??3月29日，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評成果正式發(fā)布，備受關注的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”等測評榜單揭曉。這項由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

??本次發(fā)布的《2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評研究報告》指出，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉模式遇到瓶頸，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，短期內大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯改變，企業(yè)需要改變路徑依賴，真正回歸產(chǎn)品時代，堅持長期主義，房地產(chǎn)仍將是我國經(jīng)濟的重要壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。

??排名：行業(yè)變化較大 萬科蟬聯(lián)第一

??根據(jù)測評研究報告，2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由萬科、中海、保利占據(jù)。其中，萬科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位，碧桂園、招商蛇口、華潤、龍湖、融創(chuàng)、金地、新城分列四至十位。

??與2021年相比，2022年榜單變動率明顯變大。其中，TOP10變動率為20%， TOP50變動率為26%。產(chǎn)品品質優(yōu)秀，財務成本控制良好的房企排名提升明顯。規(guī)模巨大，但流動性出現(xiàn)問題的房企則排名下降較多。

??從區(qū)域劃分看，華東地區(qū)占比38%，華南地區(qū)占比21%，中部地區(qū)占比15%，同比有所提升；華北地區(qū)占比17%，西部地區(qū)占比7%，東北地區(qū)占比2%，同比有所下降。華東、華南企業(yè)數(shù)量占比近六成，中部地區(qū)占比略有提升，繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢。

??規(guī)模：龍頭房企穩(wěn)中有進 集中趨勢有所下降

??2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為916.78億元，同比增長10.47%，增速較上年下降6.17個百分點；凈資產(chǎn)均值為211.93億元，同比增長18.52%，增速較上年提升0.63個百分點。總體來看，TOP500房企總資產(chǎn)規(guī)模維持增長，增速則是自2017年見頂后，連續(xù)四年下降。凈資產(chǎn)同樣保持增長，增速近三年保持穩(wěn)定。

??企業(yè)層面，依然有部分龍頭房企保持資產(chǎn)穩(wěn)步增長，另一方面，2021年下半年，面對市場趨冷、融資趨緊的情況，部分房企流動性出現(xiàn)問題，被迫出售部分資產(chǎn)緩解困境。

??從測評結果來看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200銷售金額分別約占TOP500銷售金額的30%、65%、83%、92%。相較于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趨勢有所下降，主要是因為部分規(guī)模房企因出現(xiàn)債務風險未入榜單或排名有大幅下滑。

??風險：融資環(huán)境持續(xù)收緊 償債壓力依然較大

??2021年，在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺背景下，全年政策先緊后松，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢。

??具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。分季度來看，2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

??從TOP500房企“三道紅線”達標率來看，2021年三季度剔除預收款后的資產(chǎn)負債率達標率略有上升，而凈負債率與現(xiàn)金短債比達標率稍有下降。近兩年，房企整體償債規(guī)模仍處在高位，償債缺口對房企短期資金池深度具有不小的考驗，從海外債到期余額來看，未來三年房企仍然面臨較大的還債壓力。

??發(fā)展：凈利潤持續(xù)負增長 盈利能力繼續(xù)下滑

??2021年,TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值190.65億元，較上年增長4.02%。營業(yè)成本均值153.90億元，較上年增長10.31%。凈利潤均值10.72億元,同比下降2.61%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額均值88.43億元，同比下降3.28%。

??2021年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個百分點；成本費用利潤率均值為9.84%，較上年下降了1.41個百分點。房企總資產(chǎn)水平上升，利潤空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤增幅不及資產(chǎn)增幅，導致總資產(chǎn)收益率下滑。

??將TOP50房企的絕對盈利能力數(shù)據(jù)與TOP500房企相比較，TOP500房企各項指標的與TOP50房企相差甚遠，表明中小企業(yè)的業(yè)績疲弱，增長乏力。在相對盈利能力方面，各位次房企在不同的指標上各有優(yōu)勢，差異明顯。將TOP50房企與TOP500房企進行對比，頭部企業(yè)在相對盈利能力方面更具優(yōu)勢，行業(yè)內部分化趨勢明顯。

??策略：運營指標整體提升 回歸產(chǎn)品提升品質

??2021年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉率均值為0.13，較2020年增加0.02；流動資產(chǎn)周轉率均值為0.15，較2020年增加0.01；總資產(chǎn)周轉率均值為0.11，較2020年增加0.01。從三大運營指標均值看，總體數(shù)據(jù)緩慢提升。

??運營周轉效率方面，2018-2021年周轉率曲線呈現(xiàn)先上升，再下降，后又上升的趨勢。2021年，房地產(chǎn)企業(yè)運營周轉效率緩慢提升主要原因在于房企業(yè)績增速放緩，融資監(jiān)管持續(xù)收緊，銷售端受到限價、限購、限貸等政策影響，房企盈利承壓較大。在控杠桿、限融資的背景下，縮短回款周期、加快周轉、提高運營效率成為眾多房企的重要舉措。

??隨著行業(yè)進入高質量發(fā)展階段，房地產(chǎn)真正回歸產(chǎn)品時代，產(chǎn)品力提升成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新要求。一方面，產(chǎn)品品質從拿地開始即獲得高度重視。另一方面，房企對產(chǎn)品品質越來越重視，在產(chǎn)品維度上更多關注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質中獲得溢價。要改變在快周轉模式下產(chǎn)品同質化嚴重、千城一面的現(xiàn)象，房企需要從產(chǎn)品的各個細節(jié)不斷雕琢。產(chǎn)品的設計品質、建造品質、交付品質以及后續(xù)的物業(yè)服務、入住體驗都是品質質量的體現(xiàn)。

??趨勢：行業(yè)規(guī)?；疽婍?分化格局繼續(xù)加劇

??測評研究報告顯示，2021年我國房地產(chǎn)市場逐步告別“白銀時代”。政策延續(xù)“房住不炒”基調，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段。同時，在行業(yè)規(guī)模基本見頂，房企利潤空間有限，周轉情況提升緩慢的情況下，房企內部分化加劇。

??面對前所未有的行業(yè)調控，許多房企通過戰(zhàn)略收縮、調整組織架構、降本增效來控制成本。為了應對現(xiàn)金流壓力，房企紛紛采取多種方式進行補救，以加強市場對自身的信心。

??2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉折年份，過去的生存方式已越來越無法適應當下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。面對不確定的未來，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會議上提出了新年新規(guī)劃，內容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競爭力展開。

??測評研究報告指出，社會在不斷進步，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場規(guī)模、依賴房價上漲就能實現(xiàn)利潤增長的時代了。存量時代，快速賺大錢的機會越來越少，持續(xù)、精細化經(jīng)營漸成主流。在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細作、持續(xù)打磨，尋找新的營銷路徑，在控制風險的同時兼顧民生保障。在第二曲線上，未來房企需要理性選擇賽道，開辟新的利潤增長點。

??附：2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500及專項測評成果

??2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評成果

　　專項測評成果

　　附：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評參選標準

　　本測評嚴格按照"科學、公正、客觀、權威"的工作原則，參照《財富》、《商業(yè)周刊》、《福布斯》等國際知名排行榜評選標準，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500的企業(yè)設立如下參評標準：

　?。?）在中國大陸地區(qū)依法設立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或者在中國大陸地區(qū)依法設立并登記注冊的具有獨立法人的專門經(jīng)營中國大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務的外商投資的子公司；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務收入占企業(yè)主營業(yè)務收入的比重超過50%；

　?。?）雖未達到第（2）項標準，但近兩年房地產(chǎn)業(yè)務年平均銷售額不少于1億或銷售面積不少于5萬平方米的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

　　（4）對于近兩年有經(jīng)營異常、欠稅、嚴重拖欠工程款、重大稅收違法、工商行政處罰、失信等違法違規(guī)行為者，將根據(jù)情況予以扣分甚至不被列入?yún)⑦x范圍；

　　（5）對于提供虛假數(shù)據(jù)者，或在安全生產(chǎn)、環(huán)境保護等領域發(fā)生重大責任事故者，將取消參評資格。