??導(dǎo) 讀 

??上海政策力度相對(duì)溫和，并未觸及市場(chǎng)真正的問(wèn)題所在。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日,上海市市住建委、市房管局等8部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》,主要涉及限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線等多方面內(nèi)容。新政對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么影響？火爆打新是否將就此停歇？

??回顧2020年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，新建商品住宅成交面積升至918萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，同比增長(zhǎng)23%。豪宅市場(chǎng)異常火爆，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計(jì)成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長(zhǎng)33%。核心區(qū)位限價(jià)盤(pán)銷售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷售金額都在100億元左右。

??2020年，上海二手房市場(chǎng)迎來(lái)了又一個(gè)成交大年，成交面積2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額10091億元，更是創(chuàng)歷史新高。核心動(dòng)因在于2020年3月上海民辦初中實(shí)行搖號(hào)政策，致使優(yōu)質(zhì)的公辦初中、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價(jià)出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場(chǎng)熱度。

??2021年初，就在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走向還比較迷茫的時(shí)候，上海市政府率先加碼調(diào)控。就政策內(nèi)容而言，主要涉及以下五方面內(nèi)容：

??其一，限購(gòu)政策“打補(bǔ)丁”，嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。我們認(rèn)為相較于限購(gòu)政策適度升級(jí)，升級(jí)限貸更能抬升購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)市場(chǎng)影響也更為直接、有效。

??過(guò)往買(mǎi)房離婚為了什么呢？外地戶籍離婚就失去了購(gòu)房資格，限購(gòu)規(guī)定外地單身不能購(gòu)房，那就都是本地戶籍置換的和投資的購(gòu)房需求，但這些本地家庭可以買(mǎi)多套住房，如果只是為了買(mǎi)房就沒(méi)有必要假離婚。說(shuō)到底主要是想做首套房一則降低首付比例二則少交稅。

??所以說(shuō)，在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，如果不提高首付比例，買(mǎi)到就是賺到的普遍預(yù)期驅(qū)動(dòng)下，離婚限制不了，哪怕二套全款也會(huì)有很多人買(mǎi)，有用嗎？

??其二，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，變相抑制住房買(mǎi)賣。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。而從歷史長(zhǎng)周期來(lái)看，增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)僅僅起到增加購(gòu)房成本的效果，并不能根本性扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好的一致預(yù)期。

??其三，供應(yīng)端銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的兩道紅線，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。

??長(zhǎng)期以來(lái)，房貸乃是銀行信貸的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而在銀行信貸資金整體充裕的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)相對(duì)充裕的銀行信貸資金仍將通過(guò)各種渠道流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿注定并非一撮而就，去杠桿的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)波折。

??其四，增加土地供應(yīng)，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。

??我們認(rèn)為現(xiàn)階段上海樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性偏緊，中環(huán)線附件的千萬(wàn)級(jí)豪宅銷售火爆，遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤(pán)成交表現(xiàn)則相對(duì)平平，郊區(qū)增加供地并不能緩解樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性偏緊的市場(chǎng)格局。

??其五，支持“無(wú)房家庭”優(yōu)先購(gòu)房消費(fèi)，搖號(hào)環(huán)節(jié)做到公開(kāi)、公平、公正。完善新建商品住房公證搖號(hào)選房制度，優(yōu)先滿足“無(wú)房家庭”自住購(gòu)房需求。

??打新市場(chǎng)火爆的核心動(dòng)因在于一、二手價(jià)格倒掛，“無(wú)房家庭”優(yōu)先搖號(hào)并不能改變買(mǎi)到及賺到的市場(chǎng)預(yù)期，甚至還會(huì)出現(xiàn)無(wú)房戶爭(zhēng)相搖豪宅的市場(chǎng)亂象。我們認(rèn)為限價(jià)政策理應(yīng)進(jìn)一步放開(kāi)，限價(jià)盤(pán)預(yù)售價(jià)格建議逐步市場(chǎng)化，避免地方政府給購(gòu)房者打折降價(jià)，助漲市場(chǎng)投資炒作氛圍。

??整體來(lái)看，上海政策力度相對(duì)溫和，并未觸及市場(chǎng)真正的問(wèn)題所在。預(yù)計(jì)2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，自住以及改善性需求依舊充裕，并有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力支撐，成交或?qū)⒂兴卣{(diào)，但并不會(huì)明顯失速。