??【熱點聚焦】

??2021年3月5日，國務(wù)院總理李克強在十三屆全國人大四次會議上作政府工作報告時再提“房住不炒”，明確指出，要保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。此外，今年政府工作報告“涉房”內(nèi)容還提到要推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興，城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展格局不斷優(yōu)化。加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，因城施策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??【熱點評析】

??再次強調(diào)“房住不炒““因城施策”

??在2020年的基礎(chǔ)上，2021年政府工作報告再次重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，中央對房地產(chǎn)的堅定立場凸顯了確保樓市健康平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)度和決心。2020年下半年，我國經(jīng)濟形勢逐步轉(zhuǎn)好，2021年以來部分熱點城市房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年下半年的熱度，項目認籌率高、“打新熱”不斷、高價地頻出，部分熱門城市房價迅速攀升。房價和市場情緒的波動也引發(fā)調(diào)控政策升級，在地方層面，1月以來，上海、杭州、深圳等城市接連出臺樓市新政，從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補漏洞，繼續(xù)推進落實“因城施策”，多地針對炒房需求實施精準打壓，從市場準入和退出等層面出臺有針對性的舉措，投機炒房、哄抬房價等擾亂房地產(chǎn)市場秩序行為得到遏制，預(yù)計下一階段對房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)緊縮性政策，以差異化調(diào)控措施和科學(xué)精準調(diào)控，迫使炒作需求離場，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??新型城鎮(zhèn)化從需求端為房地產(chǎn)市場提供支撐

??政府工作報告在下一階段工作部署中提到，要深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化有助于增強中心城市和城市群綜合承載、資源優(yōu)化配置能力，推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展，對實現(xiàn)全面小康社會也具有重要意義。2020末年以來，上海、南京、蘇州等長三角城市不斷放寬落戶政策，探索實行城市群內(nèi)戶口通遷、居住證、社保累計互認制度，區(qū)域一體化發(fā)展對都市圈人口流動和穩(wěn)定都起到積極的促進作用，對城市房地產(chǎn)市場而言，城鎮(zhèn)化的發(fā)展、農(nóng)業(yè)人口的市民化為區(qū)域中心城市、人口凈流入城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了需求支撐，帶動了新增住房需求的快速增長，同時，人口的增加也直接提升了商業(yè)、辦公、工業(yè)物流等經(jīng)營性用房的需求。

??城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型的重要組成部分

??此次政府工作報告中提到，要實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，在擴大有效投資方面，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，提升縣城公共服務(wù)水平。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是中央推動的重大民生工程和發(fā)展工程，2020年以來，從中央層面不斷強調(diào)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要意義，促使其進入提質(zhì)增速階段。老舊小區(qū)改造對于逆周期促進經(jīng)濟增長、促進居民居住條件改善、增強社區(qū)治理服務(wù)能力具有重大的經(jīng)濟和社會意義，短期內(nèi)可以迅速有效地擴大內(nèi)需，促進就業(yè)，提振經(jīng)濟。從房地產(chǎn)市場的角度而言，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造客觀上將對存量老舊小區(qū)房屋的保值增值形成直接利好。

??保障好群眾住房需求，解決好大城市住房突出問題

??除“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”是往年提法的延續(xù)外，“解決好大城市住房突出問題”這一表述是在去年中央經(jīng)濟工作會議的基礎(chǔ)上，今年政府工作報告中首次提及對大城市住房問題的關(guān)注。從報告的表述來看，具體明確了兩種途徑，一是通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房房源供給；而是通過“規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，落實租賃市場改革。

??租賃住房是解決大城市住房問題的重要著力點，此次政府工作報告明確，要解決新市民和青年人這兩類群體的住房需求。租賃住房的建設(shè)，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場方面，也將起到積極作用。此次政策明確了通過土地、財政和規(guī)劃等方面給予的政策支持，具有非常積極的導(dǎo)向，預(yù)計這一表述將對各熱門城市的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生較大的影響，后續(xù)需要各類租賃住房相關(guān)政策的完善，也需要房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)等方面緊密配合，多維度推動市場的良性發(fā)展。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）