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??疫情期間，豪宅項(xiàng)目“放低姿態(tài)”刺激了市場(chǎng)迅速成交。在通脹預(yù)期影響下，高凈值人群必然會(huì)趁機(jī)抄底豪宅市場(chǎng)。

??最近一段時(shí)間，豪宅市場(chǎng)屢屢吸引市場(chǎng)的眼球，前有廣州豪宅賣出“剛需速度”、深圳一些價(jià)格“10 萬(wàn) +”的豪宅項(xiàng)目頻頻“日光”，后有上海“富豪們”在排隊(duì)為搶先認(rèn)籌而大打出手，這讓全信息圈刷屏的豪宅又“火”了。也讓冰凍將近四年的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仿佛一夜之間迅速入春。火爆之余，暗流涌動(dòng)的豪宅市場(chǎng)是否真的預(yù)示市場(chǎng)“回暖”？

??千萬(wàn)元級(jí)公寓驚現(xiàn)“秒光”

??據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月 1 日 -5 日，廣州千萬(wàn)以上豪宅成交量同比大增 75%，創(chuàng)下了近八年來(lái)的次高峰，僅次于 2016 年。在疫情期間的 2-4 月份，廣州千萬(wàn)豪宅的成交套數(shù)呈階梯式上升，到了今年 4 月份，隨著疫情慢慢得到控制，廣州千萬(wàn)豪宅的成交量已經(jīng)全面超越去年同期。

??無(wú)獨(dú)有偶，深圳蛇口豪宅項(xiàng)目再次開(kāi)盤成功實(shí)現(xiàn)三開(kāi)三罄，總價(jià) 2000萬(wàn)元起，當(dāng)晚售罄，項(xiàng)目吸金超 42億元。數(shù)日之后，項(xiàng)目又在線上加推數(shù)套 4000 萬(wàn)元起步的房源，8 秒之后銷控表全線飄紅。值得注意的是，案場(chǎng)有銷售人員表示，這次銷售“不接受退房”。伴隨著深圳樓市升溫，“天價(jià)喝茶費(fèi)”也開(kāi)始重出江湖，三個(gè)寶安中心區(qū)的千萬(wàn)豪宅項(xiàng)目被傳需加價(jià)百萬(wàn)方可購(gòu)房。

??不僅如此，在上海某樓盤的認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)，戴著口罩排長(zhǎng)隊(duì)搶購(gòu)房屋的一幕再次上演。據(jù)了解，每套總價(jià)值從2000 萬(wàn)元到 8000 萬(wàn)元不等，光是最低的認(rèn)籌金額就必須 600 萬(wàn)元起步，就這樣的“門檻”，不僅是排起了長(zhǎng)隊(duì)，甚至還有些人是四五點(diǎn)就來(lái)“搶購(gòu)”了，不禁讓眾多網(wǎng)友調(diào)侃稱，這種拿出認(rèn)籌金的豪爽姿態(tài)如同搶白菜一樣。

??事實(shí)上，上海推出的三個(gè)千萬(wàn)級(jí)別的豪宅項(xiàng)目中，其中一個(gè)認(rèn)籌率高達(dá) 555.72%。“上海 5 月至今（采訪當(dāng)天）的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 17%，同比則上漲了 26%，均價(jià)上漲的原因來(lái)自于多方面，其中高端項(xiàng)目（豪宅）的集中入市，在上海整體市場(chǎng)的占比上升，是催升上海一手住宅均價(jià)的主要推手。”第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級(jí)董事唐華在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的采訪時(shí)如是說(shuō)。

??唐華告訴記者，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上海至今獲得的 60 余張預(yù)售證中，均價(jià)高于 8 萬(wàn) / 平方米的高端項(xiàng)目，就達(dá)到了 14 張，就項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看就占到了近 1/4。 因 受 疫 情 影 響，2-3 月的市場(chǎng)供應(yīng)受到積壓，特別是對(duì)前期積壓的高端項(xiàng)目有加速入市的強(qiáng)烈愿望，而且這些項(xiàng)目對(duì)提振市場(chǎng)信心將起到標(biāo)桿引領(lǐng)性的作用，所以短期內(nèi)高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放數(shù)量達(dá)到了高點(diǎn)，預(yù)計(jì)這個(gè)高峰在 5 月后將會(huì)趨緩。

??未來(lái)伴隨著上海中環(huán)內(nèi)核心區(qū)的價(jià)值普遍提升，互相間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，促使上海市中心新的價(jià)格體系逐步形成。但目前稀缺項(xiàng)目的熱銷與個(gè)別城市的火熱不能代表樓市完全回暖，高價(jià)房的快速恢復(fù)也是市場(chǎng)恢復(fù)正常的風(fēng)向標(biāo)之一，樓市仍在復(fù)蘇中。

??戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫字樓及華東區(qū)住宅部主管沈潔對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》指出，由于房產(chǎn)本身的超高價(jià)值和購(gòu)買者的富豪身份，豪宅往往受到市場(chǎng)關(guān)注更多；因而豪宅市場(chǎng)的起伏，通常也是整體樓市的風(fēng)向標(biāo)。

??沈潔還指出，無(wú)論是2003年SARS、2008 年經(jīng)濟(jì)危機(jī)、2017年上海限購(gòu)限貸，還是這次疫情沖擊，豪宅市場(chǎng)都是評(píng)判整體住宅市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)資本市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。這主要與購(gòu)買豪宅的客群相關(guān)，富豪階層是財(cái)富聚集的頂層人群，他們有著極為敏感的經(jīng)濟(jì)觸角和卓越的前瞻眼光。“如果將豪宅置業(yè)看作資本的另一種運(yùn)作方式，也就不難理解為什么豪宅市場(chǎng)率先回暖了。看好中國(guó)未來(lái)大市場(chǎng)發(fā)展、看好疫情后的樓市、看好豪宅的長(zhǎng)期增值潛力等，都是豪宅市場(chǎng)最先回暖的理由。”

??作為投資保值的渠道？

??經(jīng)濟(jì)學(xué)里有個(gè)名詞叫做“吉芬商品”，它是指價(jià)格上升，消費(fèi)者對(duì)其需求量反而增加的商品。是英國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家羅伯特·吉芬最早發(fā)現(xiàn)，1845 年愛(ài)爾蘭發(fā)生災(zāi)荒，土豆價(jià)格上升，但是土豆需求量反而增加了。

??前段時(shí)間，豪宅似乎也成了“吉芬商品”。房?jī)r(jià)越漲，搶購(gòu)的人越多，這與當(dāng)年愛(ài)爾蘭土豆價(jià)格上漲，需求量反而增加的“吉芬”現(xiàn)象正好“不謀而合”。在羅伯特·吉芬的定義里，“吉芬商品”有兩個(gè)顯著特征：一是該商品為生活必需品，該商品一旦價(jià)格上漲無(wú)其他替代品；二是購(gòu)買者收入有限，對(duì)于該商品價(jià)格上漲十分敏感。吉芬現(xiàn)象本來(lái)說(shuō)的是生活必需品，但當(dāng)不確定性加大，豪宅這種頂級(jí)奢侈品卻具備了吉芬商品的特征。

??事實(shí)上，豪宅的熱銷與宏觀經(jīng)濟(jì)密不可分。海外開(kāi)啟量化寬松模式的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，國(guó)內(nèi)面臨輸入性通脹；國(guó)內(nèi)降準(zhǔn)降息也導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性增加、融資成本降低。此外，全球糧食價(jià)格的上漲推動(dòng) CPI 保持相對(duì)高位水平。此時(shí)，高凈值人群必然會(huì)做出保值增值的措施，購(gòu)買豪宅則成為最優(yōu)選擇之一 。

??一位購(gòu)買豪宅的業(yè)主對(duì)記者說(shuō)，自新冠肺炎疫情在全國(guó)乃至全球蔓延以來(lái) , 一些汽車、家電、手機(jī)制造商紛紛“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”口罩生產(chǎn)，并迅速投入到這場(chǎng)全球抗“疫”戰(zhàn)斗中來(lái)。自己也迅速跟風(fēng)“打入”口罩生產(chǎn)，但看似“躺贏”的生意卻“并非易事”，生產(chǎn)過(guò)程中，不僅要保證做好消毒工作，還要時(shí)刻關(guān)注口罩機(jī)的穩(wěn)定性，對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)都要嚴(yán)格把關(guān)。在克服了重重困難后，口罩生產(chǎn)線還不一定能夠?qū)崿F(xiàn)順利運(yùn)轉(zhuǎn)。

??“在這期間，我從購(gòu)買機(jī)器設(shè)備及生產(chǎn)原材料等等，前后投入近千萬(wàn)元，但投資收益遲遲不能提高。此外，保值增值的措施也有很多，購(gòu)買豪宅成為選擇之一，畢竟房子買了也可以用來(lái)住的，也是剛需。”

??此次的疫情對(duì)各行各業(yè)，包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)都形成了較大沖擊，進(jìn)而影響市場(chǎng)消費(fèi)和購(gòu)買力，對(duì)于今年豪宅市場(chǎng)率先回暖的情況，也是受多方面因素的綜合影響。唐華表示，與過(guò)往不同之處，此次推出市場(chǎng)的豪宅以小戶型面積為主，產(chǎn)品供應(yīng)填補(bǔ)了之前市中心小戶型的空白，也較大程度滿足了一些資金有限的市中心需求的剛需客戶。

??其次，據(jù)唐華發(fā)現(xiàn)，疫情過(guò)后出現(xiàn)了一批對(duì)上海城市管理和發(fā)展更具信心的客戶，這些人看好上海的發(fā)展，也愿意融入這個(gè)城市，可以明顯地看到新上海人購(gòu)買比例的提高。同時(shí)，市中心豪宅項(xiàng)目對(duì)資產(chǎn)保值的能力更強(qiáng)，加之貸款利率的降低，也直接助推了豪宅回暖的趨勢(shì)。

??在經(jīng)歷過(guò)疫情之后，人們的置業(yè)邏輯發(fā)生了一定程度的轉(zhuǎn)變，在房產(chǎn)的選擇上，除了具有保值屬性和增值屬性外，還必須具備健康屬性。中國(guó)人有著與生俱來(lái)的土地情結(jié)、不動(dòng)產(chǎn)情結(jié)，相比于 15 年、20 年就面臨衰老置換的大平層，占據(jù)城市核心地段和景觀資源的別墅產(chǎn)品，是有一定的傳世價(jià)值。

??特別是在疫情之下，人們對(duì)生命、生活的意義有了更深刻的理解，健康的增值遠(yuǎn)比財(cái)富的增值更加重要，越來(lái)越多的財(cái)富人群開(kāi)始愿意為健康買單，在置業(yè)選擇上更加傾向別墅產(chǎn)品。在別墅的資產(chǎn)配置作用方面，有著更為獨(dú)特的見(jiàn)解。例如有天有地的院落生活，將成為未來(lái)人居的理想產(chǎn)品。低密度、大花園，開(kāi)闊的活動(dòng)空間，隔絕噪音和空氣污染，在這樣的生活空間可以讓身心得到釋放。

??單純硬件堆砌時(shí)代產(chǎn)品已去

??同策集團(tuán)首席分析師張宏偉認(rèn)為，盡管各城市各行業(yè)均已復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但是，國(guó)內(nèi)面臨的問(wèn)題是因海外“疫情”進(jìn)出口仍然至少會(huì)影響至下半年，甚至?xí)绊懙饺辏瑫r(shí)，國(guó)內(nèi)需求也很難那么快恢復(fù)正常。

??因此，從樓市需求的角度來(lái)看，即使現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷，由于需求端的收入（包括企業(yè)主的收入，也包括個(gè)人的收入）還沒(méi)有穩(wěn)定下來(lái)，甚至還會(huì)面臨下降，豪宅市場(chǎng)也難免會(huì)受到影響，因此，年內(nèi)豪宅市場(chǎng)“秒殺”熱銷現(xiàn)象能否持續(xù)，關(guān)鍵就要看現(xiàn)在復(fù)工復(fù)產(chǎn)的情況，尤其是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的狀況。

??“以高端市場(chǎng)為例（均價(jià) 8 萬(wàn)以上），今年上海已入市 14 個(gè)項(xiàng)目中，有 8 個(gè)項(xiàng)目達(dá)到認(rèn)籌比例高于 1：1，同時(shí)開(kāi)盤去化達(dá)到八成以上。”唐華認(rèn)為，豪宅熱銷成為一種現(xiàn)象，其熱銷項(xiàng)目的主要原因是：項(xiàng)目資源稀缺，例如具有不可多得的江景資源，或者是板塊供應(yīng)稀缺、所在區(qū)域多年缺乏供應(yīng)；又或者是產(chǎn)品定位合理等項(xiàng)目，在面積和總價(jià)上更好地匹配了區(qū)域客戶需求。

??可見(jiàn)在資源、單價(jià)、產(chǎn)品這三者之間如何合理平衡，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸形成了共識(shí)。對(duì)于本身具有較高判斷和鑒賞能力的高端客戶，開(kāi)發(fā)商只有用心做好產(chǎn)品，在某一方面形成自身賣點(diǎn)，方能在激烈的市場(chǎng)中立足。

??至于潛力板塊，唐華提出，不妨多關(guān)注有政策大規(guī)劃和豪宅供應(yīng)潛力較多的板塊，這些區(qū)域的未來(lái)發(fā)展前景和資產(chǎn)保值升值的空間會(huì)更大。

??隨著豪宅客戶的鑒賞能力不斷提升，單純的硬件堆砌時(shí)代產(chǎn)品已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)的豪宅提升方向之一將更注重物業(yè)服務(wù)，客戶對(duì)物業(yè)體驗(yàn)的認(rèn)知升級(jí)，豪宅服務(wù)為“王”的時(shí)代將會(huì)到來(lái)，這方面更多地向國(guó)際頂級(jí)豪宅看齊。

??此外，唐華認(rèn)為，以科技智能和數(shù)字化管理的應(yīng)用會(huì)得到普及和增強(qiáng)，這些新技術(shù)在人員成本管控和服務(wù)水平上，將提升到更高層次。唐華預(yù)計(jì)未來(lái)市中心項(xiàng)目的單價(jià)差距會(huì)逐步縮小，隨著整體價(jià)格體系的拉升，將促使各板塊間更多地通過(guò)面積設(shè)定來(lái)影響總價(jià)，進(jìn)而滿足不同層級(jí)客戶的需求。

??比如在絕對(duì)的資源優(yōu)勢(shì)地段，會(huì)更多地出現(xiàn)大面積頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，以滿足峰層人士的需求。而在能級(jí)稍弱一些的市區(qū)地段，將出現(xiàn)更多小面積、較低總價(jià)的產(chǎn)品，以滿足市中心需求的“剛需”類客戶。這種通過(guò)總價(jià)進(jìn)行“產(chǎn)品分級(jí)”的概念會(huì)得到更廣泛的接受。

??在市中心高單價(jià)前提下，不管面積是大或小的“豪宅”產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)、裝修、配置上仍在不斷精益求精，以滿足挑剔客戶的需求。甚至能看到對(duì)傳統(tǒng)住宅形式的大膽突破。更多更好產(chǎn)品的出現(xiàn)，預(yù)示著豪宅產(chǎn)品個(gè)性化時(shí)代將會(huì)來(lái)臨，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)才能得到更大的收獲。

??豪宅，不只在豪價(jià)，隨著“豪宅產(chǎn)品主義”的盛行，各大豪宅開(kāi)發(fā)商都鉚足勁在產(chǎn)品上下“硬功夫”。對(duì)此，沈潔補(bǔ)充說(shuō)到，豪宅的打造，其實(shí)就是身份感的認(rèn)同。所以，除了硬件、軟件方面的高標(biāo)準(zhǔn)打造之外，更需要營(yíng)造高端生活圈。富豪們買資產(chǎn)、買未來(lái)，也買平臺(tái)式的社交和共融。