媒體報道“單獨”二胎或將近期放開。金融界 8月 5號的報道稱，“單獨”(夫妻只有一方是獨生子女)二胎或將在今年年底或明年年初試行，2015 年后全面放開二胎的政策也在擬定中。但二胎放開能帶來多大的人口增量？短期對學區(qū)房、對改善性住房、對為子女臵業(yè)都有怎樣的影響？長期又將對適齡購房人口 趨勢產(chǎn)生怎樣的作用？這是本文所要解決的問題。

  當前生育政策下，我國人口增長趨于平穩(wěn)。由于計劃生育等因素的推動，我國建國以來的出生 率整體呈下降趨勢(除了1980-1987 年的階段性上升)，而近幾年則穩(wěn)定在1.2%左右，年出生人口在1600 萬左右。人口趨勢的平穩(wěn)化也意味著房地產(chǎn)需求的逐步平穩(wěn)化；在沒有新的政策出來的情況下，行業(yè)將逐步由粗獷的增長走向穩(wěn)健的增長。

  二胎 放開可扭轉人口增長平穩(wěn)的趨勢，帶來年27-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。1)據(jù)我們測算，當前二胎適育年齡(定義為25-34 歲)的獨生子女約2200 萬，未來十年還會呈上升趨勢。2)假設50%的家庭愿意生二胎，則“單獨”二胎放開能帶來年9-21%的增量城鎮(zhèn)嬰兒，二胎全部放開，能帶來年 27-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。3)若壓抑的需求在二胎放開首年爆發(fā)性釋放，當年所帶來增量城鎮(zhèn)嬰兒會更多，預計在17-77%左右。

  二 胎放開短期影響主要由三因素推動：學區(qū)房+改善性+子女臵業(yè)。1)二胎可增加學區(qū)房需求，但不同情況下影響點不同：若名額不可重復用，會直接增加大量需 求，供給長期也更緊張；若學區(qū)房名額可重復用，則供給會更緊張，需求也仍會相應增加；對學區(qū)房需求的影響可能超過城鎮(zhèn)嬰兒增幅，主要因為選擇生二胎的家庭 通常有較好的經(jīng)濟基礎，學區(qū)需求更大。2)生育二胎的家庭可能將考慮臵換成大房，改善性需求增加明顯。3)為子女提前臵業(yè)的意愿也會增加需求。

  即便不放開二胎，購房適齡人口也可再帶動我國房地產(chǎn)市場近20 年增長；二胎放開更可帶來新的契機。1)不考慮二胎新政的情況下，當前我國城鎮(zhèn)購房適齡人口(定義為20-45 歲)約3 億人，且未來近20 年仍可保持增長，但速度會逐漸放緩。2)二胎放開可扭轉適齡購房人口在更長時間范圍內(nèi)下降的趨勢。據(jù)我們測算，“單獨”二胎放開可使適齡購房人口在 2051 年增加約2800 萬(+8%)，而二胎完全放開可使適齡購房人口在2051 年增加約4600 萬(+14%)。

  維持6 月26 日《房地產(chǎn)：謹慎轉樂觀》觀點，預判四季度板塊趨勢上行，過于悲觀預期下修復行情明確。二胎放開帶來人口紅利，長期利好。維持行業(yè)增持評級，已配者可持有，未配臵者可積極建倉。