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[克而瑞]萬達輕資產重回港股,商管巨頭再啟航

2021-10-27 16:17:14

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-10-27
  • 報告類型:企業(yè)監(jiān)測分析
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??10月21日,珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司向聯交所遞交了招股說明書,僅用時7個月,珠海萬達商管即完成重組遞表,而就碧桂園物業(yè)等企業(yè)投資情況來看,珠海萬達的估值達到1800億元。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??撤A回港,僅7個月實現輕資產業(yè)務重組上市。2021年3月24日,萬達集團發(fā)布公告,宣布撤回大連萬達商管A股IPO申請,同時宣布對公司從事輕資產商業(yè)運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組,以盡快實現境內外上市。短短幾天后的3月29日,大連萬達商管集團與珠海市政府簽署協議,將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴,同時珠海國資委出資30億戰(zhàn)投入股萬達輕資產商管公司。10月21日,重組后的珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司正式遞交招股書,申請港股上市,僅7個月的時間,萬達便按照企業(yè)3月提出的愿景,實現了拆分重組境外上市。重組后的珠海萬達商管為大連萬達商管的控股子公司,將全面負責全國380個商業(yè)廣場的管理業(yè)務,總在管建筑面積達5420萬平方米,另外截止至上半年,珠海萬達商管仍有162個儲備項目,包括133個獨立第三方項目。2018年、2019年及2020年,珠海萬達商管在管商業(yè)廣場 (不包括停車位)平均出租率為98.8%,處于行業(yè)前列。

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??從招股書來看,本次申請上市的珠海萬達商管是一家服務于商業(yè)廣場的輕資產商業(yè)管理公司。負債端而言,截止至2021年上半年,珠海萬達商管總有息負債為14.0億元,而企業(yè)持有現金總額為65.5億元,遠超負債總額。從資產端來看,企業(yè)非流動資產規(guī)模較小,其中投資物業(yè)總價值僅為6.6億元,代表企業(yè)并不持有物業(yè)。從業(yè)務模式來看,本次上市的珠海萬達商管定位為全國最大的商業(yè)運營服務提供商和科技驅動的商業(yè)管理和數字化運營公司,專注于商業(yè)廣場業(yè)務。其主要業(yè)務內容包括:商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務以及增值服務。

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??營收穩(wěn)步增長,毛利率企穩(wěn)回升,上半年凈利率受出售附屬公司影響。近年來,珠海萬達商管保持著同比超20%的營收增長率,2021年上半年實現營收106.4億元,同比增長42.7%,主要是由于去年同期疫情突發(fā),企業(yè)業(yè)務受到一定影響,收入基數偏小。盈利方面,企業(yè)毛利率持續(xù)回升,上半年整體毛利率達42.4%,創(chuàng)下近三年新高。但上半年凈利率較低,主要是由于2021年3月及4月企業(yè)為調整運營模式,出售附屬公司虧損了13.2億元,因此可以預期后期企業(yè)凈利率仍有回升空間。

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??物業(yè)管理服務為珠海萬達最主要的營收來源,商業(yè)管理服務及租賃收入占比持續(xù)上升。根據企業(yè)招股書披露數據,2021年上半年,珠海萬達共實現營收106.4億元,其中物業(yè)管理服務45.4億元,商業(yè)管理服務及租賃33.6億元,增值服務收入27.4億元,占比分別為42.7%、31.6%、25.7%。從2018年至2021年上半年的趨勢來看,企業(yè)三項業(yè)務收入均呈現穩(wěn)步增長的態(tài)勢,但商業(yè)管理服務及租賃收入上升更加明顯,因此占比持續(xù)提高,物業(yè)管理服務收入依托企業(yè)在管面積穩(wěn)定增長,仍是企業(yè)發(fā)展的主要方向。

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??從業(yè)務模式來看,目前珠海萬達采取委托管理和租賃運營兩種模式,企業(yè)均有權享有項目凈收益的20%—40%作為公司收益。根據企業(yè)招股書介紹,委托管理模式主要是受委托全權負責管理商業(yè)廣場,而租賃運營模式則是從業(yè)主處租賃物業(yè),并將商業(yè)廣場內的商業(yè)空間出租給商戶,同時全權負責管理商業(yè)廣場,租賃運營模式與委托管理模式的服務范圍大體一致。不過萬達的租賃運營模式與行業(yè)傳統(tǒng)型的租賃運營模式不同,主要為收益分成型。

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??企業(yè)曾短暫嘗試將母公司項目轉為租賃運營模式,上半年為保持一致又全部轉為委托管理模式。根據企業(yè)招股書披露,2018年至2020年企業(yè)的租賃運營模式收入快速增長,一方面是第三方在管項目數量增長明顯,由2018年的23個增長至2020年的79個,另一方面企業(yè)在2020年還嘗試將母公司旗下的55個項目也轉為租賃運營模式,因此2020年租賃運營模式收入占比接近一半。不過目前企業(yè)280個母公司集團商業(yè)廣場全部轉為委托管理模式,僅118個在管獨立第三方商業(yè)廣場中82個采用租賃運營模式管理,因此短期內可以預期租賃運營模式收入將有下降。

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??作為一家商管公司,珠海萬達商管的另一大優(yōu)勢在于其掌握了大量的線下流量數據,可以據此衍生業(yè)務變現。根據企業(yè)招股書披露,截至21年上半年,珠海萬達商管會員數量達到7630余萬人,截至2021年6月30日止十二個月,萬達廣場客流量為46.1億人次,車流量為3.6億車次。如此龐大的用戶數據為企業(yè)提供了進準營銷的空間,目前萬達已經嘗試基于車流分析營銷,并逐步設立收費充電樁。另外企業(yè)還嘗試推出會員權益相關服務和禮包,增加新的收入模式以對流量變現進行探索和嘗試。例如2020年試點的「萬味卡」活動,整合多個餐飲商戶提供的優(yōu)惠權益售賣,銷量達到38萬張,交易金額超過人民幣2千萬元,帶來GMV超過人民幣6千萬元。

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??整體來看,作為國內的商管巨頭,珠海萬達商管具備幾大優(yōu)勢,一是起步早,規(guī)模優(yōu)勢明顯;二是業(yè)務模式成熟,委托管理與租賃運營并舉,可以大規(guī)模向第三方輸出管理運營。三是積累了大量的流量數據,可以精準營銷渠道變現。四是萬達與大量的品牌方建立了直接聯系,招商引資資源豐富。因此珠海萬達商管也獲得了不錯的資本溢價,按照碧桂園物業(yè)在2021年7月入股時的估值計算,對珠海萬達商管的估值為1800億元,因此可以預期本次珠海萬達商管上市的估值也將在這一數值左右。

??但是需要關注的是,本次重組上市的珠海萬達商管接近70%的營收仍來自母公司集團項目,而萬達21年開始將全部采取輕資產模式,企業(yè)不出萬達廣場的資金也不再持有,只輸出品牌,負責設計、建設與運營,并分得收益,作為一家商管公司,企業(yè)的業(yè)績增長主要與在管商業(yè)項目數量及面積掛鉤,因此保持穩(wěn)健的外拓節(jié)奏才能實現業(yè)績增長。另外目前企業(yè)基于流量數據變現的渠道仍然偏少,近三年增值業(yè)務收入增長較為緩慢,如何基于大數據實現收入持續(xù)增長仍待考驗。

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