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??“現(xiàn)在可能是下手最佳時(shí)期。”北京某知名中介品牌經(jīng)紀(jì)人洋洋（化名）告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，受此前新發(fā)地暴發(fā)疫情影響，不少業(yè)主對(duì)在售房屋進(jìn)行了降價(jià)，之后會(huì)不會(huì)隨著市場(chǎng)回升是一個(gè)未知數(shù)。

??7月18日-7月19日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者走訪北京多個(gè)中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，對(duì)于二手房市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)大部分中介都認(rèn)為，隨著新冠疫情有效控制，北京二手房市場(chǎng)冷清態(tài)勢(shì)逐漸退去。

??這一點(diǎn)主要表現(xiàn)在近期帶看量上，“6月疫情期間，首先很多意向客戶(hù)有疑慮，再加上很多小區(qū)進(jìn)不去，對(duì)帶看量、成交量影響很大。這期間，我們也是以線上蓄客為主。現(xiàn)在疫情緩和了，6月份的蓄客成果就展現(xiàn)出來(lái)了，帶看量明顯再增多。”

??記者在采訪過(guò)程發(fā)現(xiàn)，相對(duì)6月中旬這些中介門(mén)店顧客往來(lái)人次有所增加。

??有回暖趨勢(shì)

??2020年1月-6月，北京二手房新增掛牌量呈持續(xù)走高趨勢(shì)，其中，6月受疫情影響較5月有所回落。掛牌量與成交量走勢(shì)呈正比。

??經(jīng)紀(jì)人們心態(tài)的轉(zhuǎn)變要從半個(gè)月前說(shuō)起。

??58同城、安居客報(bào)告顯示，6月北京新增掛牌房源量環(huán)比漲幅為39.2%。與此同時(shí)，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月北京疫情復(fù)發(fā)下成交環(huán)比回落35%。

??成交量與掛牌量之間的落差，也讓市場(chǎng)上出現(xiàn)了“二手房拋售潮到來(lái)”的聲音。

??工作在通州區(qū)的經(jīng)紀(jì)人李亮（化名）表示，前兩個(gè)月的工作經(jīng)歷了大起大落。

??“實(shí)際上，5月底6月初已經(jīng)明顯能感覺(jué)到帶看量變大，當(dāng)時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入回暖。6月中旬受新發(fā)地再次暴發(fā)疫情的影響，又陷入半停滯。”

??在他看來(lái)，掛牌量的增加是相對(duì)的。“今年1月、2月、3月，受疫情影響即使有賣(mài)房的想法，但是實(shí)際操作有所不便，所以?huà)炫屏肯噍^去年同期都少了不少，4月、5月、6月掛牌數(shù)量的增加只是較之前恢復(fù)到一個(gè)正常區(qū)間，總數(shù)沒(méi)有特別夸張。”

??成交量方面李亮告訴記者，“雖然6月后期成交不佳，直接影響了整個(gè)月數(shù)據(jù)，但是7月以來(lái)帶看量和成交量都有大幅增加，市場(chǎng)回暖跡象明顯。”

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師王小嬙也認(rèn)為，雖然6月份北京疫情反彈，但因?yàn)榉揽卮胧┖芎靡咔椴⑽绰樱瑢?duì)全國(guó)樓市影響力度不大，樓市銷(xiāo)售降幅將持續(xù)收窄。

??貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，7月6日-7月12日，鏈家18城二手房實(shí)際交易量環(huán)比增加7.3%，其中，北京市成交環(huán)比增加12.2%。相較去年7月周度水平增加37%，成交量仍舊維持在相對(duì)較高的水平。

??7月以來(lái)，二手房市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一個(gè)顯著的變化。“有置換需求的客戶(hù)變多了。”朝陽(yáng)區(qū)某中介門(mén)店的店長(zhǎng)梁潔（化名）表示。

??梁潔告訴記者，我們公司有數(shù)據(jù)顯示北京置換型購(gòu)房需求占比約50%，這一類(lèi)型的購(gòu)房者我們也叫“新剛需”，都是通過(guò)推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積進(jìn)行置換。

??同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、西城區(qū)是換房熱點(diǎn)，同區(qū)域置換為主要路徑。

??6月，受疫情及政策等影響，“新剛需”換房意愿趨于冷靜，需求延后。“6月份帶來(lái)量、成交了都低的主要的原因還是需求跟不上。對(duì)于“新剛需”客戶(hù)來(lái)說(shuō)，需先賣(mài)出自住房產(chǎn)然后再買(mǎi)入，中間涉及多個(gè)交易環(huán)節(jié)。需要掛牌、成交再買(mǎi)房，中間還需要辦理貸款。同時(shí)，普通商品房首付在60%，超過(guò)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋首付達(dá)到80%，其中還包括契稅繳納等問(wèn)題，置換交易達(dá)成一致的難度比較大。疫情的發(fā)生又在這一基礎(chǔ)上加大了難度。改善需求的減少這也是成交量減少的原因之一。”

??在梁潔看來(lái)，置換需求的客戶(hù)增加，也是市場(chǎng)正在回暖的趨勢(shì)。

??貝殼研究院分析，上半年北京市場(chǎng)受疫情持續(xù)牽制，寬松金融政策疊加學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)短期修復(fù)，改善性需求拉動(dòng)換房鏈條局部改善，經(jīng)歷了封凍期、復(fù)蘇期、政策拉動(dòng)期、疫情復(fù)發(fā)回落期四個(gè)階段。市場(chǎng)韌性修復(fù)整體隨疫情波動(dòng)，修復(fù)速度、力度低于其他一線城市。疫情對(duì)市場(chǎng)的主要影響為需求釋放節(jié)點(diǎn)推后，在市場(chǎng)預(yù)期及市場(chǎng)情緒方面整體保持平穩(wěn)。

??買(mǎi)方市場(chǎng)將持續(xù)

??根據(jù)李亮提供的平臺(tái)數(shù)據(jù)，2020年5月-7月，北京二手房均價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，7月中旬趨穩(wěn)。

??走訪過(guò)程中多數(shù)經(jīng)紀(jì)人均表示，現(xiàn)在是買(mǎi)房絕佳時(shí)機(jī)。“以通州為例，目前更傾向于買(mǎi)家市場(chǎng)，房?jī)r(jià)處于低點(diǎn)，掛牌房源量多，且還有議價(jià)空間。

??李亮指著公司平臺(tái)上掛牌出售的某處房源告訴記者，從去年12月到現(xiàn)在該處房源已經(jīng)降價(jià)4次，目前還有10萬(wàn)-20萬(wàn)元議價(jià)空間，較剛掛牌時(shí)已經(jīng)降了50萬(wàn)元。“此后，再降的可能很小。”

??記者查閱多家中介平臺(tái)，發(fā)現(xiàn)其中亦有較掛牌時(shí)降價(jià)逾百萬(wàn)的房源。

??“5月-7月中，降價(jià)超10萬(wàn)元房源有很多，這是正常降價(jià)區(qū)間。降價(jià)超百萬(wàn)元房源也有但屬于個(gè)例，可能購(gòu)買(mǎi)時(shí)比較便宜，現(xiàn)在賣(mài)出也是賺的。個(gè)例并不能說(shuō)明整體趨勢(shì)變化。”經(jīng)紀(jì)人洋洋解釋?zhuān)瑑r(jià)格主要受區(qū)域、戶(hù)型、樓層、朝向、業(yè)主是否急于出售等多重因素影響，整體看當(dāng)前價(jià)格變化不大。另一方面，一些平臺(tái)上可能會(huì)登記一個(gè)假的房?jī)r(jià)吸引意向客戶(hù)致電，實(shí)際不可能這么低。

??同時(shí)，也有部分經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，買(mǎi)方市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。

??洋洋告訴記者，7月、8月是“新房季”，新房入市會(huì)直接影響二手房的價(jià)格。“不論新房還是二手房，我們都會(huì)根據(jù)客戶(hù)需要，推薦適合的房源。”

??“原來(lái)我是準(zhǔn)備買(mǎi)交通位置更好一些的二手房，但是家人認(rèn)為不如買(mǎi)新房住得舒適，只是目前的新房項(xiàng)目感覺(jué)位置都比較偏。”最近準(zhǔn)備買(mǎi)房的林女士就陷入這樣的糾結(jié)，“最近經(jīng)紀(jì)人又給我提供了一些位置還不錯(cuò)、快開(kāi)盤(pán)的限競(jìng)房備選，我覺(jué)得可以再等一等、選一選。”

??8月底，通州馬駒橋首個(gè)限競(jìng)房—金悅郡將正式開(kāi)盤(pán)；位于通州臺(tái)湖的萬(wàn)科城市之光?東望三期目前也處于排卡階段；位于大興瀛海的中海寰宇時(shí)代，將推出多個(gè)下躍項(xiàng)目（samrt墅）。

??從開(kāi)發(fā)商角度看，疫情嚴(yán)重影響了今年上半年業(yè)績(jī)，下半年亦成為搶收的關(guān)鍵。“價(jià)格更低，產(chǎn)品更高，已經(jīng)成為北京樓市的鮮明特色。這將是北京開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期追求的一個(gè)趨勢(shì)。”和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析。

??二手房與新房在價(jià)格和優(yōu)勢(shì)方面的競(jìng)爭(zhēng)，也更加利好購(gòu)房者。