??熱點聚焦

??8月16日，首批三只保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）正式發售，根據公告測算，三只產品預計募資總額約38億元。至此，我國公募REITs產品數量擴募至17只。

??熱點評析

??REITs產品底層資產不斷擴容，助力保障性租賃住房金融體系進一步完善

??首批公募REITs產品發行至今已有一年多，14只存續產品整體市值已超過630億元。本次發售新增了保障性租賃房項目，是對REITs產品底層資產類型的補充。一方面，標志著我國公募REITs覆蓋的底層資產加速擴容，盤活存量資產類型已從過去的高速公路、倉儲物流等基礎設施拓展到如今的保障性租賃住房，預計未來，產品拓展的重點方向還有望進一步擴大至長租公寓、老舊廠房、旅游景區等各類業態。另一方面，本次發售對于助力保障性租賃住房金融體系進一步完善也具有重要的意義。對保租房體系而言，公募REITs可以有效盤活保租房的流動性，增加存量公共資金退出通道，打通“投融管退”閉環，降低政府及主導房企的債務負擔；從宏觀層面而言，也有利于落實中央關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，吸引社會資本參與，促進房地產行業平穩健康發展。

??同時，本次保租房REITs產品發售對其他地區開展REITs項目試點也有一定的示范效應，目前已有包括上海、海南、浙江、廣東、山東、重慶在內的10余個省市相繼提出，積極籌備參與公募基礎設施證券投資基金試點，預計未來將逐步登陸資本市場。

??各類機構投資者積極參與REITs配置

??從投資者的角度來看，此次產品的發售獲得了大量機構投資者青睞，其類型涵蓋了券商及券商資管、保險、公募、私募以及銀行、信托等金融機構。根據三只產品公告的網下擬認購規模測算，本次發行的三只產品擬認購份額數量均超過100倍，有約1220億元的機構資金搶購上述保租房REITs新品。其中，參與紅土深圳安居REIT的投資者為83家，配售對象為252個，全部配售對象擬認購數量總和為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新了公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄，體現了機構投資者對具有保障性質的租賃住房REITs的支持和對項目的認可。

??收益穩健為投資者青睞主因

??一般情況下，公募REITs預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，適合那些既不滿足于銀行理財回報，又不想承受股票波動風險的投資群體。公開信息顯示，此次公開發售的三個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點，底層資產分別位于深圳、廈門和北京，處在城市中生活配套設施完善的就業集中區域，租戶穩定，出租率均長期處在90%以上的水平，具備產生持續且穩定現金流的能力和持續分紅能力，以華夏北京保障房REIT為例，根據招募說明書中披露的可供分配金額測算，2022年9月1日至2022年12月31日期間預測現金分派率為3.95%（年化），2023年預測現金分派率為3.95%，風險收益特征可以良好的與市場需求相匹配，但對普通投資者而言，投資公募REITs更應關注其長期分紅價值而非短期市場行情，避免盲目跟風炒作。