??導 讀 

??TOP100單月環(huán)比下降29%，同比微增；碧恒萬單月環(huán)比下降23%，降速略低于行業(yè)；市場加速轉冷，8月份將繼續(xù)走弱。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計中。

??權益榜是以企業(yè)股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。（注：權益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關聯(lián)方權益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年7月，TOP100房企單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。受上半年末企業(yè)業(yè)績沖刺影響，百強房企7月單月銷售規(guī)模較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。1-7月，TOP31-50梯隊房企競爭格局加劇，TOP50房企銷售權益金額門檻較去年同期提升較大。 

??另外，截止目前已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績預告。從企業(yè)利潤表現(xiàn)來看，今年房企整體利潤規(guī)模在上了一個臺階之后進入平穩(wěn)期。規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強者恒強，而中小規(guī)模房企未來利潤增長仍將面臨較大的壓力。 

??我們認為，雖然7月房地產市場表面上似有淡季不淡的錯覺，實際市場正加速轉冷。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟，市場觀望情緒愈加濃重。此次中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，釋放房地產調控仍需從緊執(zhí)行的信號。預計8月市場將繼續(xù)走弱，9月特別是四季度之后隨著企業(yè)供貨的增加，百強房企的整體銷售可能會有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長的概率不大。

??01 整體業(yè)績

??百強房企7月業(yè)績環(huán)比降低29%

??2019年以來，中國房地產市場保持穩(wěn)定增長預期。1-7月，按照可比口徑統(tǒng)計，TOP100規(guī)模房企的累計業(yè)績同比增速在4%左右，行業(yè)整體規(guī)模增速較2018年放緩顯著。7月，百強房企的單月業(yè)績表現(xiàn)整體平穩(wěn)，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規(guī)模均較6月環(huán)比降低近29%，同比略高于去年同期。我們認為，2019年將是房地產市場銷售“小年”的預期不變。三四季度隨著企業(yè)供貨的增加，百強房企的整體銷售會有一定幅度的提升，但出現(xiàn)快速增長的概率不大。

??02 上榜門檻

??TOP100房企權益金額門檻較去年持平

??2019年1-7月，除TOP10房企外，百強房企各梯隊權益銷售金額門檻較去年同期都略有提升。其中，TOP20和TOP30房企權益金額門檻為569億元和401.6億元，分別同比提升4.5%和3.1%。TOP100房企權益金額門檻101.8億元，與去年同期基本持平。而TOP31-50梯隊房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期大幅提升15.5%至279.7億元。

??03 企業(yè)表現(xiàn)

??標桿上市房企增速20%，高于行業(yè)整體

??從企業(yè)表現(xiàn)來看，碧桂園7月單月實現(xiàn)全口徑銷售金額590億元，累計業(yè)績4485.4億元，在操盤、全口徑、權益三大金額榜中繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)榜首的位置。2019年以來TOP3龍頭房企提質控速，規(guī)模增速持續(xù)放緩。1-7月，碧桂園、恒大的全口徑業(yè)績規(guī)模較去年同期分別同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是，三家龍頭房企7月單月銷售規(guī)模在環(huán)比下降的同時，也顯著低于上半年的業(yè)績均值。 

??而對于TOP3之外的標桿上市房企而言，這部分房企2019年至今的累計業(yè)績整體增速仍將近20%，強于行業(yè)整體。其中，世茂、遠洋、越秀、中駿、禹洲、寶龍等房企累計業(yè)績增速較高。另外，保利、綠城、正榮、金茂、建業(yè)、首創(chuàng)等房企7月單月業(yè)績表現(xiàn)較為突出，較去年同期業(yè)績同比增幅較大。

??04 利潤表現(xiàn)

??規(guī)模房企強者恒強

??企業(yè)整體利潤增長進入平穩(wěn)期

??截止目前，已有不少規(guī)模上市房企陸續(xù)披露了2019年上半年的業(yè)績預告。我們認為，相較于2018年同期房企利潤水平的大幅增長，今年企業(yè)整體的利潤規(guī)模在上了一個臺階之后，進入到一個平穩(wěn)期。 

??具體來看，規(guī)模房企的利潤表現(xiàn)強者恒強，其中如保利、綠地2019年上半年歸母凈利潤分別預期增長59.1%和45.7%至103.5億元和88.2億元；金科、泰禾、藍光的歸母凈利潤增速也在2018年的基礎上有進一步提升。此外，融創(chuàng)、首開、陽光城等房企2019年上半年歸母凈利潤增速則較去年同期和全年均有一定放緩，利潤增長進入平穩(wěn)期。 

??而市場調整期下隨著行業(yè)競爭格局加劇，企業(yè)的利潤增長也出現(xiàn)了一定分化。據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年預計盈虧的基本都是200強之外規(guī)模較小的房企。從長期來看，特別是對于中小規(guī)模房企而言，未來的利潤增長仍將面臨較大的壓力。如何平衡規(guī)模增長與增長質量對經營者的管理能力也提出了更高的要求。

??05 企業(yè)融資

??二季度后收緊，下半年延續(xù)偏緊的融資環(huán)境

??2019年，房企第一和第二季度的融資情況有比較明顯的不同。其中，一季度的融資環(huán)境延續(xù)了2018年底以來適度寬松的態(tài)勢，使得整個一季度的房企融資出現(xiàn)了“小陽春”，房企1月的融資額還達到了近兩年來的新高。而二季度以來，由于4月整體融資環(huán)境有所收緊，5月發(fā)布了23號文限制房企融資，房企融資規(guī)模有較為明顯的減少，融資成本也有顯著提升。預計隨著房企償債潮的到來，下半年房企的融資環(huán)境將以偏緊為主。

??06  市場預判

??表面上淡季不淡、實際市場加速轉冷

??8月份將繼續(xù)走弱

??表面上看，7月份房地產市場似有淡季不淡的錯覺，重點監(jiān)測城市累計成交量環(huán)比下降11%，同比仍增長2%。主要還是受延遲備案因素影響，6月底房企沖業(yè)績，大量的已售未備案房源延遲至7月份集中備案。 

??具體而言，一線城市成交量環(huán)比全線回落，同比仍增長21%，北京同比倍增。二三線城市成交量環(huán)比下降12%，同比基本持平。近6成二三線城市成交量環(huán)比高位回落，重慶、濟南等環(huán)比跌幅超-30%。近4成二三線城市成交量同比有所回調，長沙、重慶成交顯著縮量，同比皆腰斬。受延遲備案等因素影響，昆明、武漢等成交量仍處高位，同比均翻番。 

??實際上7月份房地產市場正加速轉冷，市場觀望情緒愈加濃重。隨著前期積壓的市場需求陸續(xù)釋放完畢，3月份以來的“小陽春”行情早已戛然而止，后續(xù)置業(yè)需求明顯不濟，部分城市甚至開始出現(xiàn)需求斷層的極端現(xiàn)象。

??展望未來，中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，已然釋放房地產調控仍需從緊執(zhí)行的信號，預計三季度房地產市場不容樂觀，8月份市場將繼續(xù)走弱。受此影響，房企正迎來真正的考驗，建議堅持“促銷售、抓回款”策略，不能靠天靠地，只能靠自己。