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中央政治局：促進房地產市場平穩健康發展: 中共中央政治局7月30日召開會議，分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作。會議認為，要堅持宏觀經濟政策連續性、穩定性，提高針對性、協調性，根據經濟形勢變化，適時適度進行預調和微調，穩中有為。要統籌穩增長、調結構、促改革，積極擴大有效需求，著力推進轉型升級，不斷深化改革開放，著力保障和改善民生。針對房地產，會議提出要積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展。

主要經濟指標有所改善，政策微調效果初顯: 7月主要經濟數據普遍較6月有所好轉，顯示經濟增速緩中趨穩，也反映出宏觀經濟政策微調效果開始顯現。工業增速回升至9.7%，較6月加快0.8個百分點；進出口增速回升至7.8%，扭轉6月負增長態勢；累計投資增速20.1%，與上半年持平，終止了連續放緩勢頭；消費13.2%，仍保持較快的增速；信貸6999億元，同比增加近3成。這是7月以來宏觀經濟政策局部微調，促內需、穩增長系列政策措施效力初顯所致。

7月商品房銷售量季節性放緩，同比仍保持相對活躍: 7月份全國商品房和住宅銷售量較6月份環比回落兩成左右，但同比保持10%以上的增長。7月全國商品房銷售量和銷售額分別為9700萬方和6173億元，環比回落21%和18%；其中商品住宅銷售量和銷售額分別為8658萬方和5165億元，環比回落20.7%和17%，7月商品住宅近8700萬方，較去年7月增長約15%，創下歷年7月同期新高。這一方面是市場仍然保持較高的活躍度，房地產企業供應繼續加大以及購房需求仍保持高位，使市場交易仍相對活躍；另一方面，7-8月是傳統的銷售淡季之一，再加上今年各地高溫炎熱，致使消費者看房購買意愿下降，出現環比回落的態勢。

62城房價環比上漲，69城房價同比上漲: 7月份70個大中城市新建商品住宅價格，從環比看，環比上漲的有62個，較6月份減少1個且環比漲幅趨緩，環比持平的城市4個；從同比看，同比下降的城市僅為1個，69個城市保持上漲態勢，且同比漲幅繼續擴大。其中，一線城市環比漲幅有所趨緩，但同比漲幅依舊位居前四。整體看，70城市房價雖漲幅趨緩，但上漲態勢仍在延續，壓力依然嚴峻。

宏觀經濟月度數據（工業、外貿、消費、信貸、指數）

房地產月度數據（投資、建設、銷售、指數）

宏觀經濟月度累計數據（工業、外貿、消費、信貸）

房地產月度累計數據（投資、建設、銷售）

全國宏觀經濟政策：央行快速推進利率市場化改革，國務院出臺系列擴內需穩增長新舉措

央行松綁金融機構貸款利率，金融創新快速推進。在市場普遍認為央行有望在年末會對金融制度有所改革，但央行在二季度經濟數據出爐之際就果斷選擇取消貸款利率下限管制，政策推進明顯快于市場預期。全面放開貸款利率管制后，金融機構與客戶自主協商定價的空間將進一步擴大。一方面有利于促進金融機構采取差異化的定價策略，降低企業融資成本，并不斷提高自主定價能力，轉變經營模式，提升服務水平，進一步加大對企業、居民的金融支持力度。另一方面，將促使企業根據自身條件選擇不同的融資渠道，隨著企業越來越多地通過債券、股票等進行直接融資，不僅有利于發展直接融資市場，促進社會融資的多元化；也為金融機構增加小微企業貸款留出更大的空間，提高小微企業的信貸可獲得性。

促信息消費，擴內需穩增長和調結構。近日國務院下發了促進信息消費擴大內需的若干意見，《意見》提出，挖掘消費潛力、增強供給能力、激發市場活力、改善消費環境，建立促進信息消費持續穩定增長的長效機制，推動面向生產、生活和管理的信息消費快速健康增長。相關測算表明，信息消費每增加100億元，將帶動國內生產總值(GDP)增長338億元。因此，在當前投資拉動作用減弱、出口低迷的形勢下，促進信息消費不僅對擴內需、穩增長具有重要作用，也有利于國民經濟持續健康發展，建立促進信息消費持續穩定增長的長效機制，能夠有效拉動需求，催生新的經濟增長點，促進消費升級、產業轉型和民生改善，既利當前又利長遠、既穩增長又調結構。

金融支持小微企業發展，利于經濟市場穩定。小微企業是國民經濟發展的生力軍，在穩定增長、擴大就業、促進創新、繁榮市場和滿足人民群眾需求等方面，發揮著極為重要的作用。在當前的經濟形勢下，增長、就業、創新、內需這四點個個都是關鍵，都關系到經濟社會能否長期穩健的發展。為此，國務院辦公廳近日發布了金融支持小微企業發展的實施意見，要求進一步做好小微企業金融服務工作，全力支持小微企業良性發展。具體講，《意見》強調從融資渠道、服務方式、服務主體、考核評價等多方面引導金融機構“用好增量、盤活存量”，向小微企業傾斜金融資源。這一政策的著力點在于引導商業銀行進行差異化服務。因為從本質上說，中小企業融資難是市場失靈問題，金融市場的發展完善是順利解決小微企業融資難題的基本前提。

地方房地產政策：福州鼓勵企業參建公租房，濟南要求開發商不得參與搬遷

福州多項政策鼓勵企業參建公租房。由于開發公租房利潤空間小，經營風險大，因此，房地產開發商在參與公租房開發的積極性不高。保障房的建設歷來需要政府的推動，給予參建企業一定的政策、土地、資金優惠，來鼓勵企業參與保障房建設。為此，近日福州市政府出臺關于支持和鼓勵企業投資建設公共租賃住房的若干意見，鼓勵企業在外來務工人員集中的開發區和工業園區建設公租房，并從用地、資金補助、稅收減免、優惠政策等各方面鼓勵企業投資建設公共租賃住房。開發區和工業園區的生活配套設施用地中應安排不低于30%用地作為公共租賃住房等保障性住房建設用地。

濟南明確要求開發商不得參與搬遷。8月1日，濟南市國有土地上房屋征收與補償辦法正式發布實施。辦法明確禁止建設單位參與搬遷活動，且房屋征收應當先補償、后搬遷，斷水斷電、暴力拆遷或將追究刑責，采取暴力、威脅或者以中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，對因舊城區改建需要征收房屋的，超過百分之五十的被征收人有異議的，將召開聽證會聽民意。這對于解決近年來越演越烈的暴力拆遷問題具有十分積極的意義。

武漢出臺“14條禁令”治理房地產中介。7月初，住建部出臺《關于集中開展房地產中介市場專項治理的通知》，要求各級房地產管理部門、工商行政管理部門要按照各自職責，嚴肅查處房地產中介機構和經紀人員的以下違法違規行為，并明確了10種房地產經紀行業違規行為。隨后，武漢市迅速響應通知要求，于8月1日發布整治房產中介違法行為的“14條禁令”，明確禁止中介捏造散布漲價信息、混合標價、捆綁收費、捂盤惜售、賺取差價、改變房屋內部結構分割出租等14項違法違規行為的發生，并迅速展開了集中整治的工作安排。這預示著住建部重拳整治中介違法行為的措施在全國范圍內開始推廣和實施，對房地產經紀行業的規范將起到積極的推動作用。

地方房地產政策：廣州天津等地加強土地利用管理，北京管制出租屋人均居住面積

廣東省推進節約集約用地方案獲批。近日，國土資源部批復了廣東省深入推進節約集約用地示范省建設工作方案。提出廣東可在土地審批制度改革方面先行先試，加大閑臵土地處臵力度，加快批而未供建設用地供地進度，盤活利用存量用地，且在保護農民權益的前提下可探索宅基地退出機制。另外，近期天津市開始啟動2012年建設用地批后實施情況核查工作，對完成情況不好且整改不到位的，適當核減該區縣土地利用年度計劃指標、暫緩受理報批新增建設用地。

北京管制出租屋人均居住面積。受房價居高不下、房租水漲船高等因素的影響，不少城市低收入者和城市打工，被迫選擇“群租”，目前這種現象在各大城市都十分普遍。由于群租存在嚴重的安全隱患，并給城市管理者帶來諸多困難，為此住建部于2010年出臺的《商品房屋租賃管理辦法》，不少城市也選擇出臺政策治理群租，但成效甚微。北京市禁止群租的文件，在2011年形成草稿，2012年全面征求意見，今年7月18日正式公布實施。這一政策出臺雖然能夠保障部分租房者的利益和權益，但同時也將使這部分群體的居住更加艱難，部分剛畢業的大學生和低收入的打工者將被迫離開北京。從實際執行效果來看，這一政策能否有效執行也存在著較大的困難。

宏觀經濟政策對房地產市場的影響

央行全面放松對金融機構貸款利率的管制，將進一步加快房地產開發企業的優勝劣汰的過程。房地產行業作為資金密集型行業，想商業銀行貸款規模較大，因此，商業銀行貸款利率的浮動對房地產企業的影響較大。如取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，這就意味著房地產開發企業與商業銀行之間協商定價的空間有所拓寬，價格的博弈會引導房地產貸款額度向大型優質房企聚集，從而更加增強了大型優質房企的資金能力、降低其融資成本，中小房企的融資壓力和融資成本都將進一步增大，房企分化將逐漸加大。

國務院加快發展養老服務業的若干措施，對處于起步階段的養老地產將是一則重大利好。我國不僅是世界上人口最多的國家，更是老年人口最多的國家，近2億人，且老齡化程度在逐年增強，養老成為最大的社會問題之一。根據國務院會議要求，新城城區和新建居住區要按照標準同步建設養老服務設施，探索以房養老機制；通過簡化和規范程序，減免行政事業性收費，支持社會力量舉辦專業化養老機構，鼓勵境外資本投資養老服務業等，這將極大的推動房企、投資機構加入養老地產開發行列。

美國商務部：第二季度美國經濟增長1.7%

美聯儲褐皮書：美國經濟穩步增長

歐盟統計局：歐元區二季度GDP環比增長0.3%

日本內閣府：第二季度經濟增速放緩至2.6%

G20財長和央行行長會議：敦促各國調整貨幣政策

經合組織：新興市場增速趨穩或放緩

國際經濟形勢對我國經濟的影響

CPI 同比上漲至2.7%，PPI 降幅收窄至2.3%

官方PMI 微升至50.3%，逆季節性回升

進出口同比雙雙由負轉正，外貿形勢超預期好轉

工業同比增速9.7%，創年內次高

7 月消費同比增長13.2%，整體仍顯疲軟

7 月固定投資4.04 萬億，累計增速止跌回穩

7月新增信貸6999億元，社會融資創21個月新低

財政收入11849 億元，同比增速回落

重要講話、會議和重大經濟事件

國內經濟形勢對房地產業的影響

7月經濟數據意外回暖，在通脹溫和的背景下，工業、進出口、投資、信貸等多個好于預期的數據給市場帶來經濟緩中趨穩的積極信號。7月經濟數據出現好轉，主要原因：一是近期國務院接連出臺金融、減稅、投資、外貿等支持擴內需、穩增長、調結構的一系列微刺激措施；二是去年同期基數較低，出現同比增速好轉；三是簡政放權，減少不必要的行政干預，刺激市場活力。

當前經濟仍面臨著三大問題：一是當前內需、外需增長乏力。國內消費需求基本平穩、未見向上拐點，外部需求弱勢趨穩、出口提振有較大難度，促進經濟增長的原動力不足；二是我國長期依賴投資保增長，導致一些工業行業產能過剩，結構性矛盾突出。三是當前金融風險不斷加大，此前發生的所謂“錢荒”已預警。這些都成為我國經濟發展中的制約因素。

從目前形勢看，一個基本平穩的經濟運行局面還將保持下去，這將為各行業發展營造了一個非常良好的穩定經濟環境，對房地產市場的影響也是積極的。在上述經濟和政策背景下，預計將會對房地產業短期內產生以下五方面影響：

一是下半年房地產投資將保持穩定增長態勢。前七個月固定資產投資中，唯有基建和房地產投資保持了較高的增速，今后這一趨勢不會有根本性改變。從中央及地方項目投資持續回升，尤其是基建投資依然強勁，多個省市加快“十二五”規劃中的鐵路、公路、機場建設，并做好城市基礎設施、棚戶區改造等項目儲備，以促進投資的快速增長。與此同時，隨著房企拿地步伐加快，新開工面積實現正增長，這也將有效支撐房地產投資保持較快增長。在上述背景下，今后房地產投資將繼續保持穩定增長，全年將有望再創歷史新高。

二是下半年樓市調控政策溫和，不放松、不加碼，且略有微調。在近期中共中央政治局會議上，并未提出要加強對房地產市場的調控，而是提出促進房地產市場平穩健康發展。而政策微調的基調是更重視土地供應的增加、房地產企業再融資放開等方面。重點不再是打壓市場和房價，而是著眼于增加市場的供應，盤活存量、增加供給的長效機制的逐步建立，這也將有利于市場平穩健康發展。

三是下半年樓市成交量將會穩步增加，全年有望再創歷史新高。雖然在經濟放緩、流動性偏緊等情況下，下半年的市場運行面臨的不確定性因素將增多。但在政府鼓勵首臵和改善、企業資金較為充裕以及企業加大供應的共同作用下，市場交易量將保持穩步增加態勢，預計全年銷售量有望再創新高，房企的銷售業績也將再邁向一個新臺階。

四是下半年房價仍將繼續上漲，但漲幅趨緩，總體與各地GDP增幅及城鄉居民收入增幅相當。當前70城房價環比漲幅已連續四個月收窄，一二三線城市均有不同程度趨緩。整體來看，在宏觀經濟增速放緩的背景下，穩增長是主基調。在市場需求尤其是剛需提振、政策環境仍相對穩定的作用下，下半年房價仍將將維持震蕩上行，但不具備大幅上漲的基礎。

五是房地產市場在區域間、城市間、企業間差異性更加明顯，大型房企市場集中度進一步提高。從十大房企銷售面積區域占比的變動來看，7月份在長三角的占比有所上升，從21%上升至28%，珠三角從23%上升至24%；而中西部則從25%下降至19%。相比而言，長三角與珠三角的市場份額有所擴大；從70個大中城市房價指數來看，一二三線城市分化明顯，一線城市環比數月房價領漲全國，與部分三四線城市開始下降形成巨大反差。近期的市場走勢已說明，樓市在不同區域、城市、房企之間分化加劇，隨著區域市場差異性特征愈發明顯，政府今后調控思路應更具有針對性和差異性，減少“一刀切”，允許各地因地制宜，發揮市場效力。

數據：房價上行持續放緩，樓市呈現高位調整

城市：7月市場成交延續高位盤整，重點城市新房庫存持續減少

企業：14家典型企業拿地熱情繼續高漲，房企融資開閘預期再起

房地產金融：房地產信托上半年新增3000億，創2010年以來最高水平

保障房：前七月保障房已開工500萬套，完成79%

中國一線城市2013年7月房地產相關數據
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