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??老張一直在為自己的房子發(fā)愁，本打算賣掉老房子換一套大的，可拖了快一年房子還是沒賣出去。

??“現(xiàn)在新房有些都降價了，更別提二手房了，要想快點出手就得比別人便宜。”中介人員暗示老張的房子還得降。

??在沈陽二手房市場，和老張有同樣“焦慮”的房主還有很多；沈陽二手房市場正步入高庫存階段。截至8月27日，貝殼網(wǎng)查詢到的沈陽二手房掛牌數(shù)量高達15萬套，在兩個月前數(shù)據(jù)還是14.3萬套，兩月新增7000多套；二手房成交量卻在不斷下滑，6月25日，貝殼網(wǎng)顯示90天內(nèi)成交量5387套，到8月27日顯示90天成交量已降至4135套，成交量縮減近20%。

??同時，沈陽二手房供需關系也在發(fā)生變化。根據(jù)貝殼提供的數(shù)據(jù)，從今年3月開始二手房帶看次數(shù)持續(xù)下降，雖然每月增量房源也略有降低，但帶看次數(shù)同比大幅下滑，這意味著市場轉涼，居民購房熱情降低。

??沈陽二手房庫存排名全國第二

??根據(jù)諸葛找房研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月沈陽二手房市場價12016元/平方米，相比上月下降0.17%，雖然6—8月沈陽二手房均價依舊堅挺，但市場還是出現(xiàn)了一些變化：交易量有一定下滑，不少小區(qū)出現(xiàn)降價；在熱門降價小區(qū)中，蘇家屯奧園國際城176套掛牌房源量位居榜首，小區(qū)均價8448元/平方米；孔雀城109套掛牌房源量位居榜單第2名，小區(qū)均價7450元/平方米。另外，值得注意的是近期有降價房源逐漸增多趨勢，成交周期也越來越長。

??一位房產(chǎn)中介從業(yè)者告訴記者：“目前成交一套房源周期大概4~5個月。好一點房源可能時間會短，但大部分在4個月以上；一些位置不好有明顯缺陷的房子，可能掛上一年都賣不出去。”

       據(jù)統(tǒng)計，沈陽二手房庫存大約15萬套，全國城市二手房掛牌量排名第二；排名第一是天津，第三是重慶，庫存量分別是15.8萬套和14.6萬套。從庫存數(shù)量來看三者屬于同一量級，不同的是，天津和重慶是直轄市，人口數(shù)量不在同一量級。天津人口接近1500萬，重慶人口更是超過3000萬，沈陽人口僅907萬。由于人口少、庫存量大，沈陽二手房庫存人均占比遠超天津和重慶，鏈家統(tǒng)計的在售二手房數(shù)量排名上，沈陽每60人就有一套二手房在售，居全國城市之首。

??另一組數(shù)據(jù)顯示，2020年沈陽新建商品房銷售面積共1358萬平方米，沈陽2020年戶籍人口增長僅5.8萬。假設新增5.8萬人口全部購房，分攤新建商品房面積人均高達234平方米。

??市場觀望情緒嚴重

??房產(chǎn)專業(yè)人士分析，影響沈陽二手房庫存因素有很多，其中與市場供需、樓市政策以及購房理念變化有很大關系。

??沈陽樓市從今年年初到現(xiàn)在一直表現(xiàn)低迷，2021年上半年商品房月均銷量95萬平方米，去年同期月均銷量為103萬平方米。7月數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，沈陽新房成交量環(huán)比、同比雙雙出現(xiàn)下跌，新房均價環(huán)比下降2%，新房銷量不佳直接傳導至二手房市場。

??房產(chǎn)中介人士表示，沈陽新房與二手房既存在競爭，又相互關聯(lián)。在市場行情好時，新房漲價，帶動周邊二手房升值；行情不好時供應量充足情況下，大多數(shù)人會選擇更有升值潛力的新房，二手房就更難賣了。

??同時，由于二手房交易量下滑，也會導致一部分“賣舊買新”改善置業(yè)者需求被遏制。

??2020年5月，老張將自已一套50平方米房子掛到房產(chǎn)中介機構，位置很好，附近還有學區(qū)，但房齡比較老，超過了20年，屬于二手房中的“老破小”。

??老張本想在去年將這套老房快速出手，然后再添錢在附近買套三居室，奈何一直沒賣出去。這已經(jīng)是老張第二次降價，但看房的人還是寥寥無幾，由于老房子賣不掉就沒錢交首付，老張置業(yè)改善計劃不得不一拖再拖。

??類似老張改善房被擱置的例子比比皆是，樓市一旦進入橫盤期，購房者觀望情緒嚴重，新房市場銷量下滑，進而影響到二手房，二手房滯銷會再次影響新房改善市場，造成市場負面效應層層疊加。

??另外，據(jù)貝殼網(wǎng)顯示，沈陽二手房市場中“老破小”以及居住體驗比較差的房子（超過20年以上房齡的）房源有15696套，占總量10%；15年以上房齡房源62695套，占比達40%。另外，數(shù)據(jù)顯示，房齡在10年內(nèi)的房子更易“暢銷”，相比20年以上房齡房子月成交量相差4倍多。

??樓市政策收緊，二手房門檻變高

??今年沈陽樓市表現(xiàn)低迷，與目前執(zhí)行樓市政策有一定關系。2017年，沈陽樓市“火熱”，房價大幅上漲，為給樓市降溫，于2018年4月推出執(zhí)行三區(qū)限購政策，本地戶籍限購2套，外地限購1套，至2018年8月限購范圍擴大至全市。雖然限購政策讓房價得到一定控制，但樓市依舊很熱，尤其是在2020年疫情過后出現(xiàn)大幅反彈，直到“沈八條”政策推出后，沈陽樓市才徹底降溫。

??“沈八條”在原限購基礎上，除了增加嚴格執(zhí)行二套房首付不低于50%條款外，同時將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，這一政策在打擊“炒房客”同時，對于沈陽二手房市場也影響深遠。

??分析人士稱，個人住房轉讓增值稅的調(diào)整，為二手房流動設置了門檻，大幅增加了5年內(nèi)新房和次新房交易成本。同時隨著金融政策收緊，包括傳言沈陽房貸利率將再調(diào)整，都使二手房購買成本會更高。

??上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，沈陽二手房高庫存的現(xiàn)狀，短期內(nèi)很難改變，未來能否解決這一問題，要看城市發(fā)展、樓市政策、人口增量、城市更新等多方面因素。