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??樓市“小陽春”的行情還在繼續(xù)，但一些城市的市場熱度已經(jīng)開始消退。

??一季度樓市成交強(qiáng)勢復(fù)蘇，核心一二線和強(qiáng)三線領(lǐng)漲，既有疫情全面解禁迎來的補(bǔ)償性需求釋放，也有政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)的原因。

??今年以來，地方65個省市已發(fā)布了83次松綁房地產(chǎn)政策，雖然政策出臺頻次相較去年四季度略有下降，但力度不減。

??中央對房地產(chǎn)表態(tài)整體延續(xù)積極，多次重申房地產(chǎn)支柱地位、支持剛性和改善性住房需求，相比去年四季度，高層表態(tài)中增加了“防風(fēng)險”這一高頻詞。

??但我們也要看到，現(xiàn)階段決策層對于房地產(chǎn)的核心訴求是穩(wěn)，而不是重回快速上升通道，也不是期待依靠房地產(chǎn)拉動短期經(jīng)濟(jì)。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的四點(diǎn)期望：堅持房住不炒、大力支持剛需改善、防止大起大落、行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，已經(jīng)足以說明今年樓市政策的導(dǎo)向。

??市場也對不斷釋放的政策利好給予回應(yīng)。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：1—2月，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額15449億元，下降0.1%。二者較2022年12月末同比降幅均收窄28pcts。

??值得注意的是，1-2月全國商品房銷售均價為10209元/平方米，同、環(huán)比分別上漲4%和2%。一二線以及大灣區(qū)三四線城市商品房銷售表現(xiàn)率先回暖，帶動整體銷售均價結(jié)構(gòu)性上升。

??我們認(rèn)為，2023年中央層面將延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場風(fēng)險，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)而穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤。

??因此，中央層面政策力度不會太大，不會搞強(qiáng)刺激，以免市場出現(xiàn)劇烈波動和大起大落，也不會走用房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)的老路。

??因此，我們預(yù)計，“銀四”或?qū)⒀永m(xù)“金三”熱度，二季度整體新房成交規(guī)模將有所回升，環(huán)比上漲，但考慮到復(fù)蘇動能尚不穩(wěn)固，整體二季度成交規(guī)模或?qū)⑴c去年同期持平或小幅微降。

??一季度，全國商品住宅供應(yīng)疲軟，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無貨可供”。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，1-2月154個重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3181萬平方米，同比下降26%，較2022年四季度月均降幅也達(dá)到了45%。

??不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，1-2月核心一二線推盤量跌幅略好于三四線，3月雖有不同程度放量，但是一線城市因去年基數(shù)較高原因，累計同比仍未回正。

??3月整體供應(yīng)量有了穩(wěn)步回升。據(jù)CRIC監(jiān)測，30個重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積2007萬平方米，環(huán)比翻倍增長164%，同比上漲45%，前3月累計同比增長13%。

??供應(yīng)提速的同時，成交止跌。1-2月154個重點(diǎn)城市商品住宅成交面積6348萬平方米，同比微增6%，月均較2022年四季度月均微增1%，二三線略好于一線。

??當(dāng)前市場回暖的共性原因除了疫情管控全面松動，行業(yè)政策持續(xù)利好之外，主要與房地產(chǎn)自身供求關(guān)系、客群變化密不可分。

??一方面，年初房企推盤積極性不高，2月百城供應(yīng)同環(huán)比降幅5成以上，多城市處于供給空窗期。

??另一方面，積壓的剛需、剛改需求集中入市，帶來了一波購房需求的集中釋放。

??3月典型城市商品住宅成交表現(xiàn)較前兩個月有所回暖，30個監(jiān)測城市成交規(guī)模為2200萬平方米，環(huán)比上漲27%，同比上漲47%。一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比上漲21%，較前2月漲幅擴(kuò)大了21pcts。

??2023年一季度二手房市場成交回暖的跡象比新房市場更為突出。

??23個監(jiān)測的重點(diǎn)城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強(qiáng)市在剛需和剛改的需求推動下成交快速反彈。

??需要注意的是，這一輪二手房成交回暖主要以房東主動降價為主，積壓的購房需求短期消耗后，二季度將面臨成交增長乏力。

??2023年，隨著整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，疊加部分城市房價受成交結(jié)構(gòu)性影響，一季度新房市場成交均價出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

??具體來看，一線城市房價同環(huán)比持穩(wěn)，剛需項(xiàng)目入市銷售拉動房價結(jié)構(gòu)性下降。二三線城市房價止跌，有不同幅度同比增長或降幅收窄。

??從CRIC監(jiān)測的2023年1-2月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，全國整體房價環(huán)比下降6%、同比下降1%。

??其中一線房價基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微降1%。二線和三線城市當(dāng)前仍處于房價歷史低點(diǎn)，環(huán)比分別下降4%和3%，跌幅收窄。

??2023年2月，由于疫情期積壓的需求集中釋放，前期政策寬松效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，多地成交有所放量，導(dǎo)致階段性供不應(yīng)求，狹義庫存持續(xù)回落，百城庫存規(guī)模降至5.4億平米，同環(huán)比分別下降9%、4%，消化周期由上個月的24.2個月降至21.3個月。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年2月百城商品住宅庫存量達(dá)到了54227萬平方米，環(huán)比下降4%，同比下降9%。

??1-2月由于是傳統(tǒng)淡季，房企推貨積極性并不高，供應(yīng)整體處在相對低位，與之相反的是，由于疫情好轉(zhuǎn)，線下看房重啟，積壓的需求集中釋放，疊加前期寬松政策效應(yīng)漸顯，2月份，多地提前迎來“小陽春”行情，成交有所放量，因此狹義庫存持續(xù)下降。

??其中二線城市庫存下降最為明顯，環(huán)比下跌6%，一線、三四線分別下跌2%、3%。但一線城市庫存面積同比仍維持正增長，增長6%，二三線城市庫存規(guī)模較去年2月均有所收縮，分別下降12%和8%。

??成交走強(qiáng)帶動庫存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢，由2023年1月末的24.24個月降至21.30個月。

??二線、三四線消化周期均下降，二線降至18.8個月，庫存風(fēng)險已經(jīng)基本進(jìn)入可控區(qū)間，三四線降至25.2個月，庫存風(fēng)險持續(xù)收斂。

??但一線城市受制于供應(yīng)成交還處在低位運(yùn)行，因此盡管庫存規(guī)模環(huán)比下降，消化周期仍延續(xù)小幅抬升走勢，由1月的17個月升至17.3個月。

??展望二季度，中央政策將以穩(wěn)為主，延續(xù)“托而不舉”的政策基調(diào)，繼續(xù)托底房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)，逐步化解市場風(fēng)險，但不會搞強(qiáng)刺激，以免造成市場大起大落，更加側(cè)重風(fēng)險防范化解，包括保交樓等政策底線繼續(xù)堅守。

??在這一政策基調(diào)下，二季度城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點(diǎn)城市個數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。而多數(shù)城市或?qū)⒃陔A段性放量后重回筑底狀態(tài)。

??因去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，第二季度將成為今年第一個集中入市的時間點(diǎn)。一線和短期內(nèi)市場熱度較高的強(qiáng)二線仍是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，弱二三線城市則面臨供應(yīng)持續(xù)縮量。

??各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點(diǎn)城市個數(shù)減少，多數(shù)城市恢復(fù)筑底狀態(tài)也將是大概率事件。

??熱點(diǎn)恒熱城市如北京、上海、杭州、成都等，改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體維穩(wěn)。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等城市，供應(yīng)高峰將至，3-4月成交仍有上行空間，不過市場上行根基并不牢固，若后續(xù)項(xiàng)目漲價或取消優(yōu)惠，無政策利好疊加刺激，市場會有壓力。

??短期市場熱度迅速回升的長沙、鄭州、天津等弱二線城市，整體復(fù)蘇動能較弱，二季度大概率延續(xù)筑底行情。