??易居房地產(chǎn)研究院11月6日發(fā)布《2019年10月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告顯示，10月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長5%。10月，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長22%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長8%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比同比均小幅下降3%。2019年1-10月，40城成交面積累計(jì)同比微增3%。其中一線城市累計(jì)同比增長24%，二線城市累計(jì)同比小增5%；三四線城市累計(jì)同比下降7%。

??易居研究院研究員沈昕表示，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會(huì)加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。但是在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，雖然年末房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??10月40城成交環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長5%。2019年10月，易居研究院監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長5%。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，10月的移動(dòng)平均同比增速為3.5%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??從成交量的歷史走勢來看，在2018年四季度成交量出現(xiàn)年底翹尾之后，2019年2月，40城新房成交量創(chuàng)2015年3月以來的48個(gè)月新低。3-5月，部分城市樓市出現(xiàn)小陽春，40城新房成交量同比小幅增長。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績，推盤量加大，40城成交環(huán)比小幅增長，7月份以來40城成交量小幅震蕩，下半年月均成交量略低于二季度。隨著政治局會(huì)議后市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變，以及房企融資的全面收緊，預(yù)計(jì)到年底全國樓市還有可能繼續(xù)降溫。

??10月一二三四線城市成交量環(huán)比均下降。2019年10月，易居研究院監(jiān)測的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降10%，同比增長22%，目前成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整，從今年的成交量走勢及同比增幅來看，一線城市成交量上半年開始企穩(wěn)反彈。但6月以來一線城市成交量環(huán)比逐月下降，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下，成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長，但相比2015和2016年的高位還有較大差距。

??18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比小幅增長8%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降25%，同比增長9%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長17%，同比增長23%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比微幅增長1%，同比小幅下降4%。

??東部二線城市，10月成交環(huán)比下降幅度較大，主要是南京、杭州等熱點(diǎn)城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)了較大幅度的下滑。2019年前10個(gè)月，東部二線城市月均成交量略高于2016年四季度降溫以來的月均水平，但相比2016年二三季度的高峰值還有較大差距。從目前走勢來看，是否低位企穩(wěn)還有待進(jìn)一步觀察。

??中部二線城市，10月成交環(huán)比增長。從同比增速曲線來看，2018年12月開始下行，雖然今年6-8月曲線有所上行，9月和10月曲線又連續(xù)小幅下滑，難言就此企穩(wěn)，預(yù)計(jì)到年底曲線還會(huì)有所下行。

??其他二線城市，10月成交環(huán)比微幅增長。2018年11月以來，同比增速曲線連續(xù)震蕩下行。目前來看，預(yù)計(jì)到年底其他二線城市成交還會(huì)進(jìn)一步下行。

??18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比同比均小幅下降3%。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降12%，同比下降33%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長4%，同比增長31%。

??本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市,10月成交環(huán)比小幅下降，同比大幅下降。2018年下半年，無錫、中山等幾個(gè)城市成交量增長較多，可能是由于預(yù)售證有所放松，存在一些集中補(bǔ)簽現(xiàn)象，導(dǎo)致本輪嚴(yán)調(diào)控的三四線城市成交面積增速較快。2019年一季度成交量重回較低水平，二季度月均成交量雖有所增長，但依然低于2018年下半年，三季度月均成交量相比二季度有所下滑。同比增速曲線自2018年12月開始，連續(xù)下行至今，目前來看，到年底曲線還有進(jìn)一步下行的可能。

??本輪弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市，10月成交環(huán)比同比均增長。從成交量走勢來看，2018年5月見頂后逐漸下降，2018年三四季度降溫趨勢明顯。從同比增速曲線來看，2018年11月以來同比增速連續(xù)7個(gè)月收窄，2月進(jìn)入負(fù)區(qū)間，6月份以來同比降幅小幅收窄，但仍處于負(fù)區(qū)間。

??后續(xù)來看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，上半年已企穩(wěn)反彈，但三季度以來成交量有所下滑，在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長；東部二線城市中蘇州今年已兩次升級調(diào)控政策，南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續(xù)上調(diào)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)繼續(xù)降溫；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??40城年初累計(jì)成交面積同比增速持續(xù)小幅震蕩。2019年1-10月，40城累計(jì)成交面積同比小幅增長3%，增速比1-9月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。考慮到7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會(huì)放松，考慮到外部國際環(huán)境依然復(fù)雜多變，判斷出該曲線震蕩后還有可能繼續(xù)下行。

??對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2019年1-10月全國新建商品住宅成交面積同比降幅依然是在0附近小幅震蕩。

??分地區(qū)來看，2019年1-10月，一線城市累計(jì)同比增長24%，二線城市累計(jì)同比小增5%；三四線城市累計(jì)同比下降7%。

??具體來看，東部二線城市累計(jì)同比增長14%，中部二線城市累計(jì)同比增長17%，其他二線城市累計(jì)同比下降9%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降5%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計(jì)同比下降7%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，5月以來增速逐漸回落。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅收窄，7月以來重新進(jìn)入正增長。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。

??預(yù)計(jì)年末40城成交難以明顯增長，可能還將下滑。2019年1-10月，40城新建住宅成交面積同比小增3%，這主要是一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在今年3、4月出現(xiàn)了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。二季度，住建部對住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的10個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示，此后蘇州、西安等城市紛紛加碼調(diào)控，西安出臺(tái)了二線城市中的最嚴(yán)限購令，7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調(diào)控。7.30政治局會(huì)議首次明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，體現(xiàn)了中央控制房價(jià)上漲、確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國性的調(diào)控政策不會(huì)放松。同時(shí)，央行要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房，個(gè)人住房貸款余額同比增速已連續(xù)10個(gè)季度回落。6月以來，全國首套房貸平均利率持續(xù)上行，這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產(chǎn)信貸融資方面，今年5月以來監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。

??綜合考慮這些情況，臨近年末，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會(huì)加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會(huì)增多。但在中央的明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，雖然房企推盤量可能大幅增加，成交量則難以明顯增長，甚至還有可能會(huì)下滑。分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈，但難以持續(xù)增長；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。