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??北京，2024年1月16日——近年來(lái)，土地使用權(quán)和土地剩余使用年限日趨成為熱點(diǎn)話(huà)題，因土地剩余使用年限短而引發(fā)的土地年期如何續(xù)期的問(wèn)題更是引發(fā)了廣泛的關(guān)注和討論。在此背景下，仲量聯(lián)行重磅發(fā)布《土地剩余使用年限對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響》報(bào)告，從評(píng)估及咨詢(xún)角度梳理分析了土地年期問(wèn)題的影響和應(yīng)對(duì)之策，以期為相關(guān)市場(chǎng)參與方提供參考。

??土地年期影響物業(yè)價(jià)值評(píng)估

??提及土地續(xù)期問(wèn)題，就必須從土地使用權(quán)出讓年限這個(gè)概念談起。目前，中國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)主要采用有償出讓的制度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指由國(guó)家按照土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離的原則，以國(guó)有土地所有者的身份將一定地塊的國(guó)有土地使用權(quán)有期限地讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。對(duì)于土地使用者而言，土地使用權(quán)出讓年限意味著使用國(guó)有土地有時(shí)間限制，并需要支付使用金。

??從房地產(chǎn)評(píng)估的角度來(lái)講，土地使用權(quán)年限是房地產(chǎn)權(quán)益的一部分，既是一種權(quán)利也是一種限制。單從年期考慮，一般而言，剩余年期越短，則其價(jià)值會(huì)顯著低于同一時(shí)間點(diǎn)中剩余使用年期較長(zhǎng)的土地。

??對(duì)于剩余年期短的項(xiàng)目，特別是位于核心城市核心區(qū)位的物業(yè)，剩余年限較短是否意味著投資價(jià)值大幅降低？

??經(jīng)仲量聯(lián)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多投資人對(duì)于“短年期”的看法并非簡(jiǎn)單地按照理論公示計(jì)算。當(dāng)土地剩余使用年限超過(guò)25-30年時(shí)，年期問(wèn)題的關(guān)注度較小，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的影響也相對(duì)較小；而土地剩余使用年限少于25年時(shí)，投資人的核心關(guān)注點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??· 未來(lái)價(jià)值的判斷：土地剩余使用年限短于25年，特別是短于20年時(shí)，投資人對(duì)年期相對(duì)較短的項(xiàng)目仍然保持相對(duì)積極的關(guān)注，通過(guò)“土地到期可按一定比例補(bǔ)繳地價(jià)續(xù)期”的假設(shè)或者“持有+轉(zhuǎn)售”等不同的模型進(jìn)行測(cè)算分析，綜合判斷續(xù)期可能性以及未來(lái)的投資價(jià)值；

??· 補(bǔ)繳地價(jià)的影響：土地剩余使用年限小于25年時(shí)，其交易價(jià)格中所隱含的補(bǔ)繳地價(jià)的因素影響相對(duì)越大。

??土地續(xù)期政策推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展

??隨著時(shí)間的推移，土地剩余年限逐漸縮短，對(duì)于眾多投資性物業(yè)來(lái)說(shuō)，年限對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響逐漸顯現(xiàn)。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，市場(chǎng)上陸續(xù)出現(xiàn)土地續(xù)期的案例，其中包括深圳市羅湖區(qū)的國(guó)際商業(yè)大廈、浙江省海寧市龍祥大廈、深圳市福田區(qū)長(zhǎng)城大廈、深圳市羅湖區(qū)寰宇大酒店、蕭山城市酒店等。

??仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢(xún)服務(wù)部資深董事韓晶表示：“有些地方政府陸續(xù)出臺(tái)了一些試點(diǎn)政策，規(guī)定了續(xù)期條件、續(xù)期方式、續(xù)期的期限、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及土地續(xù)期的流程等。通過(guò)試點(diǎn)政策，特別是非住宅用途的建設(shè)用地的續(xù)期需要補(bǔ)繳一定的土地價(jià)款，而且多數(shù)情況下，需要提前一年左右的時(shí)間申請(qǐng)土地續(xù)期，同時(shí)通過(guò)規(guī)劃和自然資源局等相關(guān)部門(mén)的審定和審批。這些試點(diǎn)也標(biāo)志著中國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期等問(wèn)題逐漸法治化。“

??韓晶進(jìn)一步表示：“合理實(shí)施土地續(xù)期政策可以推動(dòng)城市的可持續(xù)發(fā)展，確保土地資源的有效利用，促進(jìn)城市土地的優(yōu)化配置。同時(shí)，土地續(xù)期可以一定程度上鼓勵(lì)投資者進(jìn)行更長(zhǎng)期的城市開(kāi)發(fā)和建設(shè)，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會(huì)進(jìn)步。”

　　相關(guān)報(bào)告：《土地剩余使用年限對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響》