎn)等都具有積極意義。