??2022年8月24日，北京——近日，《北京市城市更新條例（草案）》（以下簡稱“條例草案”）在人大常委會進行首次審議。這是北京繼在5月發布《北京市城市更新專項規劃》以及在2021年6月發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》等多個政策文件以來又一重要的城市更新文件，是對過去一年以來北京城市更新政策體系搭建的延續，標志著北京城市更新加速立法。

??在總體減量雙控的基礎上，這一系列政策對北京存量資產改造做出了一定的放寬，為市場提供了更明晰、有效的政策路徑，這也將會極大地影響北京未來商業地產發展格局。

??中心城區城市更新潛力巨大，商業地產未來可期

??從條例草案的內容來看，北京市城市更新包括居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合類等5大類、12項更新內容。

??在這五大類中，產業類與商業地產領域最為密切相關，政策鼓勵商業地產領域中多類老舊項目的提升與增效，為零售、辦公、產業園等物業市場提供豐富的存量改造機會。

??據仲量聯行數據統計，北京全市城市更新規模達2.45億平方米，首都功能核心區（東城區和西城區）可更新建筑存量約0.42億平方米，更新方向主要圍繞“保護更新”。由朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區城四區組成的中心城區可更新存量約1.24億平方米，更新側重“減量提質”。據仲量聯行預估，若10%的建筑適用于商業地產改造，將達到1,240萬平方米的體量，幾乎相當于目前北京市甲級辦公樓市場存量。其中，東三環、酒仙橋望京、亞奧和中關村等區域的老舊樓宇集聚程度較高，可為未來辦公樓市場提供豐富可更新存量。

??出臺多項激勵措施，破解城市更新難題

??推動城市更新離不開規劃和政策保障，條例草案提出了多項激勵措施。

??當前很多商業項目面臨40年土地產權到期的問題，因而土地使用年限到期成為商業地產市場投資人關心的核心問題。對此，條例草案首次提出了土地租賃的配置方式。北京市鼓勵采取租賃的方式配置建設用地使用權，租賃期滿后可續租，并提出先租后讓的配置方式。租賃期內支付了土地租金并完成更新改造后，租賃建設用地使用權可轉為出讓建設用地使用權。

??土地租賃政策提出了一種解決土地使用年限延長的可能性，體現了北京城市規劃對于土地使用權問題的關注和研究，或可為市場劃定一個比較明晰的土地續期的申請審批方案。實施方面，土地租賃成本本就小于土地出讓成本，租金可按一次性繳清或按年支付，年支付的方式更有效緩解業權人的資金壓力，為開發商和投資人提供了更為靈活的土地使用方案。

??商改辦、酒改辦等改造類項目得益于其高回報率，成為商業地產市場投資人追捧的模式。但2018年政策開始嚴格限制“商改辦”改造的選擇和空間，而條例草案首次為商業服務業類建筑用途相互轉換提供了政策支持。下一步北京將發布出臺用途轉換和兼容使用的正負面清單，明確比例管控和技術標準等要求。此后符合規定的商改辦、酒改辦等一系列的改造性項目有據可依，解決此類項目審批困難的問題。這并不代表全市層面全面的增量放開，北京仍將堅持減量發展方向。政策階段的演化意味著市場中將有更多盤活現有低效資產的機會，迎來更多高品質項目。

??條例草案還將城市更新項目的審批和監管權限下放至區級政府，將顯著地縮短審批流程，在一定程度上降低了城市更新項目的審批難度，顯著提升改造類物業的投資吸引力。區級政府更熟悉區域內的老舊物業等存量資源，更了解各片區的產業需求，更高效地推動其區域內項目更新，更能有的放矢地統籌規劃更新項目的優先級，將提升城市更新改造主體的改造意愿。

??此外，在解決社會資本參與積極性不高、路徑不暢等問題上，根據2022年5月發布的《北京市城市更新專項規劃（北京市“十四五“時期城市更新規劃）》，政府將改善城市更新金融支持政策，通過建立財稅激勵和投融資機制，吸引專業化的社會資本參與城市更新運作，形成投資、融資、改造、運營、退出、再投資的良性循環，發揮社會資本的專業運營管理優勢。

??仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“在過去一年，北京陸續發布的一系列城市更新相關政策，標志著北京城市布局新的政策階段——一個更加長效的存量市場發展機制。相較于上一階段的嚴格控制，下一階段北京對于存量資產的更新和開發采取了明顯的鼓勵態度。同時在本輪政策中，我們看到了北京市嘗試性的對于40年到期后解決方案可能性的探討，項目用途轉換的探討，在未來的實踐中將為市場帶來更多更為明晰的依據和路徑。”