??2019年10月21日，上海—今日，國家統計局發布了2019年9月70個大中城市商品房住宅銷售價格變動情況。數據顯示70個大中城市新建商品住宅銷售價格總體穩定，環比漲幅微升。其中，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

??市場成交明顯放緩，“金九銀十”表現平淡

??雖然9月各線城市價格漲幅微微擴大，但事實上，9月多地整體市場成交已出現放緩，市場調整壓力正在增大。在整體政策趨嚴的背景下，9月作為傳統旺季表現平平。仲量聯行跟蹤的20個重點一、二線城市在9月的成交量環比下跌0.6%，較去年同期下滑10.2%。按城市看，除上海成交量環比相對平穩以外，北京、廣州和深圳均出現成交下滑。長期高壓調控之下，加上近期供應放量，購房者選擇增多，觀望情緒加重，決策周期延長，成交明顯放緩。二線城市成交規模總體平穩，其中杭州、南京和青島等城市需求強勁，但鄭州、西安、廈門、大連和寧波等地的9月成交均有收縮，“金九銀十”的表現差強人意。

??融資收緊，房地產市場趨于理性

??今年8月，央行推進貸款市場報價利率(LPR)形成機制改革，以引導市場利率下行從而降低實體經濟融資成本。但為阻止低成本資金大量流入房地產領域，此次改革特意增加5年期報價利率，將房地產領域貸款分而治之。從最新10月的LPR報價來看，房貸利率“換錨”前后各地個人房貸利率水平基本穩定，“房住不炒”定位不改。因此，短期內，房貸利率“換錨”不會對市場產生較大影響。

??融資收緊，土拍降溫

??自今年5月以來，房地產融資收緊政策密集出臺，與房地產相關的信托、海外債、銀行貸款等融資渠道全面收緊，房企融資壓力增大。從土地市場來看，9月土拍持續降溫，“底價成交”頻現。在市場調控、金融監管等多重因素的影響下企業拿地理性回歸，土拍熱度明顯下滑。主要原因為：1）前端融資全面收緊，開發商資金壓力凸顯，拿地節奏放緩。1-8月房企到位資金同比增長6.6%，增速較1-7月下滑0.4個百分點，已是連續4個月回落。房企到位資金增幅持續下滑，表明近期房地產融資全面收緊效果顯現。2）地產政策偏緊，住宅銷售偏弱，影響開發商預期。目前調控政策未見放松，住宅銷售總體承壓，從而影響房企的資金回籠速度，也影響開發商對后市的預期。同時，一些城市的限價政策擠壓了開發商的利潤空間，因此購地熱情降低，市場逐漸趨于理性。

??四季度住宅市場將繼續放緩

??展望四季度，經濟下行預期難改，地產政策將依然偏緊。利率改革對整體市場影響有限，但房地產領域的金融監管將繼續對市場帶來較大影響。預計未來房企融資仍將持續收緊，土地購置面積將繼續回落，導致房地產投資增速、新開工面積增速繼續放緩。銷售方面，結合“金九銀十”期間市場的平淡表現來看，市場調整預期逐漸強化，購房者的觀望情緒或將加重，四季度市場銷售規模的調整幅度將小幅加劇。