??導讀

??堅持“房住不炒”及“三穩(wěn)”租賃、保障將發(fā)力緩解大城市住房難題。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??3月5日，兩會正式開幕，李克強總理作《政府工作報告》，充分肯定2020年在嚴峻形勢下，中國仍實現經濟正增長、全面脫貧、全面建成小康社會等一系列決定性成就，并部署了“十四五”時期主要目標任務和2021年重點工作。聚焦房地產行業(yè)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，并切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，解決好大城市住房突出問題。

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??2021年宏觀政策不急轉彎

??房地產行業(yè)去杠桿上升為長效機制

??國內生產總值增長6%以上；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右。

??今年要保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性，促進經濟運行在合理區(qū)間。在區(qū)間調控基礎上加強定向調控、相機調控、精準調控。宏觀政策要繼續(xù)為市場主體紓困，保持必要支持力度，不急轉彎，根據形勢變化適時調整完善，進一步鞏固經濟基本盤。

??積極的財政政策要提質增效、更可持續(xù)。考慮到疫情得到有效控制和經濟逐步恢復，今年赤字率擬按3.2%左右安排、比去年有所下調，不再發(fā)行抗疫特別國債。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。把服務實體經濟放到更加突出的位置，處理好恢復經濟與防范風險的關系。貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速與名義經濟增速基本匹配，保持流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定。

??聚焦2021年重點工作，主要涉及以下兩方面內容：其一，經濟增長目標設6%的下限管理，堅守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€。2021年GDP增長預期目標設定為6%以上，集中精力推進改革創(chuàng)新、推動高質量發(fā)展。而在統(tǒng)籌疫情防控和經濟社會發(fā)展的同時，仍需堅守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€，抓好保市場主體、保居民就業(yè)、?；久裆ぷ鳌?021年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬人以上，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率5.5%左右，CPI漲幅3%左右，并實現居民收入穩(wěn)步增長。其二，保持宏觀政策連續(xù)性穩(wěn)定性可持續(xù)性。宏觀政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時效度，繼續(xù)為市場主體紓困，保持必要支持力度，進一步鞏固經濟基本盤。具體而言，積極的財政政策要提質增效、更可持續(xù)。2021年，財政赤字率擬按3.2%左右安排，不再發(fā)行抗疫特別國債。繼續(xù)落實減稅政策保市場主體，竭力幫扶小微企業(yè)。對小規(guī)模納稅人，延長增值稅優(yōu)惠政策執(zhí)行期限，并將增值稅起征點提高到月銷售額15萬元。對小微企業(yè)和個體工商戶年應納稅所得額不到100萬元，在現行優(yōu)惠政策基礎上，再減半征收所得稅。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。保持市場流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，極力避免以宏觀杠桿率進一步高企為代價換取不合理的經濟增長。持續(xù)深化金融供給側結構性改革，積極引導銀行業(yè)金融機構把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到小微企業(yè)等實體經濟領域，實現信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

??現階段房地產行業(yè)仍是去杠桿的重要領域，金融要去房地產化，房地產也要去金融化。預計未來房地產行業(yè)將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，有序引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內，堅守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的政策底線。

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??堅持“房住不炒”及“三穩(wěn)”

??租賃、保障發(fā)力緩解大城市住房難題

??保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

??聚焦2021年房地產行業(yè)重點工作，主要涉及以下兩方面內容：

??其一，繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

??一方面，熱點城市繼續(xù)堅持調控目標不動搖、力度不松勁。2021年以來，上海、杭州、東莞等熱點城市相繼升級調控，上海更是接連5次政策加碼，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調控目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??我們認為現階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦地市、樓市出現過熱的征兆，短期內城市地價、房價出現非理性上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。聯(lián)系到廣州、徐州等多城市場依舊火爆，未來不排除政策加碼的可能性。

??另一方面，壓力城市仍需從保市場主體出發(fā)為市場減壓、企業(yè)紓困。土地供應要有供有限，那些供地整體過?；蛘叻康禺a庫存高企的壓力城市仍需調降供地指標，以期緩解長期去化壓力。適度調降土地出讓價格，增加平價地以及低價地供應，給予開發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費，那些人口持續(xù)凈流出的弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??其二，增加租賃、共有產權住房供應，解決好大城市住房突出問題?；诖蟪鞘凶》繂栴}依舊突出，下一階段仍需強化地方政府的主體責任，切合增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，具體方法包括土地供應要向租賃住房和共有產權住房建設傾斜，單列租賃住房和共有產權住房用地計劃，并保質保量完成。地方財政也要安排專項資金，全力支持租賃住房和共有產權住房建設。

??規(guī)范市場化租賃住房發(fā)展，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理控制，嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。降低租賃住房稅費負擔，租賃企業(yè)、租客均將受益，既能吸引更多市場化企業(yè)參與租賃市場運營，也能緩解新市民、青年人等住房難題。

??在連番政策紅利的刺激下，預計住房租賃市場將進入新一輪發(fā)展快車道，市場規(guī)模將持續(xù)擴容，并與銷售市場形成分庭抗禮之勢。隨著房地產行業(yè)步入無增長時代，房地產開發(fā)企業(yè)將積極尋找第二增長曲線，租賃市場不啻為重要領域。對于市場化的租賃企業(yè)而言，均將分得租賃市場的一杯羹，助力企業(yè)營收、利潤再次邁上一個新的臺階。

??03

??新型城鎮(zhèn)化仍是房地產行業(yè)制度紅利

??市場份額向城市群和都市圈集中

??著力提升發(fā)展質量效益，保持經濟持續(xù)健康發(fā)展。堅持創(chuàng)新驅動發(fā)展，加快發(fā)展現代產業(yè)體系。形成強大國內市場，構建新發(fā)展格局。深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農業(yè)轉移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量。 

??優(yōu)化區(qū)域經濟布局，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展。扎實推動京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質量發(fā)展，高標準、高質量建設雄安新區(qū)。推動西部大開發(fā)形成新格局，推動東北振興取得新突破，促進中部地區(qū)加快崛起，鼓勵東部地區(qū)加快推進現代化。

??聚焦“十四五”時期經濟社會發(fā)展主要目標任務，重點涉及以下三方面內容：

??其一，以創(chuàng)新驅動為抓手，全面提升發(fā)展質量效益。堅持新發(fā)展理念，弱化“十四五”時期經濟增長預期目標，強化提高發(fā)展質量和效益，并牢守保居民就業(yè)、?；久裆恼叩拙€，實現經濟更高質量發(fā)展。

??堅持創(chuàng)新驅動發(fā)展，并提高到我國現代化建設的核心地位及戰(zhàn)略高度，加快攻克重要領域“卡脖子”技術，加快發(fā)展現代產業(yè)體系?！笆奈濉睍r期，我國將發(fā)揮舉國體制的制度優(yōu)勢，加快構建以國家實驗室為引領的戰(zhàn)略科技力量；加大研發(fā)投入力度，全社會研發(fā)經費投入年均增長7%以上。

??其二，加快構建經濟內循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。擴大內需，提高低收入群體收入，擴大中等收入群體，進一步挖掘內需消費潛力。深化供給側結構性改革，以高質量供給引領和創(chuàng)造新需求。

??其三，完善新型城鎮(zhèn)化，城市群和都市圈將成新一輪發(fā)展主體。截至2020年末，中國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，2025年末常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮(zhèn)化率仍有5個百分點的提升空間，大約7100萬人將由農村遷移至城鎮(zhèn)，有望給房地產市場提供堅實的需求支撐，城鎮(zhèn)化仍是房地產行業(yè)最大的制度紅利。

??發(fā)展壯大城市群和都市圈，以人力、物力、財力等資源要素雙向流動為抓手，促進區(qū)域一體化協(xié)調發(fā)展。目前，已經獲批的19大城市群，承載了我國75%以上的城鎮(zhèn)人口，貢獻了80%以上的GDP。我們認為長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發(fā)展高地，房地產市場份額或將向城市群和都市圈集中，強化行業(yè)新格局。

??完善住房市場體系和住房保障體系，形成高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、安居樂業(yè)。