??【熱點(diǎn)聚焦】

??7月18日，廣州進(jìn)行2022第二輪集中供地競拍，原定14宗地塊最終成交11宗，3宗流拍，總成交額209.56億元。成交的11宗地塊中，1宗地價(jià)觸頂進(jìn)入搖號程序，3宗出現(xiàn)溢價(jià)，其余7宗底價(jià)成交。目前，保利發(fā)展以48.81億元斬獲3宗地塊，寶信房地產(chǎn)（含聯(lián)合體）獲得3宗，越秀（含聯(lián)合體）獲得2宗。

??另有天河區(qū)燕塘地塊三達(dá)到地價(jià)上限81.19億元，進(jìn)入搖號程序，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)50842元/平方米。該地塊為二類居住用地，宗地面積8.18萬平方米，最大建面16.81萬平方米，起始價(jià)70.6億元。

??熱點(diǎn)評析

??央企國企仍為拿地主力

??本輪拍地，成功出讓的11宗地塊中，“網(wǎng)紅”燕塘地塊三直接拍至封頂價(jià)，三天后搖號決定歸屬，其余10宗均由央企國企或地方國企競得。目前參與燕塘地塊競逐的房企包括華潤、越秀、保利、中海、華發(fā)、珠實(shí)、嘉達(dá)，其中，僅嘉達(dá)一家為民企，其余均為國企。

       從2021年廣州第二批供地以來，“國家隊(duì)”一直占據(jù)廣州土地市場的絕對主力，至今該市場格局未出現(xiàn)明顯變化。雖然本次土拍為開發(fā)商松綁，競拍取消了競自持，但民企出手意愿并不強(qiáng)烈，民營房企的集體低迷仍在持續(xù)。

??短期來看，在目前的市場環(huán)境下，大部分民企開發(fā)商流動(dòng)性不足，通過公開招拍掛獲取地塊的需求和條件并不充分，短期內(nèi)國家隊(duì)包攬地塊的局面有利于維持新房開發(fā)和交付的穩(wěn)定性。對消費(fèi)者而言，具備國資背景的房企也有利于消除購房者對于近期市場負(fù)面消息的疑慮，提高購房信心，保障新建商品房市場健康發(fā)展。

??但從中長期來看，對于地方財(cái)政而言，國家隊(duì)拿地的資金類似“左手倒右手”，對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)并不高，土地收入的真正提高，還需要民營房企的參與。同時(shí)，對市場而言，民企開發(fā)商的長期缺席，也會影響市場活力，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)需要更多民企，尤其深耕地方、區(qū)域市場經(jīng)驗(yàn)豐富、在本地口碑較好的民企參與，才能提升市場活躍度，因此，激活民企拿地需求任重道遠(yuǎn)。

??地塊熱度分化明顯，市場仍處于博弈期

??從6月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，廣州樓市出現(xiàn)回暖跡象。從成交量來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年廣州新房累計(jì)成交387.9萬平方米，成交套數(shù)4.2萬套，盡管低于2021年同期水平，但高于近五年內(nèi)的其他年份，且月度成交呈現(xiàn)逐月回升態(tài)勢。從6月單月數(shù)據(jù)看，廣州新房成交面積83.8萬平方米，環(huán)比增加9.7%，同比增加1.1%。從價(jià)格方面來看，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，廣州新建商品住宅價(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，二手房價(jià)格連續(xù)5個(gè)月上漲，6月，廣州二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅居前。

??但銷售端的熱度回升尚未傳導(dǎo)至拿地端，且地塊熱度呈現(xiàn)出明顯的熱度分化，熱點(diǎn)成熟區(qū)域依舊是房企拿地的主要選擇。事實(shí)上，自2021年下半年以來，無論是樓市還是土地市場，買家對于熱點(diǎn)和冷門板塊的態(tài)度都呈現(xiàn)出明顯的差異性。從購房者的角度來看，從2022年上半年廣州住宅成交的區(qū)域分布情況來看，購房者對于老五區(qū)住房的購買需求明顯提升，相較而言，東部、北部則出現(xiàn)占比下滑。從開發(fā)商的角度來看，優(yōu)質(zhì)核心板塊采取合理溢價(jià)競逐，外圍區(qū)非核心板塊則主要為區(qū)屬國企兜底、甚至直接流拍。本輪廣州土拍中，位于天河、海珠、荔灣的優(yōu)質(zhì)板塊出現(xiàn)溢價(jià)，但同樣位于天河區(qū)的育新街南側(cè)地塊卻遭遇流拍，意味著目前市場依然處于博弈期，在融資端受限、銷售端回升態(tài)勢并未趨穩(wěn)的背景下，疊加近期供給端風(fēng)險(xiǎn)事件頻出，開發(fā)商的經(jīng)營思路整體是以穩(wěn)為主，確保現(xiàn)金流充盈。