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申報企業(yè)：中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司

??摘要：海尚源深智慧天地位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域，商城路源深路西北方向，距離地鐵6號線源深體育中心僅400米，且周邊被5條地鐵線路環(huán)抱，交通方便。地塊原本由學(xué)校、醫(yī)院、對內(nèi)交通三幅土地組成，均為劃撥用地，共占地30743平方米，為企業(yè)內(nèi)部使用。隨著上海城市更新政策的出臺，以及中遠海運集團新總部落戶上海，地塊啟動轉(zhuǎn)型。

??中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司負責(zé)項目的整體轉(zhuǎn)型，其是中遠海運集團旗下存量房地資源盤活及商務(wù)不動產(chǎn)開發(fā)運營的專業(yè)化業(yè)務(wù)單位。地塊按照零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的方式進行城市更新，用地性質(zhì)調(diào)整為商務(wù)辦公和四類住宅組團混合用地，由中遠海運集團提供所持地塊用地面積的10%用作公益性設(shè)施建設(shè)。功能定位方面，結(jié)合項目區(qū)位優(yōu)勢、周邊產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)以及中遠海運集團航運主業(yè)的發(fā)展訴求，經(jīng)過多輪深入論證，最終定位聚焦航運金融、航運保險、航運中介等相關(guān)功能，提供社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，形成由商業(yè)商辦綜合區(qū)為主的，總建筑面積約9.3萬平方米的航運金融商務(wù)園區(qū)。運營管理方面，項目團隊以“客戶關(guān)系”為核心，利用大數(shù)據(jù)、新媒體等手段，提升品牌形象，增強客戶體驗，打造數(shù)字化智慧園區(qū)。

??項目自投入招商運營工作以來，已引入多家航運、金融行業(yè)龍頭企業(yè)。項目通過配置甲級辦公、獨棟辦公、人才公寓和社區(qū)商業(yè)，提升了業(yè)態(tài)豐富度，完善了城市功能，激發(fā)出區(qū)域新的活力，同時通過豐富連續(xù)的綠化景觀串聯(lián)各功能組團，不僅提升了區(qū)域環(huán)境，還展現(xiàn)出新時代航運央企文化。2022年8月，項目被納入陸家嘴智能航運產(chǎn)業(yè)園，獲批浦東新區(qū)區(qū)級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時憑借獨特的產(chǎn)品、可靠的品質(zhì)和富有粘性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，榮獲2022年度創(chuàng)新標桿樓宇獎。項目對于非房地產(chǎn)主業(yè)的央國企盤活存量土地資源提供了可供借鑒的思路和經(jīng)驗。

??（一）項目概況

??海尚源深智慧天地位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴區(qū)域，商城路源深路西北方向，被5條地鐵線路環(huán)抱，距離地鐵6號線源深體育中心僅400米，距離地鐵14號線源深路站600米，距離地鐵2、4、6、9號線世紀大道站僅800米，交通方便。

??地塊原本由學(xué)校、醫(yī)院、市政交通三幅土地組成，均為劃撥用地，共占地30743平方米，建筑面積18804平方米，為企業(yè)內(nèi)部使用。隨著剝離國有企業(yè)辦社會職能成為新的要求，地塊在培訓(xùn)和醫(yī)療方面的需求大大下降，地塊的價值有待盤活。

圖1：項目范圍示意圖、區(qū)位圖

??地塊啟動轉(zhuǎn)型主要基于兩大背景：一方面，上海城市發(fā)展已進入資源“緊約束”階段，土地已成為最大資源瓶頸。2015年、2016年，《上海市城市更新實施辦法》和《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》先后出臺，存量盤活進入政策窗口期，特別是中心城區(qū)的存量盤活尤為受到政府關(guān)注。

圖2：項目改造前（左）和改造后（右）

??另一方面，為了提升中國航運產(chǎn)業(yè)的競爭力，2016年中國遠洋運輸（集團）總公司和中國海運（集團）總公司正式合并重組，成立中國遠洋海運集團有限公司。新集團總部落戶上海，亟需解決新集團成立后產(chǎn)業(yè)空間載體、企業(yè)高級管理人才的工作生活等需求問題。

??基于以上兩方面因素，中遠海運集團對所持有的商城路項目進行更新，根據(jù)上海市促進城市更新的政策引導(dǎo)，以及控制建設(shè)用地“零增長”的目標要求，以“轉(zhuǎn)型”為主要發(fā)展導(dǎo)向，完善城市公共服務(wù)功能，重點發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將地塊打造成為上海標志性的航運金融商務(wù)園區(qū)，推動發(fā)展船舶融資、航運保險、航運租賃、航運投資等多領(lǐng)域的航運金融服務(wù)。

??（二）做法經(jīng)驗

??中遠海運資產(chǎn)公司通過對政策的深入研究、精細化梳理產(chǎn)權(quán)關(guān)系、創(chuàng)新探索內(nèi)部合作模式、基于全面服務(wù)主業(yè)賦能主業(yè)的目標對項目定位為航運金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時，積極融入周邊區(qū)域環(huán)境，秉承城市更新理念，主動釋放公共空間，彌補周邊區(qū)域配套服務(wù)設(shè)施的不足，運營管理上，積極踐行數(shù)字化戰(zhàn)略，打造智慧園區(qū)。

??1、精細化梳理產(chǎn)權(quán)，確定產(chǎn)權(quán)方與操盤方合作模式

??實施主體對于存量盤活項目的成功實施具有關(guān)鍵性作用，按照上海當時的政策要求，強調(diào)“原權(quán)利人”作為實施主體。本項目原由三幅地塊組成，土地權(quán)利人分別為上海海運技工學(xué)校、上海海運醫(yī)院和上海海運海事技術(shù)有限公司，地上建筑有三家不同的單位正在經(jīng)營，這就帶來分割和流轉(zhuǎn)的問題。項目團隊通過近三個月的采訪和搜集檔案工作，梳理50年代、70年代、90年初期、00年老集團建設(shè)后重組的相關(guān)資料，追溯和厘清了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確了這三幅地塊均隸屬于上海海運（集團）公司。2016年隨著中遠海運集團成立，上海海運（集團）公司更名為中遠海運（上海）公司，隨后并成立了全資子公司上海海璟置業(yè)有限公司，作為土地轉(zhuǎn)型和開發(fā)主體。項目具體開發(fā)工作由中遠海運集團旗下資產(chǎn)經(jīng)營管理公司牽頭，中遠海運資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司是是中遠海運集團旗下存量房地資源盤活及商務(wù)不動產(chǎn)開發(fā)運營的專業(yè)化業(yè)務(wù)單位，成功打造過上海百年航運歷史黃浦江沿岸老船塢地塊的“中遠海運大廈”項目、廣州海珠區(qū)舊船廠改造的“海尚明珠智慧園”項目等，并擁有“海尚光華”品牌。這樣確定產(chǎn)權(quán)方與操盤方合作的模式，為央企存量盤活相關(guān)資源提供了可供借鑒的經(jīng)驗，既能夠發(fā)揮中遠海運集團的資源、資金和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，又能發(fā)揮旗下專業(yè)主體存量盤活的相關(guān)經(jīng)驗。

??2、為周邊提供公共空間，打通園區(qū)與周邊居民的界面

??經(jīng)過前期深入調(diào)研和充分論證，項目按照零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的方式進行城市更新，由中遠海運集團提供所持地塊用地面積的約10%用作公益性設(shè)施建設(shè)。在市政府相關(guān)部門、浦東新區(qū)政府的指導(dǎo)協(xié)調(diào)下，地塊調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)型前期工作積極推進，于2017年3月14日得到上海市人民政府關(guān)于同意《浦東新區(qū)梅園社區(qū)C000102單元10街坊控制性詳細規(guī)劃局部調(diào)整（實施深化）》的批復(fù)，通過規(guī)劃調(diào)整為辦公、四類住宅混合用地，地塊面積27212平方米，容積率2.0，限高50米。

??三幅地塊的具體調(diào)整過程為：上海海運技工學(xué)校和上海海員醫(yī)院所在地塊合并為一個地塊，用地編號10-01，用地性質(zhì)調(diào)整為商務(wù)辦公和四類住宅組團混合用地（C8Rr4），用地面積為27212平方米，現(xiàn)為海尚源深智慧天地。上海海運海事技術(shù)有限公司所在地塊作為地塊所在的單元區(qū)塊的功能補充，用地編號為10-03，用地性質(zhì)調(diào)整為社區(qū)文化用地（Rc3），用地面積為1746平方米，現(xiàn)為警蜀用房。上海海員醫(yī)院南側(cè)部分用地與現(xiàn)狀街坊通道合并為一個地塊，用地編號為10-02，用地性質(zhì)調(diào)整為交通廣場用地（S51），用地面積為3008平方米，現(xiàn)用作街坊通道，將24小時為周邊區(qū)域服務(wù)。

圖3：地塊轉(zhuǎn)型后范圍示意圖

??除了中遠海運集團無償提供10%用地面積外，還將項目內(nèi)部的公共空間融入?yún)^(qū)域，為周邊居民服務(wù)。為緩解周邊老社區(qū)停車難問題，項目打開圍墻并向周邊社區(qū)提供200個公共停車位。即便規(guī)劃限高50米，項目還是主動降低了開發(fā)強度，主要建設(shè)24米高的生態(tài)獨棟產(chǎn)品，從而使周邊居民受日照的影響程度最小。在當時上海城市更新政策允許銷售一定比例商辦物業(yè)的前提下，項目團隊先行先試，打造浦東首個全部自持運營的城市更新項目，通過整體的持有運營保障了整個項目的高品質(zhì)，方方面面都體現(xiàn)出新時代航運央企的社會責(zé)任擔當。

圖4：中遠海運集團無償提供土地示意圖

??3、服務(wù)主業(yè)發(fā)展，定位有特色的航運金融商務(wù)園區(qū)

??產(chǎn)業(yè)升級是存量盤活的核心關(guān)鍵，項目的產(chǎn)業(yè)定位主要基于兩方面的考慮，目標打造成為航運產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的物理載體。一方面，項目處于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)是上海國際金融中心建設(shè)的核心功能區(qū)域，承載著推動上海國際金融中心發(fā)展的核心作用。另一方面，中遠海運集團以航運、港口、物流等為基礎(chǔ)和核心產(chǎn)業(yè)，以航運金融等為賦能和增值產(chǎn)業(yè)，中遠海運集團新總部落戶上海后，航運產(chǎn)業(yè)發(fā)展亟需新發(fā)展空間。

??因此，項目定位航運金融商務(wù)園區(qū)，推動船舶融資、航運保險、航運租賃、航運投資等多領(lǐng)域的航運金融服務(wù)，提升區(qū)域多層次的金融市場功能，完善航運金融產(chǎn)品體系，促進航運金融市場的發(fā)展，為上海國際金融中心與上海國際航運中心的建設(shè)提供更豐富的發(fā)展空間，從而提高上海國際金融中心與國際航運中心的全球影響力。在功能板塊上，項目還可融入沿黃浦江高端航運發(fā)展帶，形成浦東大道產(chǎn)業(yè)發(fā)展走廊上重要的功能節(jié)點，助力浦東構(gòu)建以點帶面、沿江成片的航運產(chǎn)業(yè)格局。

圖5：《浦東新區(qū)深化上海國際航運中心核心區(qū)建設(shè)“十四五”規(guī)劃》

??明確了浦東新區(qū)“兩帶+兩區(qū)”產(chǎn)業(yè)功能布局

??4、打造學(xué)習(xí)型組織，建設(shè)數(shù)字化智慧園區(qū)

??在日常運營中，項目團隊非常注重學(xué)習(xí)和借鑒先進經(jīng)驗，雖然與市場化的運營團隊相比經(jīng)驗還有一定積累的空間，但項目團隊努力向市場學(xué)習(xí)，以精細化運營服務(wù)為理念，在實踐中運營能力不斷提升。同時，利用大數(shù)據(jù)、新媒體等手段，提升品牌形象、增強客戶體驗，努力建設(shè)數(shù)字化智慧園區(qū)。在項目投運期間，項目團隊走進客戶，對園區(qū)有計劃地分期實施品質(zhì)提升微改造更新，一期將園區(qū)IBMS系統(tǒng)、智慧消防、停車系統(tǒng)、充電樁等與資產(chǎn)公司CGDP平臺對接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集和設(shè)備設(shè)施聯(lián)動；實施智慧資管、智慧物管系統(tǒng)、智慧停車系統(tǒng)；業(yè)務(wù)中屏系統(tǒng)等，以數(shù)字化來滿足業(yè)主、租戶辦公、生活、學(xué)習(xí)全方位需求。在實際運營中強調(diào)“客戶關(guān)系”，而不是“客戶”和“顧客”，重點圍繞客戶滿意度和顧客滿意度兩條主線而展開經(jīng)營，以方便、安全、尊重和消費、使用體驗為主要標準。

??（三）項目成效

??海尚源深智慧天地取得了一定的綜合效益，實現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的全面轉(zhuǎn)型升級，成為浦東首個智慧航運金融產(chǎn)業(yè)基地，以中遠海運發(fā)展為核心載體，導(dǎo)入航運金融上下游企業(yè)；同時，園區(qū)注重綠化設(shè)施的打造，為周邊居民提供更多的公共活動空間，此外，積極研判市場形勢，及時調(diào)整招商運營策略，使得項目取得了一定的社會效益和經(jīng)濟效益。

??1、產(chǎn)業(yè)全面升級，成為浦東首個智慧航運金融產(chǎn)業(yè)基地

??項目于2019年3月26日奠基開工，2022年7月完成竣工，已建成以航運金融為產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，集總部辦公、甲級辦公、人才公寓及商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施為一體的現(xiàn)代化復(fù)合型商務(wù)園區(qū)，引入國內(nèi)外知名航運金融服務(wù)企業(yè)，成為浦東首個智慧航運金融產(chǎn)業(yè)基地。

??目前項目已引入多家航運、金融行業(yè)龍頭企業(yè)，已入駐的有中遠海運集團核心主營業(yè)務(wù)的中遠海運發(fā)展股份有限公司、浦發(fā)銀行、中國石油化工股份有限公司上海海洋油氣分公司、上海億衡投資管理有限公司等客戶。其中中遠海運發(fā)展股份有限公司的入駐，能夠引入航運金融上下游企業(yè)，通過項目開展金融產(chǎn)業(yè)群中的船舶租賃、集裝箱租賃、碼頭倉儲設(shè)施租賃等航運租賃金融業(yè)務(wù)，及供應(yīng)鏈金融、航運保險、物流基礎(chǔ)設(shè)施投資、金融資產(chǎn)等金融投資業(yè)務(wù)，促進企業(yè)航運業(yè)務(wù)和金融業(yè)務(wù)的深度融合，實現(xiàn)企業(yè)新的發(fā)展。

??2022年8月，海尚源深智慧天地被納入陸家嘴智能航運產(chǎn)業(yè)園，獲批浦東新區(qū)區(qū)級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時憑借獨特的產(chǎn)品、可靠的品質(zhì)和富有粘性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，榮獲2022年度創(chuàng)新標桿樓宇獎。未來將依托集團的發(fā)展，發(fā)揮航運集聚效應(yīng)，進一步激活智能航運創(chuàng)新活力，服務(wù)全國智能航運發(fā)展大局和帶動長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略實施。

??2、完善區(qū)域配套服務(wù)，釋放公共空間獲得社會效益

??項目周邊均為居住小區(qū)，轉(zhuǎn)型前地塊周邊配套缺乏，區(qū)域活力不足。轉(zhuǎn)型后，項目配置了1棟甲級辦公和7棟總部辦公，總部辦公獨棟2600-3200平方米，可以滿足不同類型企業(yè)的辦公需求。此外，項目還配置了專門為航運高級管理人才服務(wù)的人才公寓，以及1萬平方米的社區(qū)商業(yè)，極大的提升了項目業(yè)態(tài)的豐富度，完善了城市功能。目前配套商業(yè)已引進了拉瓦薩咖啡、東季海派臺州菜、1200平方米美食廣場、便利店、中醫(yī)養(yǎng)生機構(gòu)等業(yè)態(tài)，預(yù)計商家入駐開業(yè)后，不僅能夠滿足園區(qū)商務(wù)人士的生活需求，還將吸引周邊居民消費購物。通過完善區(qū)域配套服務(wù)，釋放更多的公共空間，從而獲得社會效益。

圖6：源深智慧天地辦公、商業(yè)實景圖

??3、提升區(qū)域生態(tài)環(huán)境，展現(xiàn)航運央企文化

??項目通過優(yōu)化設(shè)計不僅打造了高品質(zhì)的產(chǎn)品，構(gòu)建舒適宜人的環(huán)境，還在一定程度上彰顯出企業(yè)文化和精神。項目以揚帆遠航的巨輪為意象，塑造富有變化的城市天際線。項目由商業(yè)商辦綜合區(qū)、獨棟式辦公區(qū)和公寓區(qū)三個功能組團構(gòu)成，通過豐富連續(xù)的綠化景觀相聯(lián)系，沿商城路、源深路形成富有序列感的天際形態(tài)，建筑體量和形態(tài)呼應(yīng)周邊建筑，與區(qū)域整體的融合度較高。商業(yè)商辦綜合區(qū)位于項目東部，建筑總面積約22300平方米，沿源深路退讓出入口廣場；主要商業(yè)界面沿商城路展開，利用連續(xù)的城市界面打造高端商業(yè)街區(qū)；在商城路源深路轉(zhuǎn)角處和商城路中段形成兩個下沉商業(yè)廣場打造標志性場所，充分引導(dǎo)人群進入地下商業(yè)空間。獨棟式辦公區(qū)位于項目中部，建筑總面積約21800平方米；圍合形成中央核心景觀庭院，為辦公提供良好的景觀環(huán)境，同時也面向城市開放。布局合理、分區(qū)明確，并以此烘托出“海尚綠洲”的設(shè)計理念。

圖7：街坊通道沿線節(jié)點設(shè)置示意圖

??4、根據(jù)市場及時調(diào)整策略，取得了一定的經(jīng)濟效益

??海尚源深智慧天地全自持運營管理，在上海辦公市場下行期，項目團隊能夠不斷的對市場進行研判，并根據(jù)市場變化及時進行招商運營策略調(diào)整，這點對于央企來說十分難得，同時，項目憑借出色的產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得了市場的青睞，取得了一定的經(jīng)濟效益。

??（四）小結(jié)

??海尚源深智慧天地利用城市更新政策，將原有學(xué)校、醫(yī)療單位地塊轉(zhuǎn)型升級，建成以航運金融為產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，集總部辦公、甲級辦公、人才公寓及商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施為一體的現(xiàn)代化復(fù)合型商務(wù)園區(qū)，引入國內(nèi)外知名航運金融服務(wù)企業(yè)，打造區(qū)域標桿航運金融產(chǎn)業(yè)基地。該項目彰顯出新時代航運央企的主動擔當，同時在推進上海航運金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮出了重要作用。這對于非房地產(chǎn)主業(yè)的央國企盤活存量土地資源提供了可供借鑒的思路和經(jīng)驗。