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??熱點聚焦

??4月21日，上海完成2023年第一批次集中供地，掛牌的19宗涉宅地塊全部成交，成交總金額約518.83億元，成交總建面約198.9萬平方米，平均成交樓面價約26085元/平方米，平均溢價率約7.3%。其中，15宗地塊進入一次性報價、4宗地塊底價成交。

??中房評析 

??首輪供地“量少質優”引爭搶，報價封頂率、成交溢價率等多項指標創新高

??從地塊供應來看，上海市2023年第一批次集中供地出讓的19宗涉宅地塊分布較為廣泛，涉及嘉定、寶山、靜安、青浦、閔行、徐匯、普陀、浦東新區、奉賢、松江、金山等11個行政區。多數地塊近地鐵、周邊配套成熟、地塊體量較小或周邊在售及待售新房項目較少等，地塊整體質量相對較高。利潤空間方面，據CRIC統計數據，19宗出讓地塊中，超半數地塊房地聯動價上漲。對比純住宅成交樓面價與其房地聯動價來看，平均地房比為0.54，且房地差均在2.5萬元以上，盈利空間比較充裕。

??從成交結果來看，上海市2023年第一批次集中供地雖然在供應、成交規模上不及2022年前三批次集中供地，但市場熱度明顯提升。一方面，報名參與競拍房企數量創2021年集中供地以來新高，地塊競爭異常激烈。據不完全統計，上海市2023年第一批次集中供地參與競拍房企超過50家（不包含城投）。19宗供應地塊中，報名參加競拍房企達到10家以上的地塊有11宗，報名房企達到20家以上的有4宗，報名房企達到30家以上的地塊有2宗。另一方面，報價封頂率、平均成交溢價率均創2021年集中供地以來新高。據CRIC統計數據，上海市2023年第一批次集中供地有15宗地塊封頂進入一次性報價，封頂率約79%，超過2021年第一批次集中供地的71%；19宗地塊平均成交溢價率為7.3%，同樣為上海市2021年集中供地以來新高。

??央國企仍是拿地主力，萬科、中海、華潤時隔三年重返上海土拍市場

??從拿地房企來看，上海市2023年第一批次集中供地延續了以央國企為拿地主力的特征。19宗地塊中，16宗為央國企競得，占比超過八成；央國企拿地金額合計約476.13億元，占總成交金額比重超九成；與此同時，民營房企參拍積極性有所提升。據鳳凰網統計數據，參與競拍的民營房企和混合所有制企業超20家。但由于資金壓力等因素限制，大部分民營房企僅報名少數幾宗地塊的競拍，在“隨機值”規則下，中標的概率也相對較低。最終，僅有新天和、龍湖聯合建華建材、安徽新華競得3宗地塊，總成交金額約42.7億元。

??此外，萬科、中海、華潤因“圍標事件”歷經三年禁閉令后歸來同樣引人關注。其中，萬科獨資或以聯合體的形式報名了7宗地塊競拍，華潤獨自報名了12宗，中海獨自報名了8宗。最終，萬科以底價拿下松江廣富林地塊，同時聯合中國鐵建以8.98%的溢價率拿下閔行梅隴地塊，華潤以總價30.15億元、溢價率8.95%拿下西虹橋小淶港宅地，中海則遺憾“顆粒無收”。

??整體來看，受供地質量改善、盈利空間放寬及近期房地產市場有所回暖等多因素影響，上海市2023年第一批次集中供地呈現出較高的市場熱度。反觀4月21日無錫市2023年第一批次集中供地，6宗地塊均以底價成交，成交金額合計約60.1億元，土拍表現城市差異較大。此外，進入4月份以來，全國多地房地產市場再度出現降溫。基于此，在“穩支柱、促消費、防風險”工作主線下，預計優質房企或將加快復蘇并逐漸提升土地市場參與度，但對于大多數民營房企而言，仍需要將抓促銷、降負債、保交樓放在首位，拿地仍需保持審慎，建議通過“以銷定投、聚焦核心城市”或堅持“深耕”為主。