??國內(nèi)寫字樓亟待規(guī)范管理  行業(yè)標準助力市場發(fā)展

??---記《商務(wù)寫字樓等級評價標準》發(fā)布兩周年

??隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國城市的國際化程度快速提升，寫字樓經(jīng)濟已經(jīng)成為許多中國城市經(jīng)濟形態(tài)的一個重要組成部分，對商務(wù)寫字樓的功能要求與原有的辦公建筑概念已經(jīng)有了很大差異，加上節(jié)能低碳、綠色生態(tài)等新技術(shù)、新產(chǎn)品的應(yīng)用，均要求盡快提高我國商務(wù)寫字樓的開發(fā)與運營能力。

??千呼萬喚 亟待出臺

??2014年8月1日以前，國家和行業(yè)中并沒有固定標準或成文的規(guī)定，對寫字樓的等級標準進行明確約定，對于寫字樓的開發(fā)，主要依據(jù)以“辦公建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ 67—2006，J 556—2006）”、“智能建筑設(shè)計標準GB/T50314-2006”為主的技術(shù)規(guī)范，未考慮結(jié)合寫字樓軟硬件等各方面的綜合評價。因此造成市場上對寫字樓等級缺乏權(quán)威評定，也給客戶選擇商務(wù)寫字樓產(chǎn)品造成一定困難。最為廣泛使用的是將寫字樓劃分為“甲乙丙”或“5A、4A、3A寫字樓”。前者側(cè)重于建筑結(jié)構(gòu)及建筑本體，后者側(cè)重于辦公智能化角度。

??由于國內(nèi)缺乏行業(yè)通用的國際行業(yè)標準或協(xié)會標準，只能用智能化水平和功能程度來劃分寫字樓，在寫字樓產(chǎn)品推廣中相當普遍，大量使用5A、甲級等單一指標來凸顯寫字樓的檔次，導致寫字樓購買者以為這種劃分方式就是寫字樓的分級。但是國內(nèi)的“5A”標準與國際標準差別很大，臺北101大樓、香港環(huán)球中心等才是行業(yè)內(nèi)公認的“5A”寫字樓，國內(nèi)目前的所謂“5A”寫字樓還是有很大差距。

??作為行業(yè)組織，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會從推進行業(yè)健康有序發(fā)展的角度，對我國商務(wù)寫字樓評定標準進行研究，同時參考國際上與商務(wù)寫字樓相關(guān)的標準，經(jīng)過實踐驗證的基礎(chǔ)上，制定《商務(wù)寫字樓等級評價標準》，并于2014年4月15日獲得中國工程建設(shè)標準化協(xié)會批準（第166號公告，編號為CECS 368:2014），自2014年8月1日起施行。至此，我國商務(wù)寫字樓有了第一部也是唯一一部的綜合評價標準，結(jié)束了需要通過外國有關(guān)標準認證獲取國內(nèi)商務(wù)寫字樓市場認可的局面。

??嚴格審慎 砥礪前行

??在標準制定過程中，中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會組織專家論證小組，分別在上海陸家嘴金融中心、北京CBD區(qū)域的遠洋國際中心、東直門交通樞紐區(qū)域的新保利大廈以及大望京CBD商務(wù)區(qū)的保利國際廣場、鄭州的楷林國際等國內(nèi)外最高級別寫字樓進行實地模擬測評，對區(qū)位與交通、場地與規(guī)劃、建筑本體質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、能源環(huán)保、安全性能等十大主項、100多條分項逐條進行了論證。

??在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云看來，與國外的LEED、BOMA標準和德國DGNB可持續(xù)建筑認證等行業(yè)標準相比，《商務(wù)寫字樓等級評價標準》最大的亮點是以終端用戶的感受來考量一座寫字樓的綜合水平。從客觀實際出發(fā)針對寫字樓的開發(fā)建設(shè)、使用、運營管理的全過程進行規(guī)范和引導，從技術(shù)角度改善寫字樓租賃市場環(huán)境，從而增強寫字樓投資人的市場信心。

??隨著《商務(wù)寫字樓等級評價標準》逐漸被行業(yè)及市場所熟知，越來越多一、二線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目申報等級評價測評，這也標志著商務(wù)寫字樓行業(yè)進入發(fā)展和走向成熟的時代。對樹立正確的商務(wù)寫字樓開發(fā)運營理念，持續(xù)性保證物業(yè)資產(chǎn)的保值增值具有行業(yè)引導意義。

??附《商務(wù)寫字樓等級評價標準》編制原則

??1. 以人為本、可持續(xù)發(fā)展

??《商務(wù)寫字樓等級評價標準》適用于在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，對以商務(wù)運營為主要目的的工作場所（或樓宇）等級劃分的綜合評價；倡導“以人為本、可持續(xù)發(fā)展”的商務(wù)寫字樓建設(shè)、運營服務(wù)理念。

??統(tǒng)籌考慮商務(wù)寫字樓全壽命周期內(nèi)，設(shè)計、建造和使用之間的辯證關(guān)系。從商務(wù)寫字樓最終用戶使用者的需求及體驗出發(fā)，對商務(wù)寫字樓實用性、均好性和可持續(xù)發(fā)展性進行綜合評價。

??2.不重復已有的相關(guān)設(shè)計規(guī)范、質(zhì)量標準、綠色標準等的規(guī)定或要求。

??3.引導商務(wù)寫字樓的開發(fā)建設(shè)和運營管理滿足不斷發(fā)展的市場需求，與國際寫字樓市場接軌。

??4．注重對綠色、低碳、節(jié)能的社會責任

??主要內(nèi)容

??評定內(nèi)容主要包含區(qū)位與城市設(shè)施（80分+8分）、場地規(guī)劃與室外環(huán)境（120分+12分）、工作場所質(zhì)量（200分+20分）、室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施（300分+30分）、運營與服務(wù)（300分+30分）五個分項的評價。滿分為1100分。

??1. 區(qū)位與城市設(shè)施

??(1)商務(wù)寫字樓所在城市功能區(qū)位（域）

??(2)商務(wù)寫字樓所在區(qū)域（內(nèi)）（街區(qū)）的功能特點

??(3)商務(wù)寫字樓周邊城市道路設(shè)施條件

??(4)商務(wù)寫字樓周邊城市公共交通條件

??(5)商務(wù)寫字樓周邊城際交通條件

??(6)商務(wù)寫字樓周邊城市設(shè)施環(huán)境

??(7)商務(wù)寫字樓周邊環(huán)境質(zhì)量改善

??2. 場地規(guī)劃與室外環(huán)境

??(1)商務(wù)寫字樓規(guī)模

??(2)場地交通規(guī)劃

??(3)停車與車庫（場）

??(4)綠地與景觀

??(5)場地無障礙通行

??(6)外觀品質(zhì)

??(7)減少建筑環(huán)境負荷措施應(yīng)用

??3. 工作場所質(zhì)量

??(1)入口大堂與公共空間

??(2)樓梯與客梯廳

??(3)電梯配置

??(4)走廊及開敞空間

??(5)公共輔助空間

??(6)工作場所

??(7)管理用房

??(8)綠色工作場所技術(shù)應(yīng)用

??4. 室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施

??(1)空調(diào)及新風系統(tǒng)

??(2)電梯系統(tǒng)

??(3)送、排風系統(tǒng)

??(4)給/排水系統(tǒng)

??(5)電力及照明系統(tǒng)

??(6)智能化系統(tǒng)

??(7)能源及能源利用

??5. 運營與服務(wù)

??(1)總體要求

??(2)用地內(nèi)室外環(huán)境管理

??(3)門廳與大堂管理

??(4)寫字間、配套商業(yè)及公共區(qū)域管理

??(5)保安與地下停車場管理

??(6)設(shè)備設(shè)施管理

??(7)綠色節(jié)能環(huán)保行動

??商務(wù)寫字樓等級

??商務(wù)寫字樓等級應(yīng)劃分為五星（含白金五星）、四星、三星三個主要等級。各等級所需最低分值應(yīng)符合下列規(guī)定：

??五星：總分不低于850分，其中總分高于950分（含）為白金五星；

??四星：總分不低于700分；

??三星：總分不低于600分。

??商務(wù)寫字樓等級評價適用范圍

??商務(wù)寫字樓在完成竣工驗收并投入使用滿一年后可申報等級評定。在完成建筑設(shè)計、竣工驗收階段可申請階段性預(yù)評定。

??參與評定的商務(wù)寫字樓主要功能區(qū)域應(yīng)達到同一等級的建設(shè)質(zhì)量標準和管理要求。