??導(dǎo)讀

??富力已經(jīng)將城市更新作為集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略方向之一。

◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??12月22日富力城市更新項(xiàng)目廣州茅崗西華一期回遷房迎來(lái)?yè)u號(hào)選房，標(biāo)志著該項(xiàng)目進(jìn)入全面收獲期；此外全年富力持續(xù)發(fā)力，相繼獲得4塊廣州城市更新項(xiàng)目，加上最近廣州城市更新市場(chǎng)火熱，吸引俊發(fā)、龍湖等房企爭(zhēng)相進(jìn)入。作為老牌廣州本土房企，涉足城市更新達(dá)26年，目前富力城市更新發(fā)展如何？

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??19年成立城市更新集團(tuán)

??明確戰(zhàn)略方向起家舊改，被譽(yù)為大灣區(qū)舊改專家。1994年，富力成立之初推動(dòng)開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目是廣州嘉邦化工廠地塊項(xiàng)目，通過(guò)先安置后開(kāi)發(fā)的策略，打造其第一個(gè)項(xiàng)目富力新居，該項(xiàng)目奠定了富力地產(chǎn)此后的發(fā)展方向：搬遷老城區(qū)工廠，建造住宅社區(qū)。到2001年末，富力地產(chǎn)已經(jīng)在廣州市完成了總面積超250萬(wàn)平方米的舊廠改造項(xiàng)目。2002年富力開(kāi)起北上、拓展全國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略決策，以31.59億元拿下了北京廣渠門外東五廠土地面積48萬(wàn)平方米，參與北京舊城改造。2009年開(kāi)始，廣州舊改主要對(duì)象擴(kuò)大到舊村，富力成功參與并建成獵德村和楊箕村兩個(gè)著名城中村的改造項(xiàng)目。多年來(lái)富力持續(xù)發(fā)揮其城市更新優(yōu)勢(shì)，逐步加大全國(guó)擴(kuò)張力度，除廣州等大灣區(qū)城市外，還重點(diǎn)聚焦太原、天津、鄭州、西安等城市。

??明確城市更新的集團(tuán)業(yè)務(wù)目標(biāo)。富力已經(jīng)將城市更新作為集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，2019年4月，富力調(diào)整集團(tuán)組織構(gòu)架，成立了富力城市更新集團(tuán)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為舊村、舊廠和舊城改造。此后富力成立了陜西城市更新集團(tuán)、華北城市更新集團(tuán)、深莞惠城市更新集團(tuán)、廣州城市更新集團(tuán)、華南/佛山城市更新集團(tuán)、珠中江城市更新集團(tuán)等，加強(qiáng)整體運(yùn)營(yíng)管理，持續(xù)布局城市更新項(xiàng)目。

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??超80個(gè)更新項(xiàng)目

??由南到北遍布全國(guó)截至2020年中期，富力在規(guī)劃城市更新項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)，將提供可售面積超過(guò)4000萬(wàn)方。且富力的城市更新土儲(chǔ)92%分布在一二線城市，區(qū)域方面則是54%位于大灣區(qū)，這些優(yōu)質(zhì)的城市更新項(xiàng)目將在未來(lái)為富力的業(yè)績(jī)提供支撐。就單個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，太原作為富力西北城市更新的先行城市，目前共有超過(guò)10個(gè)城市更新項(xiàng)目。西安土門“四村”連片綜合改造項(xiàng)目是富力西北區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。廣州則是富力持續(xù)深耕之地，2020年相繼獲得大同村、赤沙村、石壁村和吉山村4個(gè)項(xiàng)目，改造總建面再增加408萬(wàn)方。

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??城市更新項(xiàng)目穩(wěn)步轉(zhuǎn)化

??至21年底預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化超700萬(wàn)平

??低成本獲取優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。根據(jù)2020年中期報(bào)告數(shù)據(jù)，富力公布其上半年土地平均成本為2600元/平方米，其土地成本占銷售均價(jià)比值僅為22%，成本控制較好。2020年上半年富力新增權(quán)益可售建面243萬(wàn)方，披露城市更新轉(zhuǎn)化可售面積為130萬(wàn)方，可以看出城市更新為其提供較高比例優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。同其同歸模房企的土地均價(jià)及銷售均價(jià)比值來(lái)看，富力具有較高的成本優(yōu)勢(shì)及一定的品牌溢價(jià)空間。

??近一兩年土儲(chǔ)供應(yīng)有保障。以富力大本營(yíng)廣州為例，富力2019年至今在廣州取得6個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中2019年取得的陳田村和田美村預(yù)計(jì)至2021年內(nèi)能夠轉(zhuǎn)化可售面積分別達(dá)88萬(wàn)平方米和8萬(wàn)平方米，僅廣州一地近一兩年可為富力提供約730億可售貨值。另外富力大灣區(qū)之外的城市更新項(xiàng)目也取得不錯(cuò)成果，從今年下半年至2021年底，西安和太原也將分別貢獻(xiàn)130萬(wàn)平方米及300-400萬(wàn)平方米的可售面積。雖然富力近期拿地放緩，但在土儲(chǔ)供應(yīng)方面短期沒(méi)有后顧之憂。

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??長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)

??考驗(yàn)房企資金及運(yùn)營(yíng)能力

??存量時(shí)代城市更新為房企帶來(lái)更多機(jī)遇。目前我國(guó)多數(shù)城市已經(jīng)科學(xué)劃定開(kāi)發(fā)邊界，房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代。伴隨著一二線城市增量建設(shè)用地的不斷減少，土地招拍掛成本上升，城市更新項(xiàng)目就因其總體需求增大，區(qū)域位置相對(duì)更好，且通過(guò)城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往較周邊招拍掛更低等優(yōu)勢(shì)，成房企第二增長(zhǎng)曲線，尤其是一二線城市擴(kuò)展土儲(chǔ)的重要渠道。對(duì)于像富力這種入局城市更新早的企業(yè)來(lái)說(shuō)未來(lái)前景廣闊。

??房企布局城市更新也需考慮自身運(yùn)營(yíng)能力。不可忽略的是，雖然城市更新有諸多優(yōu)勢(shì)，但是其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)速度慢，對(duì)資金壓力較大的房企，在監(jiān)管日益趨嚴(yán)的情況下要考慮自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。且城市更新受到政策的影響較大，不同地區(qū)政策及民情不同異地復(fù)制難，這些方面對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力和資金也提出了考驗(yàn)。此外，由于各城城市更新的力度加碼，不少房企都渴望來(lái)分一杯羹，如富力大本營(yíng)廣州，除了本土房企升龍、時(shí)代中國(guó)、保利發(fā)展等本土房企群雄爭(zhēng)霸，外來(lái)房企如同為城市更新起家的俊發(fā)，以及恒大、龍湖等也都發(fā)力介入，如何持續(xù)保持領(lǐng)先行業(yè)地位也是其需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。