??近日，克而瑞研究中心發布了2016年中國房地產企業銷售流量榜和權益榜。從發布的榜單中可以看出，隨著土地成本的不斷上升，兩家甚至多家房企共同拿地開發已成為行業中非常普遍的現象。房企通過合作可分散市場風險、減輕資金壓力。

??我們將權益金額TOP100的房企與其自身銷售金額做對比后發現，銷售權益小于90%的房企的比重達到了34%。也就是說，超過三分之一房企采用合作開發、輕資產運作等開發模式。未來，越來越多的房企會采用合作開發模式，房企整體銷售權益將呈下降趨勢。

　　然而，我們發現，房企權益比例下降的背后有兩項指標在悄悄發生變化：

　　銷售回款率呈下降趨勢

　　2016年，房企的合約銷售金額保持較高增速，但銷售回款率卻在走低。我們知道，銷售回款率是衡量房企經營能力的重要指標，銷售回款率越高，房企鎖定利潤的能力越強，周轉速度也越快。

　　然而，近幾年房企銷售回款率普遍下降明顯。從恒大、萬科、保利和碧桂園四家龍頭房企的數據中我們可以看出，除了恒大仍然保持穩定之外，其余三家房企的銷售回款率下降明顯。

　　銷售權益比例越高的企業，銷售回款率往往越高，而且比較穩定。這是因為，權益銷售金額反映的是房企項目實際所占股權的比例，一般持股50%以上的項目才可納入合并范圍，項目銷售產生的回款才可以計入報表。權益銷售比例越高，實際銷售的金額越高，實際回籠的資金也就越多。這也是對于部分權益占比較低的房企而言，雖然銷售金額高但回款率低的重要原因。

　　從恒大最新公布的2016年銷售數據來看，全年實現銷售3733.7億，回款金額為3008.9億，據測算回款率達80.6%，穩定的回款率有力證明了我們上述分析。另外，恒大的合約銷售金額是行業第一，但如果以權益銷售來看，恒大的領先優勢更大。

　　“歸母”凈利潤增速較低

　　房企凈利潤中，歸屬于母公司股東權益的比例下降，也就是說歸屬于少數股東權益的比例在上升，房企的凈利潤“注水”了，凈利潤不再能完全衡量房企的盈利能力。

　　我們對比房企營業收入、凈利潤和歸屬于母公司凈利潤的同比增速：2016年中期，80家A股和H股上市房企的營業收入同比增長了28.2%，凈利潤增速為9.2%，歸屬母公司凈利潤增幅8.3%；2015年中期上述指標則依次為17.4%、13.8%和8.2%；增收不增利的情況較為明顯，在上市房企規模擴大的同時，投資者從中能分享到的收益并無太大提升。

　　房企營收增速大于凈利潤，并大于權益凈利潤，并非完全是行業盈利水平下降導致，近年越來越多的合作開發項目竣工使得少數股東分得的凈利潤比例逐期提升，母公司股東權益部分占比隨之下降。

　　我們認為銷售權益比例越高的企業，鎖定利潤能力更強。克而瑞數據顯示，恒大、萬科、保利和碧桂園2016年權益銷售額分別為3550.6億元、2606.5億元、1613.8億元和2352億元，如果以五家凈利潤靠前的大型內房股2015年歸屬股東平均凈利率12.6%計算，四家龍頭房企歸屬股東的凈利潤分別為447億元、328億元、203億元和296億元。從數據比較我們可以看出，權益占比最高的恒大，利潤空間更大。

　　總結

　　隨著房企小股操盤、合作及代建項目不斷增多，權益占比下降將成為趨勢。與合約銷售額相比，權益銷售額能更真實反映房企的資金運用和戰略把控水平，對行業從業者和投資者更有參考意義。