2024
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500
測評研究報告
2024.03.20
發(fā)布機構(gòu)
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
上海易居房地產(chǎn)研究院
測評背景
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主持的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500”測評工作已連續(xù)開展十六年，測評成果和研究報告在業(yè)內(nèi)得到認可，已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。本次測評采用了《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力測評標準》中科學、公正、客觀、權(quán)威的測評體系，從企業(yè)規(guī)模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)、社會責任八大方面，采用了收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、利潤規(guī)模、融資能力、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料、運營能力、人力資源運營能力、管理創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、綠色環(huán)保、產(chǎn)品技術創(chuàng)新、建筑質(zhì)量、經(jīng)濟責任、公益活動、榮譽與信用狀況、負面事件等25個二級指標，包括房地產(chǎn)業(yè)務收入、持有性物業(yè)租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負債比等73個三級指標全面衡量企業(yè)的綜合實力。
本次測評報告同時發(fā)布2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國企綜合實力TOP50、商業(yè)地產(chǎn)綜合實力TOP10、商業(yè)地產(chǎn)運營TOP10、經(jīng)營績效TOP10、穩(wěn)健經(jīng)營TOP10、責任地產(chǎn)TOP10、創(chuàng)新能力TOP10、外資企業(yè)TOP10、交付力TOP20、產(chǎn)品力TOP20、典型項目、優(yōu)秀產(chǎn)品系、城市更新最佳實踐項目等相關測評成果。
通過開展中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500測評，全面客觀地評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合實力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)乃至整個行業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展有著重要的意義：（1）通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的測評研究，將企業(yè)經(jīng)營成果進行行業(yè)內(nèi)縱向?qū)Ρ龋梢宰屍髽I(yè)經(jīng)營者更清晰地了解自身在本行業(yè)所處的地位，加深對企業(yè)決策執(zhí)行效果及行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)經(jīng)營動向的了解，有利于企業(yè)進行市場定位并促進企業(yè)全面創(chuàng)新；（2）通過公開發(fā)布測評結(jié)果，可以客觀反映開發(fā)企業(yè)的有效發(fā)展程度，強化對企業(yè)的外部監(jiān)督，提高市場對企業(yè)的認可度，有利于增強企業(yè)的市場競爭力并提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌意識；（3）通過樹立履行社會責任的典型，提高企業(yè)參與社會公益活動、保障性住房投資建設的積極性，有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對社會責任的認識，營造重視企業(yè)社會責任的良好氛圍；（4）通過多維度全面展示骨干房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、管理、運營等方面的整體狀況，幫助各種機構(gòu)和個人投資者能夠有效地判斷相關開發(fā)企業(yè)經(jīng)營績效情況及在行業(yè)中的地位，有利于機構(gòu)和個人投資者進行理性投資和消費，也有利于政府相關部門進行有效的宏觀調(diào)控和制定經(jīng)濟政策。
測評榜單
2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500
2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專項測評成果
榜單解讀
綜合實力保利第一
排名變動率有縮小
2024房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500前三位由保利、中海、萬科占據(jù)。其中，保利超越中海、萬科，升至第一，華潤保持第四，招商蛇口、龍湖、綠城、建發(fā)、越秀、新城分列第五至第十位。
2024年，榜單變動率有所縮小，頭部房企排名相對穩(wěn)定。相對2023年，TOP10變動率為20%，TOP50變動率為18%，TOP100變動率為15%，TOP500變動率為19%。排名提升的房企普遍經(jīng)營穩(wěn)健、資金面廣、產(chǎn)品力扎實，其中部分國資背景的房企排名提升顯著。
資產(chǎn)規(guī)模降幅收窄
優(yōu)質(zhì)房企逆市擴張
2023年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為847.85億元，同比下降1.50%；凈資產(chǎn)均值為188.16億元，同比下降0.56%。2023年TOP500房企總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)下降，但降幅較上年有明顯收縮。
杠桿規(guī)模有所回升
房企償債壓力加大
TOP500房企2023年資產(chǎn)負債率均值為63.84%，較上年下降3.34個百分點；凈負債率均值為96.92%，較上年上升7.94個百分點，負債維持在高位。在總有息負債規(guī)模變動相對較小的情況下，凈負債率持續(xù)上漲的主要原因在于現(xiàn)金總額的下滑。
2023年TOP500房企流動比率均值為1.74，較上年下降0.03；速動比率均值為0.76，較上年下降0.06，二者較上年均有小幅下滑。有超過七成的房企速動比率小于1，可變現(xiàn)的流動資產(chǎn)無法覆蓋流動債務，短期償債壓力加大。
能力
行業(yè)利潤空間收窄
房企盈利持續(xù)承壓
2023年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.56%，較上年下降了0.20個百分點；凈資產(chǎn)收益率均值為2.49%，較上年下降了1.25個百分點；成本費用利潤率均值為4.06%，較上年下降了1.68個百分點。2023年房地產(chǎn)市場信心不足，企業(yè)利潤空間收窄，總資產(chǎn)規(guī)模也持續(xù)負增長，TOP500房企總資產(chǎn)收益率繼續(xù)下降。
銷售同比降幅趨緩
企業(yè)延續(xù)分化格局
2023年TOP500房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積同比下降19.01%，降幅較上年大幅收窄；銷售金額同比下降10.45%，連續(xù)三年增長率為負。2023年行業(yè)銷售持續(xù)回落，雖然政策面持續(xù)釋放利好，但購房者的信心修復不及預期，房企銷售去化和回款持續(xù)承壓。2024年經(jīng)營環(huán)境仍充滿不確定性，房企需積極采取策略適應變化，促進銷售保證流動性安全。
運營效率有所提高
央企國企加速結(jié)算
2023年TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.13，較上年提升0.01；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.15，較上年提升0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.09，較上年下降0.01。
在保交付的壓力及降杠桿的迫切需求下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時投資態(tài)度謹慎，存貨總量下降，TOP500房企存貨周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值實現(xiàn)了同比小幅上升。受銷售金額下降影響，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。
政企合力保證交付
提升品質(zhì)服務客戶
2023年，“保交樓”工作推進一年多以來，政府、金融機構(gòu)、房企三方協(xié)同發(fā)力，已取得豐碩成果。2023年，多家房企交付量超過2022年，其中增幅較大的有中海、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企。碧桂園2023年累計完成交付房屋60萬套，交付量居行業(yè)榜首；融創(chuàng)交付量為31萬套；保利、綠地、中海作為經(jīng)營穩(wěn)健的國央企代表，交付量均超20萬套。
在保交付工作持續(xù)推進中，房企把交付作為重要目標在貫徹，如期甚至提前交付是開發(fā)商回饋業(yè)主信任最重要的一環(huán)，品質(zhì)交付則是房企追求的更高目標。當下“長期主義”成為房地產(chǎn)行業(yè)價值的底盤，越來越多的房企自發(fā)進入品質(zhì)交付階段。各家房企的交付流程逐漸體系化和完善化，為品質(zhì)交付提供有力保障。
稅收貢獻有所下降
全面履行社會責任
近年來，房地產(chǎn)市場整體低迷導致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑，經(jīng)營層面的壓力直接傳導到了納稅表現(xiàn)，典型房企中有超過六成出現(xiàn)所得稅負增長情況。2023年，TOP500房企所得稅均值為2.75億元，同比下降5.20%；稅金及附加均值為4.03億元，同比下降7.73%。
社會發(fā)展需要多元力量支持，企業(yè)成長也需要兼顧社會效益，社會責任作為一根紐帶將企業(yè)與社會發(fā)展緊密聯(lián)系在一起，積極履行社會責任是房企實現(xiàn)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。
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