中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、中房協(xié)老年住區(qū)委員會(huì)主任朱中一在會(huì)上講話

  剛才郭教授講的比較細(xì)我，這個(gè)規(guī)范又是新的、我們要開(kāi)始實(shí)施的規(guī)范，講細(xì)很有必要。我在這里主要講一些觀點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)大家心理都很明白，今年以來(lái)進(jìn)入調(diào)整期，目前來(lái)說(shuō)講的通俗一點(diǎn)是下行的態(tài)勢(shì)，而老年住區(qū)大家興趣比較大，市場(chǎng)前景比較寬，是一個(gè)向上的態(tài)勢(shì)。這兩個(gè)問(wèn)題怎么樣理性看、客觀來(lái)看？我主要從觀點(diǎn)上講幾個(gè)看法。

  關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)方面我想講四個(gè)基本觀點(diǎn)：

  1、房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年快速發(fā)展以后，確實(shí)進(jìn)入了調(diào)整期，這個(gè)基本上在學(xué)術(shù)界認(rèn)可了，這個(gè)調(diào)整期怎么表述？有一些專家講是拐點(diǎn)或者崩盤了，坦率地我不贊成這個(gè)說(shuō)法。今年3、4月份也參加有關(guān)部委研討會(huì)，當(dāng)時(shí)在研討會(huì)上包括國(guó)家綜合部門提出，實(shí)際去年下半年提出來(lái)我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入疊加，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速換擋期、經(jīng)濟(jì)調(diào)整的鎮(zhèn)痛期、前期政策制定消化期，我考慮房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際情況我也提出三期：房地產(chǎn)增速的換擋期、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整期、房地產(chǎn)政策的完善期。

  我上次提出來(lái)之后，基本上到會(huì)專家都認(rèn)可，在協(xié)會(huì)換屆報(bào)告里頭也是這么表述，后來(lái)齊部長(zhǎng)在換屆報(bào)告怎么認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)所謂階段特征也是這么表述的。因?yàn)槲覀冊(cè)鏊俳?jīng)過(guò)十幾年快速發(fā)展以后，一方面供求關(guān)系發(fā)生變化增速要放緩，另外基數(shù)大自然而然增速放緩，就像國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速原來(lái)10%到7.5%，到十三五可能6—7%，增速放緩是正常的，不能因?yàn)樵鏊俜啪従驼f(shuō)拐點(diǎn)、崩盤不合適。

  在結(jié)構(gòu)調(diào)整期里頭，對(duì)我們來(lái)說(shuō)既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)，我們住宅產(chǎn)業(yè)這一塊相對(duì)來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎幵趽Q擋，但是新型業(yè)態(tài)包括老年住區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，另外對(duì)于過(guò)剩產(chǎn)業(yè)屬于前期政策消化期，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)由于中長(zhǎng)期制度很多沒(méi)有完善，所以屬于政策完善期。另外從轉(zhuǎn)型調(diào)整角度是品質(zhì)提升期。這是第一個(gè)觀點(diǎn)，怎么樣認(rèn)識(shí)我們行業(yè)現(xiàn)在所處的階段，我認(rèn)為市場(chǎng)是三期疊加，如果作為行業(yè)是四期疊加的問(wèn)題。

  2、目前市場(chǎng)總的來(lái)說(shuō)進(jìn)入調(diào)整期，但是我們國(guó)家差異性很大，這種情況下邊我們?nèi)匀灰獔?jiān)持分類調(diào)控的思路，包括一線城市有些限購(gòu)政策要執(zhí)行，到二三線城市限購(gòu)政策可能逐步逐步放開(kāi)。但是從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，用于我們城鎮(zhèn)化雖然名義上達(dá)到53%，實(shí)際上我們沒(méi)有到40%，所以我們城鎮(zhèn)化比較好的發(fā)展前景，所以房地產(chǎn)從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)還是有很大的發(fā)展空間，所以崩盤觀點(diǎn)認(rèn)為不成立就是這個(gè)道理。

  3、當(dāng)前即使市場(chǎng)調(diào)整期也是改革的窗口期。這是我最近通過(guò)新華社發(fā)表一篇文章，那篇文章6月3號(hào)新華網(wǎng)有的，中房網(wǎng)也發(fā)了，市場(chǎng)上聲音也很雜，限購(gòu)政策退出就是救市，十八屆三中全會(huì)并沒(méi)有“限購(gòu)、限價(jià)”詞，三中全會(huì)就是更好發(fā)揮政府和市場(chǎng)作用，限購(gòu)、限價(jià)措施自然要退出這是遲早的問(wèn)題，更多將來(lái)發(fā)揮市場(chǎng)作用，但是為了讓市場(chǎng)發(fā)揮作用同時(shí)，必須更好發(fā)揮政府作用。政府怎么發(fā)揮作用？就是建立市場(chǎng)機(jī)制、建立市場(chǎng)規(guī)則、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管包括中長(zhǎng)期制度、包括不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅起草問(wèn)題，住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅出臺(tái)，一般人不會(huì)投機(jī)了。

  4、考慮到房地產(chǎn)業(yè)一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭連著民生，既要防止穩(wěn)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴，又要防止房地產(chǎn)較快下滑傷害，我提出建議對(duì)首套住房支持，甚至符合獨(dú)生子女二胎政策也要支持，國(guó)家支持的政策都應(yīng)該支持。

  由于時(shí)間關(guān)系我觀點(diǎn)就不展開(kāi)，我的觀點(diǎn)在新華網(wǎng)、中房網(wǎng)都有的。5月6號(hào)新華網(wǎng)發(fā)表文章“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)直面市場(chǎng)調(diào)控契機(jī)”，我想里頭觀點(diǎn)講的比較清楚，大家有興趣可以看一下，我當(dāng)時(shí)不太同意拐點(diǎn)、崩盤觀點(diǎn)，我經(jīng)常舉一個(gè)數(shù)字，如果把今年前幾個(gè)月數(shù)字和去年比肯定下降比較快，但是如果跟2012、2011、2010年比數(shù)字都是上升的，比如商品住宅的銷售面積，2014年跟2013年同比下降8.6%，但是2011年同比增長(zhǎng)9.7%，跟2010年同比增長(zhǎng)16.1%。所以媒體有些宣傳包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分析數(shù)據(jù)的時(shí)候，怎么樣用數(shù)字說(shuō)話？客觀分析不對(duì)，基本用數(shù)據(jù)說(shuō)話。

  對(duì)于老年住區(qū)發(fā)展問(wèn)題，我有一篇文章上邊有的，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？那篇文章更多借鑒民政部各方面領(lǐng)導(dǎo)的觀點(diǎn)、還有一些專家的觀點(diǎn)，還有企業(yè)的觀點(diǎn)，我實(shí)際根據(jù)我的理解綜合起來(lái)。我現(xiàn)在想講四觀點(diǎn)：

  1、搞老年住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，既要關(guān)心政策的支持，同時(shí)更要關(guān)注理性的對(duì)待。政策總的來(lái)說(shuō)從中央層面給了大政策，但是具體落地，客觀地講按照35號(hào)文件，自己判斷可能快，即使落地是不是符合我們大家胃口？更有實(shí)際操作的難點(diǎn)。

  2、我們搞養(yǎng)老地產(chǎn)也好、搞養(yǎng)老住區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)也好，一定要把運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)觀念貫穿始終，因?yàn)槲覀冎v養(yǎng)老地產(chǎn)也好，老年人更想買的是養(yǎng)老服務(wù)，我們養(yǎng)老地產(chǎn)更多關(guān)心不光設(shè)計(jì)，從規(guī)劃、策劃也好，運(yùn)營(yíng)管理是最核心的，所以這個(gè)理念一定貫穿始終，如果沒(méi)有把運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)貫穿始終，就是我們商品房開(kāi)發(fā)買賣了。

  3、雖然我們政策前景、市場(chǎng)前景是好的，但是我們一定要細(xì)分市場(chǎng)來(lái)客觀對(duì)待，我認(rèn)為這一條這是我想重點(diǎn)講一下的，比如我們現(xiàn)在講的兩億人是老年人，但是咱們仔細(xì)分析一下，兩億老年里頭其中一億多可能是農(nóng)村老人，農(nóng)村老人肯定不在養(yǎng)老住區(qū)范圍，兩億老年里頭三分之二屬于中低收入的，那就是三分之一收入可以的。你把這個(gè)蛋糕再切開(kāi)，另外我們養(yǎng)老提倡居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)服務(wù)為支撐，起碼90%居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)，真正機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、異地養(yǎng)老老人多少，你一切開(kāi)以后就知道我們做養(yǎng)老地產(chǎn)怎么做？

  從社會(huì)角度更應(yīng)該關(guān)注面廣量大的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老，所以我非常欣賞國(guó)務(wù)院35號(hào)文件，任務(wù)落實(shí)首先講到社區(qū)養(yǎng)老怎么配套養(yǎng)老設(shè)施，然后講居家養(yǎng)老怎么搞智能化服務(wù)，只是面對(duì)絕大多數(shù)或者95%群體，這些整個(gè)社會(huì)都要關(guān)注。現(xiàn)在我們開(kāi)發(fā)的社區(qū)包括現(xiàn)在在的社區(qū)，實(shí)際以居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)、機(jī)構(gòu)服務(wù)為綜合一體的養(yǎng)老，這種情況下體量大一點(diǎn)可以考慮的，隨著越來(lái)越理性以后，可能在規(guī)模問(wèn)題上、檔次問(wèn)題上還需要探索研究，包括國(guó)土資源部出臺(tái)的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施面積、界定都有，包括郭老師講的特大型規(guī)模也就是5003床位，一般國(guó)家500床位都屬于特大型，我們對(duì)于規(guī)模、檔次的問(wèn)題要客觀看待。我們這個(gè)社區(qū)帶有綜合性，今后新的社區(qū)要考慮國(guó)家政策問(wèn)題。

  4、為了推進(jìn)養(yǎng)老住區(qū)的建設(shè)，我們老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)推進(jìn)宜居養(yǎng)老住區(qū)試點(diǎn)和示范工程，等一下童會(huì)長(zhǎng)專門講這個(gè)事情。

  由于時(shí)間問(wèn)題我就講這么多，謝謝大家！