福星股份2012年前3季度實現(xiàn)營業(yè)收入41.7億元，同比增長24.7%，凈利潤4.0億元，同比增長6.8%，每股收益0.55元。考慮到城中村模式拆遷難度的上升以及降價和銷售放緩對于盈利的侵蝕，我們下調(diào)了盈利預(yù)測，并將目標(biāo)價從9.47元下調(diào)至8.30元，評級下調(diào)至持有。

支撐評級的要點前3季度凈利潤同比增長7%，毛利率下降3個百分點。凈利潤4.0億元，同比增長6.8%，每股收益0.55元；毛利率為27.5%，凈利率為9.5%，分別較去年同期下降了2.9和1.6個百分點。7-9月，凈利潤1.5億元，同比增長8.5%，每股收益0.21元。

銷售表現(xiàn)中規(guī)中矩，預(yù)測全年銷售約70億元。前3季度，合同銷售額約為52億元，同比增長約4%，完成了去年全年的79%。預(yù)計公司4季度仍可銷售約為18億元左右，因此維持對公司70億元左右的全年銷售預(yù)測，同比增長6%。

負(fù)債率處行業(yè)平均水平，城中村改造之路日漸坎坷。公司資產(chǎn)負(fù)債率為65.9%，凈負(fù)債率為76.4%，處于行業(yè)平均水平；8月23日，公司公告柴林頭村項目解除合作協(xié)議，這主要是由于村集體方面的要求增加而致使拆遷成本的上升。近年來拆遷難度的增加使得城中村改造進(jìn)度變量增加，而目前公司在武漢外拿地擴(kuò)張存在難度，規(guī)模增長遭遇瓶頸。

評級面臨的主要風(fēng)險

區(qū)域銷售不達(dá)預(yù)期風(fēng)險；城中村模式相關(guān)風(fēng)險。

估值

一方面，城中村模式拆遷難度的上升以及外部拿地進(jìn)度緩慢，另一方面，武漢房市供應(yīng)充足、競爭加劇，公司主動下調(diào)新開工，這些都將影響到公司近年的銷售和業(yè)績增速?？紤]到降價和銷售放緩對于盈利的侵蝕，我們分別將公司2012-14年的業(yè)績預(yù)測向下調(diào)整7.1%、10.0%和10.0%至0.87元、1.07元和1.35元，目標(biāo)價從9.47元下調(diào)至8.30元，相當(dāng)于9.5倍2012年市盈率和2012年NAV32%的折讓，下調(diào)評級至持有。