??熱點回放

??財政部、國家稅務總局于 3月24 日發(fā)布了【2016】36號文，自2016年5月1日起，“營改增”試點范圍將擴大至建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)的稅負只減不增。這意味著，至今已試點 4 年的“營改增”改革，將在“十三五”開局之年全面收官。由于房地產(chǎn)行業(yè)也列入“營改增”范圍，“營改增”后房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展，政策有何影響，我們具體做一下解讀。

??“營改增”政策背景

??1994年分稅制改革以來，我國長期維持營業(yè)稅與增值稅兩稅分立并行局面，作為我國流轉稅兩大主要稅種，占我國稅收收入體系巨大比重。

??營業(yè)稅：以營業(yè)額全額為課稅對象征收的一種商品勞務稅，具有多次重復性征收特點，極大加重我國交通運輸、建筑業(yè)及服務業(yè)等稅收負擔，不利于行業(yè)發(fā)展。

??增值稅：“中性稅種”，以增值額為計稅依據(jù)，雖“環(huán)環(huán)計征但層層抵扣”，有效避免重復征稅問題。

??兩稅并行不符合國際稅收制度整體發(fā)展趨勢，2011 年經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從 2012 年 1 月1 日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)開展營業(yè)稅改增值稅試點。截止目前，交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)（主要是部分生產(chǎn)性服務業(yè)）、郵政服務業(yè)和電信業(yè)均已完成試點。

??各方觀點

??平安證券綜合研究所認為，營改增將刺激房企投資，利好商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去庫存，政策也有望刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，將有助于去化寫字樓庫存去化。同時政策將有助于降低企業(yè)運營成本，將購置不動產(chǎn)的成本進行抵扣，將有助于現(xiàn)有企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運營費用。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，營改增對企業(yè)投資樓市確實會有助推作用，但營改增并不是樓市稅收政策調整的終點。后續(xù)有關房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復雜多變。

??睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥認為，營改增后原商業(yè)二手房買賣稅負有望下降2-3個點；而企業(yè)持有物業(yè)抵扣增值稅對辦公物業(yè)去化起到非常重要的作用，未來企業(yè)通過持有不動產(chǎn)可以有效降低企業(yè)負擔，并產(chǎn)生多元的收入結構。這將有利于降低城市銷售物業(yè)的整體庫存。

??西南財經(jīng)大學財稅學院副院長李建軍認為,個人二手房買賣按5%征收率計算增值稅，跟營業(yè)稅條件下稅負相當，個人二手房買賣者稅負不會增加。個人二手房交易改征增值稅，適用5%的征收率，也是為了改革平穩(wěn)過渡、不增加納稅人負擔的做法。政策從深層次降低了企業(yè)的實際稅負，長期來看，對老百姓也是有利的。

??中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任牛鳳瑞認為，營改增整體改革的目的是要減少企業(yè)的納稅負擔，讓納稅更加合理和公平，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收是在去除土地價格、勞動力價格等成本之后進行征收，對房企來說是好事。

??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認為，“營改增”體現(xiàn)了稅負不增加的原則，但也讓此前普遍的減稅期待落空，行業(yè)去庫存仍然要按照自身原來的邏輯繼續(xù)進行。

??中房分析

??針對一般納稅人的開發(fā)企業(yè)，給予了過渡性政策安排，有利于稅制改革的銜接  

??營改增新法規(guī)中包括了一系列過渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項目可以適用和營業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實現(xiàn)營改增平穩(wěn)的過渡，增值稅率不會突然提高到11%。

??二手房交易營改增稅率平移，稅收負擔只減不增

??過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負增加。從方案細則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易免征。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負實際上略微降一點。  

??土地采購成本可抵扣，政策力度超預期，開發(fā)企業(yè)可以松口氣

??本次試點方案明確，當房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房地產(chǎn)計算增值稅額的時候，向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。這個優(yōu)惠政策將會有效保證房地產(chǎn)開發(fā)商只對其增值的部分進行納稅，但該政策只用于房地產(chǎn)開發(fā)商按照11%的增值稅率繳納增值稅的情形，而不適用于選擇過渡期政策按5%征收率繳納增值稅的情況。值得注意的是，土地增值稅跟過去的流轉稅（營業(yè)稅）、還有5月1日之后的增值稅是完全不同的稅種。所以營改增之后，土地增值稅不會發(fā)生變化，也不能抵扣。

??開發(fā)企業(yè)預售商品房情形下，按3%預征增值稅，大大低于預期

??房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商品房的時候，如果采取預收賬款的方式銷售其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款的時候按3%預征率來預繳增值稅。這一點比預想的“收到的預收款要按照11%來預繳增值稅”要好的多。

??利好深耕商業(yè)地產(chǎn)領域的房企

??政策實行后，購置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動產(chǎn)，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。不動產(chǎn)進項稅額第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%，抵扣年限較市場預期大幅縮短至 2 年，大幅提升減稅力度。我們認為這將利好商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售，擴大其投資意愿，將有助于提升市場上商業(yè)地產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的去化和積極性，利好商業(yè)地產(chǎn)項目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目較多的房企，同時也助于現(xiàn)有企業(yè)的不動產(chǎn)持有成本，減少企業(yè)運營費用。但值得一提的是，還是有些細節(jié)仍待明晰，此次新增不動產(chǎn)抵扣規(guī)定必須以固定資產(chǎn)核算，如果按其他形式如投資性不動產(chǎn)核算的不動產(chǎn)是否能核算仍有待進一步明確。

??利于開發(fā)產(chǎn)品升級與開發(fā)

??營改增后，建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負，增加盈利空間，將調整產(chǎn)品結構，多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應對方式，同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。另外，“營改增”也將為建安成本占比相對較大的運營企業(yè)帶來更多機會。

??總結：營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響無疑是巨大的，從最新落地的方案看，政府還是采取了比較到位的過渡性措施，有利于營改增的落地，盡可能減少對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收沖擊。從政策導向上，更有利于開發(fā)企業(yè)加速流轉、產(chǎn)品升級和創(chuàng)新。當然，從總體稅制改革上，減少重復征稅、降低企業(yè)稅負，和國際接軌，是本次稅改的主要目的。

??（本文來源：中房研協(xié)測評研究中心。）