??熱點聚焦

??2019年，在經(jīng)濟面臨下行壓力的背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域受到多重監(jiān)管。先是控制房地產(chǎn)貸款額度，之后叫停房地產(chǎn)信托，再之后對房地產(chǎn)海外債發(fā)行作出限制，要求外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

　　從發(fā)債規(guī)模上看，房企發(fā)債規(guī)模在2016年以前，發(fā)行額較小；2016年開始快速擴張，到2017年、2018年海外發(fā)行量達到高峰，其中2018年一季度發(fā)債量占全年發(fā)債量60%左右，可見房企每年發(fā)債都集中在一季度；2019年房企發(fā)債量有所回落，但依舊處于高點，發(fā)債量達到3139億元。

　　發(fā)債規(guī)模受政策影響較大，我國房企海外融資政策經(jīng)歷了由緊到松、再收緊的過程： 2014年以前，房企海外債發(fā)行量較少； 2016年隨著政策寬松，房企海外債務(wù)規(guī)模快速擴張；2017~2018年，國內(nèi)信用債收緊，房企轉(zhuǎn)向海外債，發(fā)行量爆發(fā)式增長；2019年上半年，房企海外債發(fā)行繼續(xù)保持高位。為了抑制這種過快增長的勢頭，監(jiān)管部門再次發(fā)力要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

??從到期額來看，2017-2018年發(fā)行的債券集中進入償還期。未來一年房企應(yīng)償債券總額超過300億美元，其中恒大以未償還金額180億和未來一年待還額28億位居榜首。此外，佳兆業(yè)、綠地、遠洋、融信等房企也面臨較大的償還壓力。

??熱點評析

??今年，國內(nèi)融資渠道不斷收緊，房企被迫選擇海外發(fā)債進行融資。尤其7月份，海外融資規(guī)模井噴，海外發(fā)債利率整體飆升，成本高企，為了防范金融風(fēng)險和利率的不確定性，政府出手對房地產(chǎn)海外融資進行收緊，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售預(yù)期和防范海外發(fā)債風(fēng)險。

??以往房企發(fā)行海外債主要用于借新還舊，發(fā)行海外債償還國內(nèi)債、用于流動性資金補給、和拿地。7月12日，發(fā)改委對海外發(fā)債提出要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。這意味著以往借新還舊的做法被堵死了。對于房企來說，借新還舊的做法不復(fù)存在，加上國內(nèi)融資渠道受阻，未來房企的融資將更難。未來如何在融資渠道上尋求多元化，成為房企需要考慮的問題。

??隨著海外債集中進入償還期，在房企國內(nèi)外融資渠道收緊、融資成本高的情況下，房企負債壓力高企。對于大型房企來說，主要融資來源于銀行貸款，相對還款壓力較小。而對于依賴境外債券融資且境外債券占公司總?cè)谫Y規(guī)模較大的企業(yè)，在海外發(fā)債利率整體飆升的背景下，面臨償還壓力較大。預(yù)計下半年，房企的工作重心將轉(zhuǎn)向降杠桿和加快資金回籠。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）