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??30萬元能做什么？在住宅均價約1.2萬元/平方米的長沙，不僅能做80多平方米住宅的三成首付，還能全款購買30-40平方米的商業公寓。

??3月份以來，先是長沙二環內、湘江東岸的新力鉑園以工抵房名義，推出了單價6888元/平方米起的商業公寓，由于相當于在備案價基礎上打了個5折，該項目在3天時間里熱銷430套公寓。緊接著，長沙高鐵新城的明昇壹城、濱江新城的保利天禧等項目迅速跟進。占據極佳地理位置、擁有雙地鐵優勢的上述項目公寓，原單價1.5萬元/平方米上下，如今只要一萬元出頭，單價直降約5000元/平方米。長沙公寓市場掀起的集體特賣潮，單價直降二至五成不等。

??這已不是長沙商業公寓市場首推特價房。去年9月，長沙恒大珺悅府將原售價12500元/平方米的精裝公寓，以7800元/平方米起的特價促銷，令市場刮目相看。

??長沙的公寓市場以價換量，正漸成趨勢。

??究其原因，一方面，長沙商業公寓庫存高企；另一方面，相對北上廣深等一線城市，長沙的商業公寓價格虛高。

??長沙商業公寓雖然不限購不限貸，總價較低，但相對于住宅而言，公攤大、綠化率低、水電物業費高、土地使用年限短，而且大多無學位、后期轉手交易稅費高、使用人員復雜等。尤為突出的是，長沙的商業公寓供需失衡，去化壓力較大。

??湖南中原研究院數據顯示，截至2月底，長沙市內五區商業公寓庫存量繼續突破歷史最高水平，多達418萬平方米，去化周期增加至近30個月，去化壓力增大。

??據當地市場人士分析，長沙商業公寓去化周期較長，既有項目規劃商住比過高的因素，也有價格虛高原因。

??在不少一線城市，項目商住比基本為1:9，而長沙普遍為3:7，甚至4:6、5:5；一線城市的公寓價格是住宅價格的70%-80%，而此前，長沙同一項目或同一區域內的公寓價格往往高于住宅價格。

??在供過于求的狀態之下，長沙商業公寓的價格在呈下滑趨勢。湖南中原研究院的數據表明，2017-2019年，長沙市內五區1.6萬元/平方米以上的公寓成交占比不斷增加，而2020年長沙商業公寓成交價主要集中在0.8萬-1.2萬元/平方米之間。

??“不要以為長沙的住宅單價不高，就抬高價格賣公寓，商業公寓單價在住宅價格基礎上打個八折還差不多。”某央企長沙公司營銷負責人表示，長沙商業公寓的價格虛高必然導致滯銷，顯然不可持續。