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??土地篇、城市篇

       三、土地篇

??預(yù)供地新規(guī)下一季度成交創(chuàng)新低，信心邊際恢復(fù)促熱點城市土拍升溫。

??2023第一季度，受預(yù)供地新規(guī)影響，一季度實際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年基期土拍本已經(jīng)降至低位的水平上，2023年一季度土地成交規(guī)模同比進一步下降32%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。市場熱度方面，得益于杭州、蘇州、南京等熱點城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率水平有所回升，就土拍熱度表現(xiàn)來看2023一季度整體好于2022年。

??接下來，隨著預(yù)供地制度的全面推行落地，預(yù)計二季度土地市場供地速度將有所加快，但是在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體庫存承壓，兼顧年初自然資源部對于高庫存城市減少土地出讓規(guī)模的要求之下，真正加快土地出讓步伐的仍將是少數(shù)熱點城市，對于大多數(shù)城市而言，二季度土地入市速度的增加，還是應(yīng)當(dāng)視作對于一季度供地不足的周期性補充。

??總結(jié)

??01

??一季度土地成交量跌價漲，杭蘇寧土拍升溫、溢價率環(huán)比上行（節(jié)選）

??1）成交規(guī)模創(chuàng)新低，低基數(shù)下同比再降三成。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅為1億平方米，環(huán)比下跌84%，同比來看，受預(yù)供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時段均有所延遲，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年土地成交建面同比進一步下探32%。分月來看，受春節(jié)錯期影響，2月份土地成交量反超上年同期，但1月份土地成交僅為上年一半左右，導(dǎo)致一季度成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的新低。

??一線成交規(guī)模同比領(lǐng)跌，多城土拍下二線城市同比降幅較小。與2022年相同，一線城市僅北京完成首輪集中供地，成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均明顯減少，尤其是成交金額，同比降幅高達53%；二線城市方面，杭州、寧波、蘇州、南京、鄭州進行了集中土拍，除鄭州外，位于長三角的杭寧蘇甬均拍出了不錯的土拍熱度，成交金額指標(biāo)更是轉(zhuǎn)降為升。三四線城市交易依舊低迷，成交規(guī)模和成交金額環(huán)比降幅均超八成，同比降幅也在三成以上。

??2）熱點城市土拍頻傳佳績，土地價格同比上升。一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交樓板價為2496元/平方米，同比上升16%，環(huán)比下降了9%。地價指標(biāo)的同比走高，主要還是由于長三角熱點二線城市進行了多次土拍，拉高了土地成交均價所致。

??3）溢價率環(huán)比大增，達2021年四季度以來新高。在杭州、蘇州、南寧等城市優(yōu)質(zhì)地塊高溢價成交的帶動下，一季度溢價率環(huán)比顯著上漲，環(huán)比上浮2.5個百分點，達到了4.9%，達到了2021年四季度以來的新高；不過與2021年三季度以前相比，依舊處于歷史相對低位。分月來看，一季度各月溢價率分別為3.7%、5.4%和5.9%，呈現(xiàn)逐月提升的趨勢。

??各能級城市表現(xiàn)方面。因近期市場表現(xiàn)有所回暖，再加之多個城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊，二線城市土拍熱度明顯上升，如蘇州、杭州均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象；在此影響下，二線城市溢價率也均呈環(huán)比上升趨勢，較去年第四季度上漲了4.2個百分點至5.5%。此外一線、三四線土拍熱度也有所回升，分別較2022年四季度上升了1.9和1.8個百分點，一季度平均溢價率分別為3.7%和4.7%。

??02

??西安供地規(guī)模高居榜首，杭州、常州等城市競拍熱度較高（略）

       03

??整體流拍率較去年四季度略有加劇，行業(yè)信心修復(fù)下2、3月重回低位

??土地流拍方面。以重點監(jiān)測的城市來看，2023年一季度，土地流拍現(xiàn)象較去年年末略有加劇，整體流拍率達17%，較去年第四季度增加了3.7個百分點。流拍的加劇，一方面是由于自然資源部要求全面推行“預(yù)供地”制度，重點城市供應(yīng)規(guī)模處于歷史低位；另一方面，則受房企資金壓力依舊較大的影響，除杭州、北京、蘇州等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競拍比較積極外，其余城市均以底價成交為主，寧波2022年末輪土拍在沒有進行預(yù)公告的情況下，推出的海曙長樂社區(qū)三宗宅地全部終止出讓，使得寧波該輪集中土拍流拍率過半。此外，西安、福州等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，鄭州航空港區(qū)的4宗商辦用地更是悉數(shù)流標(biāo)，使得1月份流拍升至24%的歷史高位。不過，隨著新一年供地計劃的正式執(zhí)行以及行業(yè)信心的邊際修復(fù)，2、3月流拍現(xiàn)象較1月明顯好轉(zhuǎn)，降至12%，重新回到較低位。

??此外，三四線城市的土地市場仍在寒冬期，土地流拍現(xiàn)象依舊較為嚴重。常州、金華、蕪湖、肇慶、中山等均有多宗地塊遭遇流拍，成為23年一季度流拍主力。這些城市的地塊之所以頻繁遭遇流拍，主要是由于樓市整體表現(xiàn)萎靡，新房成交疲軟，加之當(dāng)前多數(shù)房企流動性仍舊存在較大壓力，拿地焦點也更集中于去化風(fēng)險較低的城市，這些城市的土地市場也自然遇冷。

??04

??僅兩成百強房企拿地，國央企領(lǐng)頭、民企弱復(fù)蘇（節(jié)選）

??從企業(yè)拿地來看，一季度房企投資仍然處在低迷的態(tài)勢。即便是核心城市集中供地紛紛加大優(yōu)質(zhì)地塊的出讓力度，土地市場點狀回暖，但投資難言全面回暖。

??從百強投資總量上看，與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土儲貨值、投資金額和建面百強合計分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。

??就拿地企業(yè)而言，主要以規(guī)模化的國央企、城投和本土小民企組成，一方面品牌民企受制于資金壓力，僅有少數(shù)企業(yè)在核心城市有所納儲，另一方面，百強房企中僅兩成在前兩月進行了土地投資。

??就拿地企業(yè)而言，仍是頭部國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企等老面孔。其中越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。此外，民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)，除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，而偉星、中天美好集團等區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強勢，且投資聚焦在核心集中供地城市，兩者拿地銷售比均超過0.4。

??展望

??05

??二季度成交規(guī)模將周期性回升，土拍熱度能否延續(xù)仍有賴于樓市回暖情況（略）

??06

??上半年房企投資壓力仍大，策略上仍是聚焦高能級城市

??整體而言，今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力，包括資金穿越周期的能力，以及開發(fā)進度及成本管控上遠遠領(lǐng)先于其他房企，且對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿也更高，在核心城市因為地塊總價較高，也只有央國企能夠參與到土拍之中，同時這些企業(yè)信用背書較高，對今后銷售也起到正向作用。

??城投托底壓力較大，將逐漸推出核心城市土地市場，近兩年已拿了近五成的地，且開工意愿低，開發(fā)能力弱，負債壓力不比一般民企小。民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力，部分如濱江、龍湖等財務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵，受到去年年底三支箭利好的民企有補倉動力。

??總的來看，土拍熱度是否能延續(xù)熱度，與樓市回暖程度高度相關(guān)。在房企流動性偏緊、三四線城市庫存壓力尚未明顯緩解的當(dāng)下，聚焦高能級城市仍是上上之選。

??四、城市篇

??一季度點狀復(fù)蘇，二季度動能轉(zhuǎn)弱繼續(xù)筑底。

??2023年一季度，整體樓市點狀復(fù)蘇：一方面供應(yīng)縮量顯著，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量創(chuàng)近年來同期新低；另一方面，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出現(xiàn)了顯著復(fù)蘇：春節(jié)期間，蘇北、川渝等三四線返鄉(xiāng)置業(yè)需求蠢蠢欲動，節(jié)后多個前期低迷型城市諸如天津、鄭州、重慶等項目來訪、認購均出現(xiàn)了顯著回升，一線北京、上海等熱點恒熱。而二手房市場成交韌性更強，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對短期成交形成了顯著支撐。

??預(yù)判二季度，我們認為，“銀四”或?qū)⒀永m(xù)“金三”熱度，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但考量到復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，隨著本輪需求釋放完畢，二季度同比大概率持穩(wěn)或小幅微降。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點城市個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運行，整體維穩(wěn)。而多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

??總結(jié)

??01

??新房供應(yīng)：年初斷檔期降至同期新低，二三線3月供應(yīng)提速

??2023年一季度全國商品住宅供應(yīng)疲軟，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無貨可供”。據(jù)CRIC監(jiān)測，前2月154個重點城市新增供應(yīng)3181萬平方米，同比下降26%，較2022年四季度月均降幅也達到了45%。不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，前2月核心一二線推盤量跌幅略好于三四線，3月雖有不同程度放量，但是一線城市因去年基數(shù)較高原因，累計同比仍未回正。

??……略……

??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升，據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2007萬平方米，環(huán)比翻倍增長164%，同比上漲45%,前3月累計同比增長13%。

??……略……

??02

??新房成交：一季度月均持平去年Q4，二三線累計同比轉(zhuǎn)正

??2023年一季度樓市成交止跌，前2月154個重點城市商品住宅成交面積6348萬平方米，同比微增6%，月均較2022年四季度月均微增1%。二三線略好于一線，當(dāng)前市場回暖的共性原因除了疫情管控全面松動，行業(yè)政策持續(xù)利好之外，主要與房地產(chǎn)自身供求關(guān)系、客群變化密不可分。一方面，年初房企推盤積極性不高，2月百城供應(yīng)同環(huán)比降幅5成以上，多城市處于供給空窗期。另一方面，積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來了一波購房需求的集中釋放。

??……略……

??3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)較前2月有所回暖，30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為2200萬平方米，環(huán)比上漲27%，同比上漲47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比上漲21%，較前2月漲幅擴大了21pcts。

??……略……

??03

??二手住房：剛需驅(qū)動韌性好于新房，一季度累計同比增52%

??相比于新房市場，2023年一季度二手房市場成交回暖的跡象更為突出。23個監(jiān)測的重點城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強市在剛需和剛改的需求推動下成交快速反彈。

??但值得注意的是，本輪二手房成交回暖主要以房東主動降價為主，積壓的購房需求短期消耗后，二季度將面臨成交增長乏力。

??……略……

??……略……

??04

??房價：延續(xù)弱修復(fù)，一線漲幅收窄、二三線止跌企穩(wěn)

??2023年隨著整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，疊加部分城市房價受成交結(jié)構(gòu)性影響，季度新房市場成交均價出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。具體來看，一線城市房價同環(huán)比持穩(wěn)，剛需項目入市銷售拉動房價結(jié)構(gòu)性下降。二三線城市房價止跌，有不同幅度同比增長或降幅收窄。

??1）70城房價同比跌幅收窄、環(huán)比漲幅擴大，近8成城市環(huán)比上漲

??……略……

??……略……

??2）百城成交均價同比降1%，莞昆甬等核心城市同比漲幅15%居前

??從CRIC監(jiān)測的2023年前2月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，全國整體房價環(huán)比下降6%、同比下降1%。其中一線房價基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微降1%。二線和三線城市當(dāng)前仍處于房價歷史低點，環(huán)比分別下降4%和3%，跌幅收窄。

??……略……

??05

??庫存：二線降幅較大且消化周期縮短至18.8個月

??2023年2月，由于疫情期積壓的需求集中釋放、前期政策寬松效應(yīng)漸顯，多地成交有所放量，導(dǎo)致階段性供不應(yīng)求，狹義庫存持續(xù)回落，百城庫存規(guī)模降至5.4億平，同環(huán)比分別下降9%、4%，消化周期由上個月的24.2個月降至21.3個月。

??1）狹義庫存降至5.4億平方米，一線同比仍增、二三線同環(huán)比齊降

??2023年2月，狹義庫存繼續(xù)回落。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年2月百城商品住宅庫存量達到了54227萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降9%。結(jié)合樓市供求，供應(yīng)方面由于是傳統(tǒng)淡季房企推貨積極性并不高，前2月供應(yīng)整體處在相對低位，而與之相反的是，由于疫情好轉(zhuǎn)線下看房重啟、積壓的需求集中釋放，疊加前期寬松政策效應(yīng)漸顯，2月多地提前迎來小陽春行情，成交有所放量，因此狹義庫存持續(xù)下降。

??各能級城市庫存環(huán)比均有所回落，二線城市庫存下降最為明顯，環(huán)比下跌6%，一線、三四線分別下跌2%、3%。而從同比來看漲跌不一，一線城市庫存面積同比仍維持正增長，增長6%，二三線城市庫存規(guī)模較去年2月均有所收縮，分別下降12%、8%。

??……略……

??2）消化周期降至21.3個月，一線穩(wěn)中有增，三四線25個月承壓

??2023年開年，成交走強帶動庫存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢，由2023年1月末的24.24個月降至21.30個月。二線、三四線消化周期均下降，二線降至18.8個月，庫存風(fēng)險已經(jīng)基本進入可控區(qū)間，三四線降至25.2個月，庫存風(fēng)險持續(xù)收斂。但一線城市受制于供應(yīng)成交還處在低位運行，因此盡管庫存規(guī)模環(huán)比下降，消化周期仍延續(xù)小幅抬升走勢，由1月的17個月升至17.3個月。

??……略……

??展望

??06

??供應(yīng)：二季度預(yù)期迎來高峰，核心一二線放量，弱二三線縮量

??因去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，不過盤點了2022年22個核心一二線城市地塊成交情況，剔除城投托底，根據(jù)不同城市項目開工、開售周期，以及2023年集中供地地塊成交開工情況，第二季度將成為第一個集中入市的時間點。

??分城市來看，一線和短期內(nèi)市場熱度較高的強二線仍是房企推盤的重點區(qū)域。一方面熱點城市城投托底比例相對較低，民企拿地開發(fā)進度普遍快于城投；另一方面“以銷定產(chǎn)”下加快新房銷售表現(xiàn)較好城市貨量入市將成為房企的普遍決策之舉。

??弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量，一方面基于2022年二三線城市土地成交建面降幅達37%，房企拿地積極性不高，待開發(fā)項目的減少制約新房供應(yīng)面積的放量；另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的情況下更多強調(diào)集中力量辦大事，或?qū)p少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項目的加推為主。

??07

??成交：二季度熱點城市個數(shù)減少，弱二三線放量后預(yù)期盤整下行

??總體來看，成交強勢復(fù)蘇，核心一二線和強三線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來的補償性需求釋放，亦有政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)。展望后市，二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考量到復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，整體二季度成交規(guī)模或?qū)⑴c去年同期持平或小幅微降。

??各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點城市個數(shù)減少，多數(shù)城市恢復(fù)筑底狀態(tài)也將是大概率事件。首先，熱點恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運行，整體維穩(wěn)。盤點各城市待售項目個數(shù)，3-6月基本都會迎來一波供應(yīng)小高峰；需求端來看，隨著適銷對路產(chǎn)品的入市，也將對市場熱度維穩(wěn)做出較大貢獻。

??二是市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，不過市場上行根基并不牢固，若后續(xù)項目漲價或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。以武漢為例，之所以說成交增長持續(xù)不強，主要源于武漢土地超前出讓問題嚴重，導(dǎo)致庫存滿城分布，但受資金壓力影響，多數(shù)項目采取“以銷定產(chǎn)”壓制開工，因此武漢1-2月供應(yīng)明顯小于需求，同時未來3-6月供應(yīng)彈性也不大，但因庫存高企，房企大概率在3月市場復(fù)蘇持續(xù)性刺激下，增加開工補貨，下半年供應(yīng)大概率高于需求釋放速度。

??三是短期市場熱度迅速回升的長沙、鄭州、天津等弱二線城市，整體復(fù)蘇動能較弱，二季度大概率延續(xù)筑底行情。一方面，三城基本都面臨主力熱銷項目后續(xù)供應(yīng)縮量或是錯配情況；另一方面，以剛需為主導(dǎo)的支撐力不足，購買力短期內(nèi)仍有瓶頸。事實上，當(dāng)前三城行情已經(jīng)存在一定回落跡象，無論是項目來訪、認購均有不同程度回調(diào)，二季度成交或?qū)⒅鼗氐兔孕星椤?/p>

??預(yù)判二手房市場后續(xù)走勢，我們認為，在整體撿漏“低價房”后，增長動能也將轉(zhuǎn)弱。多數(shù)城市面臨掛牌量和成交量雙增跡象，業(yè)主階段性降價拋售明顯，隨著這部分低價房源銷售殆盡，而剛需客群購買力沒有明顯提升的情況之下，整體后續(xù)成交也將難以為繼。事實上目前南京、成都已然出現(xiàn)二手房業(yè)主漲價情況，一定程度上會抑制二手房成交量的持續(xù)上漲。

??08

??庫存：核心一二線或?qū)⒊址€(wěn)微降，三四線去化周期仍將拉長

??預(yù)判二季度，我們認為，供需預(yù)期都會有企穩(wěn)回升態(tài)勢，但整體供應(yīng)釋放程度預(yù)期高于成交，因而狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)。

??不同能級城市預(yù)期還將延續(xù)分化行情：核心一二線城市整體成交尚有支撐，諸如上海、杭州、合肥等購房需求預(yù)計仍將穩(wěn)步釋放，狹義庫存有望延續(xù)低位波動態(tài)勢，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如寶雞、日照、連江、防城港、煙臺、北海、等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。

??附表3：2023年前2月100個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）

??……略……

??附表4：100個重點城市2023年2月末商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）

??……略……