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??熱點聚焦

??7月11—13日，上海完成2023年第二批次首輪土拍，15宗涉宅用地完成出讓，成交總建面約187.34萬平方米，成交總金額約405.5億元，成交樓面均價約21644元/平方米。其中，10宗封頂搖號，5宗底價成交，平均溢價率7.82%。

??從土拍規則來看，與以往地塊“觸發最高限價后采取一次性書面報價，與平均價價差最小者得”不同，本輪土拍變為“觸發最高限價后進入搖號，搖中者得”，這在一定程度上降低了對房企投拓專業性的考驗，增強了拿地的運氣成分。

??從地塊供應來看，第二批次首輪供地整體質量較2023年第一批次略有下滑。根據CRIC統計數據，位于外環以內的地塊占比僅為17%，較2023年第一批次下降4個百分點；1公里內有地鐵資源的地塊占比僅32%，較第一批次下降26個百分點。但部分地塊的房地聯動價與之前周邊成交地塊的房地聯動價相比有所上調，給予了房企更多的盈利空間。

??從成交結果來看，平均溢價率約7.82%，較2023年第一批次略有提升，顯著高于2022年四批次集中供地，土地市場整體維持了較高熱度。但市場分化形勢沒有改變，“觸頂搖號”與“底價成交”并存。

??從參拍房企來看，據不完全統計，本次參拍房企約40余家，較2023年第一批次參拍房企數量減少近三成。參拍的民營房企約12家，報名參拍地塊多為1-2宗；除龍湖、美的、大華、恒都置業外，其余民營房企均以聯合體形式參與競拍。

??拿地結果方面，本輪有10宗地塊由國企獨立或聯合競得，占比約66.7%；3宗由國企聯合民企競得，占比約20%；2宗由民企獨立競得，占比約13.3%。獨立拿地的兩家民營房企分別為大華集團、恒都置業。

??總的來看，雖然上海市第二批次首輪供地質量較2023年第一批次有所下滑，但仍不乏眾房企爭搶，央國企是拿地絕對主力，土地市場整體維持較高熱度。這客觀上與上海市房地產市場的優異表現是分不開的。據CRIC統計數據，全國30個重點城市6月商品住宅成交面積同比下降25%、環比下降9%，2023年上半年商品住宅成交面積累計同比增長17%。其中，上海6月商品住宅成交面積同比下降11%、環比增長7%，2023年上半年商品住宅成交面積累計同比增長33%，是全國房地產市場表現最好的城市之一。在房地產行業震蕩調整過程中，房企聚焦基本面更好、支持性更強的核心城市及核心區域趨勢將延續，同時也更有助于房企加快銷售回款、實現資金健康高效運行。