??【熱點(diǎn)聚焦】

??6月8日，上海首批集中供地落下帷幕，40宗地塊全部完成出讓?zhuān)偝山活~為878.9億元，起始總價(jià)為850.7億元，平均溢價(jià)率為3.3%，總出讓面積為210.51萬(wàn)平方米。該批次地塊分兩批成交，4宗“城中村”改造項(xiàng)目地塊先于3月底成交，總成交額為44.18億元；剩余36宗地塊因疫情推遲至6月重啟競(jìng)拍。最終，在為期五天的首輪土拍中，36宗地塊全部成交，總成交金額為834.72億元，其中，19宗地塊底價(jià)成交，占比52.7%；達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)13宗，占比36.1%。共有32家房企獲得土地，其中近八成是國(guó)企及央企。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??調(diào)整和優(yōu)化土拍規(guī)則，緩解房企資金壓力

??開(kāi)拍前夕，上海優(yōu)化了本批次地塊的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則：第一，取消了之前的“招掛復(fù)合打分入圍”方式而采取掛牌方式出讓?zhuān)行暾?qǐng)人即為競(jìng)買(mǎi)人。這一機(jī)制取消后，意味著所有申請(qǐng)的房企都有機(jī)會(huì)出價(jià)競(jìng)拍，在降低了房企拿地門(mén)檻的同時(shí)，也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了競(jìng)拍的公平化。第二，上海對(duì)監(jiān)管賬戶(hù)監(jiān)管期限起始時(shí)間和封存資金金額作了調(diào)整，土地監(jiān)管資金由原來(lái)最高的130%下調(diào)至110%，以緩解房企參拍的資金壓力。此外，在近期發(fā)布的上海五十條重振經(jīng)濟(jì)措施中，還明確了“允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款，優(yōu)化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價(jià)，降低商業(yè)辦公用房自持比例”等措施，從而盡可能地降低拿地企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，也賦予了房企更大的盈利空間，在一定程度上刺激了房企拿地的積極性，以促進(jìn)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)信心。

??土拍成交熱度有所回暖，房企對(duì)上海樓市充滿(mǎn)信心

??從上海首輪土拍的成交熱度來(lái)看，在各種利好政策的加持下，地塊供應(yīng)所釋放出的“誠(chéng)意”均得到了應(yīng)有的回應(yīng)。6月初上海剛剛恢復(fù)正常生活生產(chǎn)秩序，在這樣的背景下，土地能夠全部順利出讓?zhuān)踔脸霈F(xiàn)了同一幅土地多位競(jìng)買(mǎi)人的現(xiàn)象，表明了房企對(duì)上海市場(chǎng)前景所持樂(lè)觀(guān)態(tài)度。具體來(lái)看，本輪溢價(jià)成交比例、溢價(jià)率相較上年第三輪有所提升。在本次36宗涉宅地塊中，有17宗地塊溢價(jià)成交，相較2021年下半年以來(lái)溢價(jià)成交的地塊比例在逐漸上升。同時(shí)，在本次溢價(jià)成交的地塊中，還有超過(guò)七成的地塊觸及競(jìng)拍中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。土地總體溢價(jià)水平自去年下半年起穩(wěn)步回升，這說(shuō)明上海土地市場(chǎng)經(jīng)受住了考驗(yàn)，房企對(duì)上海住宅土地市場(chǎng)依舊充滿(mǎn)信心。接下來(lái)隨著首輪土拍的地塊陸續(xù)開(kāi)工，部分項(xiàng)目有望在年底實(shí)現(xiàn)入市，這部分新增供應(yīng)量也會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)需求復(fù)蘇，樓市有望恢復(fù)常態(tài)。

??成交區(qū)域分化明顯，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)或以五大新城及郊區(qū)為主

??從分布區(qū)域來(lái)看，本輪土拍中環(huán)線(xiàn)內(nèi)本次僅供應(yīng)4幅地塊，分布在普陀、徐匯、楊浦區(qū)；其余36幅地塊主要分布在臨港、青浦、松江、寶山等區(qū)域，本次集中供應(yīng)在“五大新城”區(qū)域繼續(xù)增加土地供應(yīng)力度，上述區(qū)域住宅用地的大量供應(yīng)是響應(yīng)《關(guān)于本市“十四五”加快推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)》中，對(duì)于五大新城區(qū)域“要加大住房用地供給、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的要求。

??拿地主力依舊為國(guó)企、央企和混合所有制企業(yè)

??本次首輪土地競(jìng)拍吸引了多家房企參與，其中20宗地的競(jìng)買(mǎi)人在2家以上，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊，吸引了6位競(jìng)買(mǎi)人8家房企參與。從競(jìng)拍者房企性質(zhì)來(lái)看，央企、國(guó)企、混合所有制企業(yè)、民企以及地方國(guó)企均參與熱情較高并且有所斬獲，但拿地主力依舊為國(guó)企、央企和混合所有制企業(yè)，八成地塊由央國(guó)企競(jìng)得，尤其在熱門(mén)地塊的爭(zhēng)奪上，更是鮮有民企的身影出現(xiàn)。其中，招商蛇口以獨(dú)自或聯(lián)合體形式以117.7億元斬獲了4宗地塊，分別位于徐匯斜土街道、普陀中山北路社區(qū)、閔行紫竹科學(xué)園及青浦西虹橋，成為本場(chǎng)最大贏(yíng)家；建發(fā)房產(chǎn)與中國(guó)鐵建，各有3幅地塊落袋，并列第二；保利置業(yè)和金地也分別競(jìng)得1宗。此外，上海本土民企表現(xiàn)較為積極，大華（集團(tuán)）、大名城、上海同潤(rùn)投資、上海佳運(yùn)置業(yè)等均有斬獲。