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??導(dǎo)語(yǔ)

??二手提振作用大于新房，新房尚待二手“賣(mài)舊換新”傳導(dǎo)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??時(shí)至今日，距京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政已半月有余，從市場(chǎng)反饋來(lái)看，京滬新房成交出現(xiàn)了不同程度的回升。

??新房據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，新政落地后至今，北京新房成交套數(shù)日均約248套，較新政出臺(tái)前12月前14天日均119套倍增108%，與11月日均147套相比也顯著增長(zhǎng)了69%。而從上海來(lái)看，日均成交套數(shù)從新政前的143套增至146套，增幅相對(duì)有限。

??而從微觀項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、去化，二手房市場(chǎng)層面，京滬新政落地又存在哪些差異化特征呢？又會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響呢？

??01

??北京單盤(pán)周度來(lái)訪(fǎng)量較11月增17%
客戶(hù)轉(zhuǎn)化率逐周上行增至5%

??微觀項(xiàng)目層面，北京項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步提升。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北京重點(diǎn)在售監(jiān)測(cè)項(xiàng)目近2周單盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量分別達(dá)到了153組和140組，較11月周均單盤(pán)來(lái)訪(fǎng)量125組增幅約17%。同時(shí)平均轉(zhuǎn)化率達(dá)到了5%，與10月市場(chǎng)高熱期基本持平。

??02

??上海新政效果僅作用個(gè)別改善盤(pán)
多數(shù)樓盤(pán)新政后去化率無(wú)明顯提升

??從上海市場(chǎng)來(lái)看，12.14新政官宣后，各大頭部房企均開(kāi)啟售樓處24小時(shí)不打烊，希望將前期意向猶豫客戶(hù)轉(zhuǎn)定。而從微觀項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)情況來(lái)看，各板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)量確實(shí)有一定提升，不少項(xiàng)目整體日均來(lái)訪(fǎng)較前期有50%以上的增長(zhǎng)；不過(guò)新政主要刺激存量客戶(hù)復(fù)訪(fǎng)提升，部分前期猶豫老客戶(hù)決心入場(chǎng)，逼定效力顯現(xiàn)。目前來(lái)看，新政提振效果僅針對(duì)個(gè)別改善盤(pán)，龍湖青云湖、朗拾花語(yǔ)等個(gè)別項(xiàng)目成交認(rèn)購(gòu)情況較新政前明顯增長(zhǎng)，新政后兩日成交達(dá)20套以上，其余部分項(xiàng)目即使在新政后營(yíng)銷(xiāo)力度和中介提傭后，成交較新政前變化并不明顯。部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)面環(huán)比大漲，主要是由于前期數(shù)據(jù)基數(shù)本身較低，漲幅需理性看待。

??目前來(lái)看，新政對(duì)于“以舊換新”置換客戶(hù)的刺激作用暫未在新房成交層面有所體現(xiàn)，僅部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)個(gè)別二套7成首付變?yōu)?成首付的新訪(fǎng)成交客戶(hù)。而新政后項(xiàng)目認(rèn)籌表現(xiàn)不及預(yù)期：截至12月27日，新政后共計(jì)13盤(pán)完成認(rèn)籌，平均認(rèn)籌率僅6成，我們篩選了部分重點(diǎn)項(xiàng)目諸如保利·光合上城、合生縵云上海、華潤(rùn)虹橋潤(rùn)璟、金地·嘉峯匯、綠城·留香園、品尊國(guó)際等新政前后開(kāi)盤(pán)去化率較前期無(wú)明顯提升，可見(jiàn)在目前各大樓盤(pán)均續(xù)銷(xiāo)+無(wú)需積分下，客戶(hù)更傾向于慢慢挑，下定時(shí)間較長(zhǎng)，等待開(kāi)發(fā)商折扣加碼。

??03

??二手房：上海新政后掛牌增8%、成交增3成
北京日均成交持平11月

??相比新房，二手市場(chǎng)變化更為顯著。普宅認(rèn)定的調(diào)整對(duì)二手市場(chǎng)交易、尤其是早期買(mǎi)入價(jià)格較低的業(yè)主帶來(lái)了較為顯著的稅費(fèi)節(jié)省，中介咨詢(xún)明顯增多、復(fù)訪(fǎng)率增加。

??以上海為例，新政后日均掛牌量較新政前上升8%，尚不及“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政后的掛牌漲幅，且超9成的房屋掛牌價(jià)格并未在新政后出現(xiàn)上浮，可見(jiàn)絕大部分的房東對(duì)新政并無(wú)預(yù)期中的敏感，仍處于觀望態(tài)勢(shì)。新政后各大中介門(mén)店的咨詢(xún)?cè)龆唷?fù)訪(fǎng)率增加，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至12月28日，新政后日均成交量約為608套，環(huán)比新政前12月前14日均成交466套上升30%，較11月日均成交531套增長(zhǎng)15%，此漲幅屬于合理微漲，不少原本前期價(jià)格存在小幅分歧的客戶(hù)在這一階段集中成交。事實(shí)上，目前市場(chǎng)上二手房掛牌存量高企，房東多傾向保持原價(jià)出售，但由于新政后稅費(fèi)減免實(shí)際讓利買(mǎi)家，議價(jià)空間有所收窄。

??北京自新政后二手房掛牌量并未出現(xiàn)明顯上升，周均新增掛牌套數(shù)基本在4000套左右。而從成交端來(lái)看，新政后日均成交量424套，較新政前12月前14日上浮18%，月末27日更是迎來(lái)成交小高峰，單日成交套數(shù)達(dá)749套。不過(guò)與11月月均相比并無(wú)明顯改善，整體成交均價(jià)并未出現(xiàn)上行，在當(dāng)前市場(chǎng)供過(guò)于求的情況下，新政僅帶來(lái)了成交改善，增幅并不顯著，由此可見(jiàn)，市場(chǎng)低迷的整體趨勢(shì)尚未扭轉(zhuǎn)。

??04

??政策評(píng)價(jià)：二手提振作用大于新房
新房尚待二手“賣(mài)舊換新”傳導(dǎo)

??總體來(lái)看，京滬降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好政策出臺(tái)的確在短期內(nèi)鞏固了市場(chǎng)信心，取得了良好的成效。尤其是對(duì)于二手房市場(chǎng)，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，北京六環(huán)以外70%以上是普宅，五至六環(huán)78%以上是普宅，五環(huán)內(nèi)60%以上是普宅；上海二手房市場(chǎng)90%為普宅。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，可大幅降低稅費(fèi)，不少原本前期價(jià)格存在小幅分歧的客戶(hù)有望在這一階段集中成交。

??從當(dāng)前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，也印證了上述觀點(diǎn)，新政對(duì)于二手房的利好作用大于新房，主要體現(xiàn)一方面業(yè)主掛牌積極性略有回升，價(jià)格增幅不顯著，房東尋求房源盡快出手。另一方面短期內(nèi)成交升溫，二手房成交套數(shù)也有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，新政確實(shí)對(duì)市場(chǎng)有正向刺激作用，激活了置換需求。

??新政對(duì)于新房市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在微觀項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)上升，但也并非普漲行情，區(qū)域分化依舊顯著，新政對(duì)純剛需樓盤(pán)無(wú)明顯提振作用，售樓處客戶(hù)零星，挑剔程度較高，可見(jiàn)京滬新政只能算是“錦上添花”而非“雪中送炭”。事實(shí)上，降首付、降利率的確在某種程度上擴(kuò)充了居民購(gòu)買(mǎi)力；但是多數(shù)客群對(duì)于高杠桿態(tài)度較為保守，還是希望通過(guò)“賣(mài)舊換新”的方式進(jìn)行改善，只有二手房的流動(dòng)性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù)；而新房市場(chǎng)短期內(nèi)來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)上升主要還是基于前期有購(gòu)房需求但持續(xù)觀望客群的延遲釋放，因而成交上行漲幅依舊相對(duì)有限。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，新房市場(chǎng)的熱度仍有待二手房市場(chǎng)置換需求的逐步傳導(dǎo)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有1-2個(gè)月高壓脈沖式行情，隨后高位回落趨向平穩(wěn)。要完全逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)，可能還需要后續(xù)利好政策的密集疊加，尤其是政策工具箱內(nèi)尚有限購(gòu)、限價(jià)、限售等存在進(jìn)一步松綁空間。