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??隨著2020年年報(bào)密集披露，房企也亮出了過(guò)去一年的成績(jī)單。今年的年報(bào)季與往年相比，企業(yè)降負(fù)債、降杠桿效果成為當(dāng)下關(guān)注焦點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)更加重視財(cái)務(wù)安全。根據(jù)標(biāo)桿房企業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)容來(lái)看，“三條紅線(xiàn)”、集中供地、毛利率下滑以及市場(chǎng)增速成為企業(yè)和投資者共同聚焦的關(guān)鍵詞。

??“三條紅線(xiàn)”——降檔

??去年8月，“三條紅線(xiàn)”融資監(jiān)管政策橫空出世，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)將企業(yè)依次分為“紅、橙、黃、綠”四檔，并根據(jù)不同檔位嚴(yán)格限制房企有息負(fù)債增長(zhǎng)規(guī)模。

??在此要求下，從去年9月開(kāi)始，踩線(xiàn)的房企通過(guò)多維度營(yíng)銷(xiāo)促回款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓及出質(zhì)、分拆資產(chǎn)上市、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式實(shí)現(xiàn)降檔。尤其是“紅檔”或“橙檔”的房企三四季度投資力度顯著下降，多家房企掀起境外債回購(gòu)潮，例如華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來(lái)股權(quán)轉(zhuǎn)讓顯著升溫。

??在降杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)等操作下，從目前已經(jīng)召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)情況來(lái)看，多家房企降檔效果顯著，例如融創(chuàng)中國(guó)、大唐地產(chǎn)、中梁控股等已降至“黃檔”，越秀地產(chǎn)、金輝控股、寶龍地產(chǎn)等企業(yè)已實(shí)現(xiàn)“零踩線(xiàn)”。

??從指標(biāo)改善的難易程度看，現(xiàn)金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負(fù)債，改善難度在“三條紅線(xiàn)”中相對(duì)較低。目前處于“黃檔”的企業(yè)，如融創(chuàng)中國(guó)、旭輝控股、中梁控股等基本都是踩中剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)。即使如此，幾乎所有房企都表達(dá)出了未來(lái)一直兩年內(nèi)“三條紅線(xiàn)”降至“綠檔”的決心。

??土地兩集中——有利

??除了“三條紅線(xiàn)”引發(fā)極大關(guān)注，土地兩集中的政策影響也是業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的重點(diǎn)。對(duì)于今年3月出臺(tái)的22城土地集中供應(yīng)的政策，房企管理層均認(rèn)為其有利于推動(dòng)整個(gè)行業(yè)更加穩(wěn)健發(fā)展。

??旭輝控股執(zhí)行總裁陳東彪認(rèn)為，三次供地一定會(huì)帶來(lái)變化，對(duì)那些資金良好的全國(guó)性布局企業(yè)以及卓越運(yùn)營(yíng)、精細(xì)管理的企業(yè)會(huì)是利好。

??對(duì)綠城中國(guó)、中梁控股、越秀地產(chǎn)等土地布局覆蓋了政策中22城的企業(yè)而言，雖有影響，但整體影響可控。在影響之外，不少房企還提到，未來(lái)會(huì)繼續(xù)關(guān)注22城之外的城市布局機(jī)會(huì)。綠地香港董事會(huì)主席兼行政總裁陳軍在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上提到，目前綠地香港的布局中與調(diào)控相關(guān)的城市約10個(gè)，但政策影響相對(duì)有限，公司也在積極探索22城之外的潛力城市，其認(rèn)為，這些城市雖然沒(méi)有受到中央指導(dǎo)，但仍然有很好的窗口空間。

??毛利率下滑——利潤(rùn)空間壓縮

??毛利率是房地產(chǎn)行業(yè)老生常談的問(wèn)題。在高地價(jià)和新房限價(jià)的雙重?cái)D壓下，房企的利潤(rùn)空間被逐步壓縮，毛利率下滑現(xiàn)象在2020年也表現(xiàn)的更加明顯。

??中梁控股2020年毛利率從2019年的23.2%下降至21%。中梁控股執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官及副總裁游思嘉表示：“2020年的利潤(rùn)反映的是2017年至2019年拿地的項(xiàng)目，而這幾年剛好土地市場(chǎng)熱度高，同時(shí)，2018年以后國(guó)家開(kāi)始出現(xiàn)限價(jià)，雙重?cái)D壓下，公司毛利率有所下降。”這幾乎是此次業(yè)績(jī)會(huì)上房企毛利率下降的普遍原因。

??銷(xiāo)售增速——10%-20%

??作為頭部房企，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌判斷，新房銷(xiāo)售市場(chǎng)將達(dá)到20萬(wàn)億元，城市化率還有20個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)空間。根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2021年銷(xiāo)售目標(biāo)為6400億元，相比2020年銷(xiāo)售額保持了11.25%的目標(biāo)增速，對(duì)此，孫宏斌認(rèn)為完成目標(biāo)“沒(méi)有挑戰(zhàn)”。

??旭輝控股董事長(zhǎng)林中也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表達(dá)了對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的9個(gè)展望，其中，排在首位的就是堅(jiān)定的看多中國(guó)，看多房地產(chǎn)行業(yè)。林中相信未來(lái)十年行業(yè)平均每年銷(xiāo)售額應(yīng)該會(huì)超過(guò)17萬(wàn)億元。基于此，旭輝2021年制定了整體2650億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，相比2020年依然保持了15%的增長(zhǎng)。

??相比上述兩家，越秀地產(chǎn)和佳兆業(yè)集團(tuán)制定的目標(biāo)增速均超過(guò)15%。其中，越秀地產(chǎn)2021年合同銷(xiāo)售目標(biāo)是1122億元，較2020年完成的958億元同比上升了17.1%；而佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成在談及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃時(shí)亦指出，公司2021年銷(xiāo)售目標(biāo)為1300億元，未來(lái)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)，每年增長(zhǎng)不低于20%。

??年報(bào)·聲音

文丨曾冬梅 徐妍

??2020年的年報(bào)季已揭開(kāi)帷幕，各家房企又到了檢驗(yàn)成績(jī)單的時(shí)刻。

??經(jīng)受了2020年的疫情沖擊，在近期公布的部分房企年報(bào)中不難看出，過(guò)去的一年間房企的日子并不好過(guò)，頭部陣營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈、行業(yè)格局分紅愈發(fā)明顯，在“三條紅線(xiàn)”扼頸、融資監(jiān)管環(huán)境收緊、供地兩集中后，2021年各大房企又會(huì)何去何從？透過(guò)年報(bào)大數(shù)據(jù)和高管發(fā)聲或許能找到答案……

??謹(jǐn)慎派

??時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席 岑釗雄

??資金和投融資方面會(huì)審慎統(tǒng)籌

??截至2020年底，時(shí)代中國(guó)的凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至66%，現(xiàn)金短債比為2.1倍。

??時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席岑釗雄，“目前來(lái)講，我們?cè)谡麄€(gè)負(fù)債的控制方面做得蠻好的，現(xiàn)金流和負(fù)債的比例，資金和投融資方面，我們都安排的比較合理，而且比較審慎做統(tǒng)籌的安排。接下來(lái)將確保公司更有質(zhì)量的增長(zhǎng)。”

??關(guān)于集中供地，岑釗雄表示，“有關(guān)這方面的政策，首先政府希望通過(guò)集中供地的方式，希望不要把地價(jià)推的這么高，希望有計(jì)劃的安排，從政府的出發(fā)點(diǎn)來(lái)講，對(duì)于推動(dòng)整個(gè)行業(yè)更加穩(wěn)健的發(fā)展是有幫助的。至于整個(gè)成效是怎樣的，要看最后實(shí)施和事情的結(jié)果。時(shí)代中國(guó)整個(gè)土地儲(chǔ)備的安排，目前有50%來(lái)源于城市更新項(xiàng)目，還有產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。這一方面，我們對(duì)于公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的依賴(lài)是比較低的，這一項(xiàng)政策對(duì)我們來(lái)講，應(yīng)該不會(huì)構(gòu)成大的影響。”

??越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān) 陳靜

??增加境內(nèi)融資比重，降低融資成本

??3月16日，越秀地產(chǎn)舉行2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。截至2020年底，越秀地產(chǎn)的“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)零踩線(xiàn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為69.2%、47.5%和2.25倍，全部“綠檔”達(dá)標(biāo)。

??越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)陳靜表示，“從大環(huán)境來(lái)講，去年由于疫情的影響，整個(gè)融資環(huán)境前面比較松，后面比較緊的，公司利用了上半年比較松的環(huán)境，做了一些資金置換。其次，公司調(diào)整了境內(nèi)境外融資比例，增加了境內(nèi)融資比重，這樣也降低了融資成本。再次，公司做了直融，讓融資成本的進(jìn)一步的降低。但今年的環(huán)境其實(shí)從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)有點(diǎn)緊張了，那么今年做預(yù)算會(huì)比去年的成本稍晚多一點(diǎn)。但是公司也希望通過(guò)金融機(jī)構(gòu)和融資產(chǎn)品的結(jié)合，盡可能維持今年的成本。”

??積極派

??招商蛇口董事總經(jīng)理 蔣鐵峰

??指標(biāo)全部綠檔，有利于未來(lái)繼續(xù)加速拿地

??2021年3月23日，招商蛇口（001979.SZ）舉辦2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨投資者交流會(huì)。

??年報(bào)顯示，2020年末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三條紅線(xiàn)”要求，屬“綠檔”房企，全部達(dá)標(biāo)。

??對(duì)此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口“三條紅線(xiàn)”監(jiān)測(cè)指標(biāo)全部綠檔，擁有更大的舉債融資空間，有利于未來(lái)繼續(xù)加速拿地，在擴(kuò)大土儲(chǔ)規(guī)模，在融資受限的大環(huán)境下更具資金優(yōu)勢(shì)。

??雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁 王海洋

??集中供地讓投資方向更清晰

??關(guān)于供地兩集中政策，雅居樂(lè)集團(tuán)副總裁王海洋表示，“集中供地政策出來(lái)之后，我們都做過(guò)詳細(xì)的分析，整體上來(lái)看集中供地是國(guó)家的長(zhǎng)效控制管控的一個(gè)策略，它肯定要和其他政策協(xié)同才能推進(jìn)國(guó)家現(xiàn)在要求的“三穩(wěn)”（穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期），我們是非常理解與非常支持這個(gè)政策推進(jìn)。現(xiàn)在集中供地之后我們認(rèn)為是有好的一面。”

??“首先在集中供地過(guò)程當(dāng)中大家更清晰，對(duì)這22個(gè)城市的供地信息是更加清晰、更加透明，尤其對(duì)于資金能力和操盤(pán)能力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)備的更充分，未來(lái)土地的溢價(jià)也會(huì)慢慢降下來(lái)。未來(lái)雅居樂(lè)可能在拿地方面首先要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的分析，集中供地之后，對(duì)22個(gè)城市的土地信息會(huì)更加清晰，這樣便于提前對(duì)城市投資布局和公司的投資拿地方向更加有計(jì)劃，以便于投資的優(yōu)質(zhì)土地更多。整體來(lái)說(shuō)，后期在投資方向會(huì)更加清晰。”