??房地產市場真正回穩(wěn)依舊面臨較大不確定，短期甚至不排除二次探底的可能性。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??近日，央行發(fā)布公告稱，MLF操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。與此同時，83城放松限貸，其中57城首套房首付比例下調至20%，33城二套房首付下調至30%。未來居民按揭貸款政策將如何演變？房地產市場又將如何走向？

??1

??M2增速12%但社融/M2剪刀差走闊
房貸跌幅超60%，預示信貸需求羸弱

??貨幣資金相較充裕，但實體經濟融資需求依舊羸弱，社融-M2剪刀差走闊。7月末，廣義貨幣(M2)余額257.81萬億元，同比增長12%，增速分別比上月末和上年同期高0.6個和3.7個百分點；社會融資規(guī)模存量為334.9萬億元，同比增長10.7%。社融-M2的同比增速剪刀差-1.3%，較上月擴大0.7個百分點，說明實體經濟信貸需求依舊羸弱，金融市場的資金空轉現象并未改善。

??前7月居民房貸創(chuàng)同期新低，并有再度走弱的趨勢。2022年1-7月，住戶部門新增中長期貸款17084億元，創(chuàng)近年來同期新低，同比下降56%。具體而言，2、4兩月居民房貸接連兩次負增長，住戶部門新增中長期貸款分別減少459億元和314億元，這在歷史上實屬罕見。6月居民房貸似見筑底跡象，住戶部門新增中長期貸款4241億元，同比跌幅收窄至18%。但7月居民房貸再度走弱，住戶部門新增中長期貸款1486億元，環(huán)比下降65%，同比跌幅擴至63%。

??究其原因不乏以下三方面因素：其一，市場信心缺失，受限于項目停工、斷貸風險不斷發(fā)酵，市場信心再度受挫。其二，房價預期轉跌，“買漲不買跌”心理預期下，市場觀望情緒愈加濃重。其三，市場需求及購買力透支，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位，而受疫情影響，居民就業(yè)及收入預期轉降，月供還貸壓力不斷加劇。

??2

??央行4千億MLF逆回購并降利率10BP
市場預期房貸亦將下調

??中央定調穩(wěn)地產，居民按揭適度松綁，體現于5年期以上LPR共計下調20個基點，首套房貸利率下限減20個基點，但諸如認房不認貸、全面下調首套及二套房首付比例等刺激性政策較難落地。具體而言，1月20日，央行公布1年期LPR降至3.7%，較上月下調10個基點，5年期以上LPR降至4.6%，較上月下調5個基點，這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調。5月15日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，全國首套房貸利率下限調整為相應期限LPR減20個基點，二套房貸利率仍保持相應期限LPR加60個基點不變。5月20日，央行公布1年期LPR為3.7%，與前值持平，5年期以上LPR降至4.45%，超預期下調15個基點。

??8月15日，央行發(fā)布公告稱，中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。聯(lián)系到LPR是在MLF基礎上加點形成，市場普遍預期8月LPR利率將同步下調。

??3

??83城放松限貸二套首付低至三成
蘇錫寧接力加入，執(zhí)行約束力仍未一致

??2022年以來，83城相繼放松限貸，以便支持剛需和改善性住房需求，主要涉及以下三方面內容：

??其一，57城首套房首付比例下調至20%。例如蘭州、貴陽、南通等，購買首套房最低首付款比例均下調至20%。又如淮北、池州、承德等，在房展會期間購房首付比例最低降至20%。

??其二，44城實行認房不認貸。例如鄭州、宜昌、肇慶等，首套貸款已結清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又如太原、銀川、襄陽等，首套貸款已結清再購買二套房，首付比例更是下調至20%。

??其三，41城下調二套房首付比例，其中33城二套首付下調至30%。例如濟南、沈陽、溫州等，購買二套房首付比例調整至40%。又如南寧、西寧、紹興等，購買二套房最低首付比例調整為30%。

??放松限貸城市逐漸由弱二線及三四線城市向強二線城市擴容，蘇州、南京等均下調二套房首付比例，以期支持相對充裕的改善性購房消費。例如蘇州，二套、貸款已結清，首付比例由50%下調至30%，二套、貸款未結清，首付比例則由80%下調至60%。又如南京，傳聞將下調二套房首付比例，但實際下調幅度尚未確定。

??同樣值得關注的是，地方放松限貸政策并不具備法律效應，執(zhí)行層面對商業(yè)銀行沒有硬約束，不同銀行在執(zhí)行上尚未形成一致性，尤其是對“二套房”認定標準的界定尚未改變，因而放松限貸的落地效果也就因城市而有明顯差異。

??4

??重塑市場信心才是關鍵
建議嚴守底線保交樓、保主體并加碼救市促銷售

??我們認為在經濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，穩(wěn)地產重要性不言而喻。但由于市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，房地產市場真正回穩(wěn)依舊面臨較大不確定，短期甚至不排除二次探底的可能性。

??受此影響，現階段重塑市場信心更顯關鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳，主要涉及以下三方面政策內容：

??其一，嚴守“保交樓”政策紅線。首先，諸如武漢、長沙這類停工項目較多的城市，建議效仿鄭州盡早設立房地產專項紓困基金，并適度調降紓困項目的門檻，最大程度保障停工項目都能盡早復工。其次，AMC包括中央5家和地方59家，在AMC中國華融率先紓困陽光集團之后，建議其他中央及地方AMC予以跟進，以期化解房地產市場風險，促進問題房企有序出清。

??其二，保市場主體，盡快恢復房企經營“造血”功能。首先，支持企業(yè)合理融資需求，對經營暫遇困難的房企，金融機構不盲目抽貸、斷貸、壓貸。其次，優(yōu)化預售資金監(jiān)管，優(yōu)先用于支付工程費用、償還開發(fā)貸等。再次，調降土地出讓門檻，涉及降低土地競買保證金，分期繳納土地出讓金等。

??其三，持續(xù)加碼需求端政策力度。評估現有救市政策效果，不難發(fā)現放松限購、限貸更利于拉動市場企穩(wěn)。因此，除了一線城市限購政策仍需從緊執(zhí)行之外，建議二線及三四線城市全面取消限購。與此同時，全面下調首付比例，建議參照央行規(guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購城市首套房首付最低2成，二套房首付最低3成；限購城市首套房首付最低3成，二套房首付最低4成。

??理想情況下，在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩(wěn)，但城市分化加劇：其一，上海、杭州、成都等市場熱度有望慣性延續(xù)，成交或將高位保持。其二，廣州、深圳、南京等一線及強二線城市有望在三季度市場逐漸企穩(wěn)，南寧、沈陽、昆明等弱二線城市可能要到四季度市場才能真正穩(wěn)住。其三，多數三四線城市市場或將艱難探底，成交或將持續(xù)低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。