??【熱點(diǎn)聚焦】

??4月13日，保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

??本次深圳市人才安居集團(tuán)報(bào)送的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目選取了4個(gè)位于深圳核心區(qū)域或核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，共涉及保障性租賃住房1830套、面積達(dá)13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元，主要出租對象是新市民、青年人。

??【熱點(diǎn)評析】

??深圳發(fā)行保障性租賃住房REITs，樹立保障性租賃住房體系發(fā)展新樣板

??首單保障性租賃住房REITs項(xiàng)目已報(bào)送國家發(fā)改委，標(biāo)志著保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品已經(jīng)取得突破性進(jìn)展和階段性成果。按照首批REITs產(chǎn)品的審批、發(fā)行速度，預(yù)計(jì)年內(nèi)保障性租賃住房REITs產(chǎn)品大概率將完成上市發(fā)行。

??與此前租賃住房的私募REITs產(chǎn)品不同的是，本次深圳市人才安居集團(tuán)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目屬于公募REITs，流動性更強(qiáng)。從租賃住房的角度看，發(fā)行保障性租賃住房REITs產(chǎn)品，可在一定程度上改變目前以傳統(tǒng)債務(wù)融資方式滿足保障性租賃住房融資需求的現(xiàn)狀，擴(kuò)寬直接融資渠道，降低保障性租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)，降低政府或企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，公募REITs為企業(yè)提供的退出渠道，可以帶動增量投資，形成“投資建設(shè)住房—REITs盤活資產(chǎn)—回收資金再投資”的資金鏈條閉環(huán)，將極大地盤活保障性租賃住房行業(yè)的流動性。

??保障性租賃住房REITs工作得到大力推進(jìn)，住房租賃市場迎來發(fā)展契機(jī)

??推進(jìn)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目試點(diǎn)，是落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利于拓寬保障性租賃住房建設(shè)資金來源，更好吸引社會資本參與，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，對緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足、推動建立租購并舉的住房制度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。

??目前來看，相關(guān)部門正積極推動保障性租賃住房REITs落地：上年6月，國家發(fā)改委下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入到試點(diǎn)申報(bào)項(xiàng)目名單中，并對保障性租賃住房實(shí)現(xiàn)REITs發(fā)行條件給予了多種保障。該文件為租賃住房的公募REITs提供了強(qiáng)有力的政策保障，同時(shí)也是為實(shí)現(xiàn)我國租賃住房市場可持續(xù)化發(fā)展路徑的又一次探索；今年3月，證監(jiān)會披露正在同相關(guān)部委研究推動保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作，盡快推動項(xiàng)目落地。滬深交易所隨后表示，高度重視保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)工作，積極支持專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)開展試點(diǎn)，深入調(diào)研了多地的多家保障性租賃住房企業(yè)。

??總體而言，保障性租賃住房租金來源分散、持續(xù)穩(wěn)定，與發(fā)行公募REITs的要求較為契合。同時(shí)，保障性租賃住房REITs進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類型，REITs的信息披露、交易擴(kuò)募等機(jī)制。可以預(yù)見，通過增加合格收益率為基礎(chǔ)的重資產(chǎn)有效供給，輔以一定的財(cái)稅補(bǔ)貼政策，激勵多元化市場主體參與，同時(shí)借助公募REITs這一金融創(chuàng)新工具，將是我國發(fā)展租賃住房市場的必由之路。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）