??2021年第25周（6月14日-6月20日），因上海和長春集中土拍影響，本周重點監(jiān)測城市成交建面環(huán)比上漲，不過市場熱度卻受兩大成交主力土拍低熱度表現而降至低位，流拍率大幅上漲，溢價率更是今年內首度回落至10%以下。22城集中土拍方面，上海于本周開啟了首場土拍，但受土地出讓條件嚴苛影響，首日集中土拍平均溢價僅有2%；長春市場更為冷淡，成交地塊多以底價成交為主，更有26宗地遭遇流拍和撤牌。

??土地政策

??中央再提加快租賃市場發(fā)展
鼓勵大城市利用集體建設用地建設租賃住宅

??為了解決大中城市新青年的住房問題，自2021年開年以來，支持租賃住房市場發(fā)展的政策就頻頻出臺。6月18日，國務院總理李克強在國務院常務會議中再次提出確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，具體包括人口凈流入的大城市可利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有土地建設或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房，對租賃企業(yè)減稅等，以緩解新市民青年人等群體住房困難。此外，人口流入規(guī)模較大的北京、寧波近期也有相關改建支持政策出臺，以增加租賃住宅供應。

??土地供應

??重點城市集中供地潮暫落
本周供應規(guī)模跌至低位

??供應方面。22個重點城市二輪集中供地多安排在7月，受此影響，本周重點監(jiān)測城市的土地供應規(guī)模較上周顯著減少，總掛牌量僅有558萬平方米。具體來看，一線城市本周僅推出了4宗地，均為商辦用地，上海3宗，深圳1宗；二線城市中，除西安的掛牌量超過50萬平方米，其余城市的供應規(guī)模均比較低；不過，西安的供應建面也僅有80萬平方米，涉及3宗地，均位于遠郊。受諸多三四線城市也加入集中供地影響，重點監(jiān)測的三四線城市供地主力也以下轄郊縣地塊為主，供應規(guī)模也不高。

??土地成交

??上海、長春集中拍地
拉動成交規(guī)模環(huán)比回升

??成交方面。在上海開啟首場集中土拍、長春完成二輪集中出讓的影響下，本周重點監(jiān)測城市成交面積較上周有所回升，總成交建筑面積達1995萬平方米，環(huán)比上漲36%，同比也上漲了21%；成交金額也隨之上升，總成交金額達1174億元，同環(huán)比漲幅均在10%以上；價格方面，由于成交主力長春地價偏低，加之上海也成交了多宗低地價的舊改、保障用地，平均地價因此不及上周，環(huán)比下滑16%至5887元/平方米，同比亦下降了8%。

??分能級來看。一線城市中除上海有集中土拍外，其余三市無土地出讓；上海共成交了38宗地，其中集中出讓地塊有37宗，但多為舊改、租賃用地，且多位于外環(huán)外，主城區(qū)則僅有4宗地塊出讓，除楊浦定海社區(qū)地塊外，其余均為大型商住辦綜合體項目，拿地條件較為苛刻，最終4宗地全部成功出讓，由楊浦城投、保利發(fā)展、復地和卓越京東聯合體分別競得。二線城市中，長春和合肥的成交面積居前，其中長春在本周完成了第二輪集中供地，但表現依舊冷淡，68宗宅地中僅成交了42宗，且多為底價成交；合肥也在本周完成了郊縣的首輪集中供地，但市場明顯更熱，12宗地中均以高溢價成交，肥東、肥西地塊更是全部以搖號成交，市場熱度延續(xù)高位。三四線城市中，佛山的成交量最大，共成交4宗地，其中龍光以14.22億元競得大瀝商住用地，溢價率高達61%。

??市場熱度

??長春多宗宅地遭遇流拍
導致本周流拍率大幅上升

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率較上周明顯下滑，降至8%，是今年以來溢價率首度回落至10%以下。溢價率的明顯下滑主要是由于成交主力上海和長春土拍表現較為冷淡所致，上海由于房地價聯動、嚴格控溢價影響，成交地塊溢價率多控制在10%以下，本周平均溢價率則僅有2%；長春則受樓市表現低迷影響，土地市場熱度也比較冷淡，本輪土拍平均溢價率僅有0.4%。長春的低熱度也導致本周流拍率大幅上升。具體而言，長春二輪土拍共有26宗地遭遇流拍和撤牌，導致本周流拍幅數較上周大幅上升，流拍率也由5.2%的低位飆升至16.2%。

??周度TOP5

??上海包攬成交單價TOP5
優(yōu)質地塊仍然備受追捧

??6月18日，上海終于開啟了首輪集中土拍。盡管本輪供地上海供地量并不低，但地塊質量相對而言并不佳，供地主力明顯向租賃、安置等保障性宅地傾斜，商品住宅用地比例相比較低。同時，地塊的出讓條件也明顯提高，如主城區(qū)四宗重磅地塊中有3宗均為綜合體用地，有自持及產業(yè)引入要求，因此首日集中土拍上海的市場熱度并不高，平均溢價率僅有2.1%。

??不過，優(yōu)質地塊仍然備受房企追捧。作為主城區(qū)4宗重磅地塊中唯一的純宅地，楊浦定海社區(qū)地塊吸引了3家企業(yè)競拍，最終進入一次報價區(qū)間，由楊浦城投成功競得；3宗綜合體項目用地中條件相對寬松的靜安靈石社區(qū)地塊也進入了一次性報價區(qū)間，由保利發(fā)展成功搖中。由此來看，房企對于上海宅地的競爭意愿仍然十分強烈。

??重點地塊點評
??保利發(fā)展百億斬獲靜安靈石綜合體

??地塊分析

??6月18日，上海首場集中土拍終于拉開帷幕。當日，上海共成交37宗土地，但多數為舊改安置用地和租賃住房用地，商品住宅用地則僅有9宗。不過，9宗地中包括主城區(qū)4宗重磅地塊，涉及徐匯濱江、楊浦定海、普陀萬里社區(qū)以及靜安大寧社區(qū)，其中靜安大寧社區(qū)綜合體項目用地的關注度最高，雖然該地塊也設置了較高的拿地門檻，但相對普陀萬里地塊和徐匯濱江地塊而言，拿地條件相對寬松，最終仍進入一次性報價區(qū)間，由保利發(fā)展成功競得，成交總價達105億元，平均樓板價為51707元/平方米，溢價8.39%。 

??據地理位置來看，地塊位于內中環(huán)，區(qū)位十分優(yōu)越，周邊配套也十分齊全。具體而言，地塊靠近南北高架，介于1號線上海馬戲城和汶水路兩站之間，交通十分便利；商業(yè)方面，地塊周邊2公里內有大寧國際廣場、大寧音樂廣場和協信星光廣場等多家大型商業(yè)綜合體，能充分滿足日常消費需求；教育方面，宗地周邊有大寧國際第二幼兒園、大寧國際小學、上海市民辦風范中學等諸多優(yōu)質教育資源。周邊樓市方面，目前宗地周邊新房供應出現缺口，品質二手房掛牌價格已逼近13萬元/平方米，與項目聯動房價相比有一定的倒掛區(qū)間；就此來看，項目未來入市去化壓力較輕。