??核心觀點

??【銷售業(yè)績同比增1.4倍，回款率超85%】2021年上半年景瑞控股實現(xiàn)合同銷售金額187.3億元，同比增長144.3%，截止至2021年中，景瑞已經(jīng)完成全年業(yè)績目標的62%，全年來看，景瑞有望超額完成銷售目標。回款方面，上半年景瑞實現(xiàn)了85%以上的回款率。以一二線銷售為主，三四線城市也有躍升，不過城市群有待深耕，以持續(xù)提升銷售規(guī)模。

??【拿地謹慎，新增土儲權益比例升至70.7%】2021年上半年景瑞控股共新增4幅土地，分別位于寧波、金華、上海、武漢，新增土儲總建面41.8萬方，拿地總價19.7億元。按照總價推算，新增土地權益比例由58.8%上升至70.7%，權益比例的提升為企業(yè)更有質量的增長打下基礎。 

??【側重長三角都市圈，土儲可滿足2-3年發(fā)展需求】截止至2021年中，景瑞控股共擁有土儲總建面529.3萬平方米，可以支撐2-3年的發(fā)展，鑒于企業(yè)上半年拿地力度較小，若想要保證持續(xù)的業(yè)績增速，未來仍需擴大拿地力度補充土儲。一二線城市建面占比85%，區(qū)域上仍側重長三角都市圈，占比為54.3%，以蘇州、南京、上海、寧波等城市為主。

??【營收增長超6成，盈利水平仍有提升空間】 2021年上半年景瑞控股實現(xiàn)營收51.0億元，同比增長61.7%，其中地產(chǎn)業(yè)務結轉收入46.36億元，同比增長65.1%，是推動營收上漲的主要因素。實現(xiàn)毛利潤12.3億元，同比上升24.0%，整體毛利率24.1%，相較于2020年全年有所回升，但是與同期相比下降7.3個百分點。整體凈利潤3.66億元，同比上升6.1%，凈利率7.2%，同比下降了3.8個百分點。歸母凈利潤2.95億元，同比穩(wěn)定，歸母凈利率5.8%，盈利水平相對行業(yè)平均而言仍有提升空間。

??【兩項指標維持綠檔，短期無償債壓力】截止至2021年中，現(xiàn)金短債比為1.68，長短債比提升至1.74。應付貿易賬款及應付票據(jù)/有息債務僅19.6%。凈負債率較期初升高至81.1%，但仍然處于綠檔。剔除預收賬款資產(chǎn)負債率在80%左右，未來需關注這一指標的優(yōu)化。

??【多元業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展，物管服務同比增長55.9%】公司持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物管三條業(yè)務賽道，并實踐大資管戰(zhàn)略。2021上半年，優(yōu)鉞資管新設立5支基金，外部募集資金總額7.8億元，接近2020年全年。不動產(chǎn)資管平臺租金收入保持平穩(wěn)，公寓平均出租率較2020年底上升3.3個百分點。物業(yè)服務平臺上半年收入高增，實現(xiàn)營業(yè)收入3.51億元，同比增長55.9%，目前預計2022年交表。 

??01

??銷售

??銷售業(yè)績同比增1.4倍

??回款率超85%

??上半年實現(xiàn)銷售額187.3億元，同比增1.4倍，全年業(yè)績目標已完成6成。根據(jù)企業(yè)業(yè)績公告，2021年上半年景瑞控股實現(xiàn)合同銷售金額187.3億元，同比增長144.3%。上半年銷售表現(xiàn)強勁，一方面是由于企業(yè)平衡了全年的推盤量，且推盤量較大的長三角區(qū)域市場熱度高，舉行了為期近兩個月的大型營銷活動“炫彩拼房節(jié)”；另一方面是由于2020年上半年受疫情影響，基數(shù)較少。截止至2021年中，景瑞已經(jīng)完成全年業(yè)績目標的62%，全年來看，景瑞有望超額完成銷售目標。

??回款方面，上半年景瑞實現(xiàn)了85%以上的回款率1，略低于去年90%的水平，主要是由于金融政策的收緊帶來的影響，不過據(jù)CRIC的監(jiān)測，85%的回款率仍處于行業(yè)中上游水平。

??一二線為核心，長三角三四線城市業(yè)績占比上升。景瑞控股始終堅持圍繞一二線核心城市及都市圈進行深耕的策略，2021年上半年，企業(yè)一二線城市貢獻占比達到83.8%，其中武漢、天津、南京、杭州四個核心城市貢獻了企業(yè)近6成的業(yè)績。三四線方面，長三角的常州、揚州、無錫等三四線城市開始兌現(xiàn)業(yè)績，占比較2020年有所提升，與我們年初預判一致。整體來看，企業(yè)以二線城市銷售為主，在長三角地區(qū)布局較多，在其他城市群深耕上可持續(xù)做出努力。

??02

??投資

??拿地謹慎

??新增土儲權益比例升至70.7%

??投資力度保守，新增土儲權益比例提升至70.7%。2021年上半年景瑞控股共新增4幅土地，分別位于寧波、金華、上海、武漢，新增土儲總建面41.8萬方，拿地總價19.7億元。企業(yè)的拿地成本相較于2020年進一步下降至4711元/平方米。按照總價推算，新增土地權益比例由58.8%再度上升至70.7%，權益比例的持續(xù)提升為企業(yè)更有質量的增長打下基礎。

??03

??土儲

??側重長三角都市圈

??土儲可滿足2-3年發(fā)展需求 

??土地儲備總量增長至529.3萬方，可以支撐企業(yè)2-3年發(fā)展。截止至2021年中，景瑞控股共擁有土儲總建面529.3萬平方米，按建筑面積口徑推算，權益比例55.5%。按照企業(yè)2020年銷售和2021年增長目標推算，可以支撐2-3年的發(fā)展，鑒于企業(yè)上半年拿地力度較小，若想要保證持續(xù)的業(yè)績增速，未來仍需擴大拿地力度補充土儲。

??一二線城市土儲建面占比85%，長三角占半壁江山。景瑞的總土儲布局仍然以一二線城市為主，武漢、蘇州建面占比最大，分別達到了20.2%，16.5%。區(qū)域上仍側重長三角都市圈，占比為54.3%，以蘇州、南京、上海、寧波等城市為主。

??04

??營利

??營收增長超6成

??毛利率24.1%

??地產(chǎn)結轉加快，物管發(fā)展向好，上半年營收增長超6成。2021年上半年景瑞控股實現(xiàn)營收51.0億元，同比增長61.7%，其中地產(chǎn)業(yè)務結轉收入46.36億元，同比增長65.1%，是推動營收上漲的主要因素。多元業(yè)務中，物業(yè)服務持續(xù)向好，收入3.5億，同比上升55.9%。

??毛利率相比2020年回升，凈利率下降。2021年上半年景瑞控股實現(xiàn)毛利潤12.3億元，同比上升24.0%，整體毛利率24.1%，相較于2020年全年有所回升。實現(xiàn)凈利潤3.66億元，整體凈利率7.2%，相較2020年同期也下降了3.7個百分點。上半年實現(xiàn)歸母凈利潤2.95億元，與2020年同期基本持平，歸母凈利率5.8%，同比下降3.5個百分點，盈利水平相對行業(yè)平均而言仍有待提升。

??05

??償債

??兩項指標維持綠檔

??短期無償債壓力

??債務結構優(yōu)化，現(xiàn)金短債比升至1.68，長短債比升至1.74。截止至2021年中，景瑞控股共持有現(xiàn)金142.3億元，同比提升4.3%，現(xiàn)金短債比為1.68，較期初進一步改善，短期內無償債壓力。上半年企業(yè)成功發(fā)行3筆境外優(yōu)先票據(jù)平滑債務周期，截止至21年中期企業(yè)長短債比提升至1.74。商票方面，根據(jù)企業(yè)業(yè)績公告，截止至2020年中，企業(yè)應付票據(jù)總額僅有不足1億元，償還壓力很小，應付貿易賬款及應付票據(jù)總額約45.5億元，應付貿易賬款及應付票據(jù)/有息債務僅19.6%，低于行業(yè)平均水平。

??凈負債率81.1%，剔除預收賬款后資產(chǎn)負債率待優(yōu)化。截止至2021年中，景瑞控股的凈負債率較期初升高至81.1%，但仍然處于綠檔。不過剔除預收賬款資產(chǎn)負債率方面，景瑞控股一直保持在80%左右，未來需更加關注這一指標的優(yōu)化。

??06

??多元化

??多元業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展

??物管服務收入同比增55% 

??多元業(yè)務平穩(wěn)發(fā)展。優(yōu)鉞資管新設立5支基金，上半年外部募集資金總額7.8億元，接近2020年全年。不動產(chǎn)資管平臺租金收入保持平穩(wěn)，公寓平均出租率較2020年底上升3.3個百分點。物業(yè)服務平臺上半年實現(xiàn)收入3.5億元，同比增長55.9%，目前預計2022年交表。