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??“房票”，是最近房地產(chǎn)市場的熱詞。

??6月20日，鄭州明確要在棚戶區(qū)改造項目中實行房票安置的辦法。

??何謂“房票”？

??簡單來說，這是一種補償權(quán)益貨幣量化后出具的購置房屋結(jié)算憑證。

??房票安置可以理解為，被征收人拿著房屋安置補償權(quán)益兌換的房票，在12個月內(nèi)在中心城區(qū)向參與房票安置工作的開發(fā)企業(yè)購買商品房，逾期未使用重新按照貨幣補償方式進行安置。

??房票實際是貨幣化安置的另一種形式，它的出現(xiàn)，核心目的還是在于有效盤活樓市去庫存。

??鄭州并非全國首例。

??自2022年1月以來，已有至少15城施行房票安置，但作為首個省會城市，鄭州的嘗試，對于庫存壓力較大的城市極具示范效應(yīng)。

??房票背后的“福利”

??我們梳理了鄭州房票安置的內(nèi)容，其中有幾個亮點。

??首先，對于拆遷戶來說，最大的吸引力在于，對被征收人使用房票購買商品住房，可以享受補償權(quán)益金額8％獎勵，且不計入家庭限購套數(shù)，同時還可以獲得以現(xiàn)金方式獎勵的3個月過渡費。

??此外，持有“房票”的拆遷戶，不僅可以跨區(qū)購房，還可以享受額外的稅費減免政策。

??在12個月以內(nèi)逾期未使用的，則重新按照貨幣補償方式進行安置，不再享受房票安置相應(yīng)的政策性獎勵。

??過去，鄭州貨幣化安置比較常見，且相較于其他省市比較高，如何調(diào)動拆遷戶積極性尤為關(guān)鍵。

??房票安置，已成為政策工具箱里的一種新手段。

??綜合已實行房票安置的城市，目前優(yōu)惠政策是刺激被征收人的主流方式，比如紹興、湖北鄂州、信陽、許昌均明確了額外的補貼政策，以紹興越城區(qū)為例，通過房票在6個月內(nèi)買房，給予補償總額10%；12個月內(nèi)給予補償總額5%。

??對于在鄭房企而言，參與意愿有，但尚未明確項目報名通道，也就是說具體細(xì)則尚有待完善。部分房企相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“有意愿將較難去化的項目參與進來?！?/p>

??但房票的兌付時間周期是否會對現(xiàn)金流造成一定的影響，成為房企們考慮的一大問題。

??從房票購房周期來看，被征收人簽訂補償安置協(xié)議確定房票文本，約定時間內(nèi)搬遷領(lǐng)取房票，可以在參與的開發(fā)商提供的商品房中自主選擇房源，憑房票與開發(fā)商簽訂買賣合同，并在房票上對相關(guān)信息進行簽注之后，才能進入結(jié)算流程。申請資金劃撥后，會在10個工作日內(nèi)撥付資金。

??這實際對政府公信力及兌現(xiàn)能力提出了考驗。

??或?qū)⑾袇^(qū)住宅容量的1/4

??鄭州樓市的不溫不火，也讓此番棚改房票安置充滿了“救市”的意味。

??鄭州樓市的高光時刻是在2016年，當(dāng)年7月鄭州連發(fā)兩份文件推進棚改貨幣化安置。彼時一大批本土拆遷居民購房需求被激發(fā)。

??僅2016年一年時間，鄭州主城區(qū)商品住宅成交量達到1444萬平方米，同比增加54.3%。也是在這一年，鄭州房價連漲，主城區(qū)成交均價破萬元，同比漲11.25%。

??2018年鄭州棚改規(guī)模退潮，當(dāng)年開工量同比下降78%，2021年更是降至近8年最低位，只有1.5萬套。

??疊加疫情和市場調(diào)控，鄭州市場清冷一片，降價促銷、首付分期、特價房更是頻出。

??2020年，鄭州再提棚改貨幣化安置，提振市場信心。到如今房票安置推出，預(yù)期再難重現(xiàn)2016年時對樓市的逆轉(zhuǎn)力度。

??綜合鄭州近期出臺的政策，核心導(dǎo)向仍然是去庫存。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，鄭州商品住宅庫存規(guī)模已經(jīng)達到了1453萬平方米，消化周期達到21.5個月。截止5月末，鄭州商品住宅庫存規(guī)模位列百城庫存總量的第13位。

??重點是，房票安置將會為鄭州樓市帶來多少增量？

??實施房票安置后，鄭州明確新征收項目原則上不再新建安置房。也就是說，未來這部分安置群眾將會重點購買現(xiàn)有存量住房。

??我們根據(jù)公開信息進行了保守估算。

??2020年鄭州官方發(fā)布年度棚戶計劃，數(shù)據(jù)來看，計劃征收45個棚戶區(qū)，共29201戶，村均按照650戶測算。2021年官方統(tǒng)計，鄭州主城內(nèi)六區(qū)（不含經(jīng)開、東區(qū)）尚有79個城中村項目未摘牌，未來3年內(nèi)完成回遷安置的話，預(yù)計總戶數(shù)超5萬戶。

??根據(jù)鄭州市七普人口數(shù)據(jù)，集體戶戶均人口約4.75人，另據(jù)鄭州市2020年11月發(fā)布的《鄭州市儲備土地綜合開發(fā)實施細(xì)則》，規(guī)定確需實物安置的，實物住宅安置面積不超70平方米，則鄭州市目前待拆遷的79個棚戶區(qū)，共計賠付1500萬方左右的安置房面積，按照棚戶區(qū)評估價/周邊市場價約等于1:2的比例換算，1500萬平方米安置房面積對應(yīng)750平方米商品房面積，未來3年內(nèi)完成所有群眾的回遷安置的話，則未來三年年均可釋放的商品房量為250萬平方米左右。

??再來看鄭州市區(qū)商品住宅容量，2019年至2021年三年，年均容量為980萬平方米。

??也就是說，按照房票安置產(chǎn)生的年均增量購房需求，大約是整個市區(qū)住宅總量的四分之一。

??早在2015年，我國就有城市在棚戶拆遷安置中推出房票制度。2016年，在全國房地產(chǎn)去庫存大潮下，越來越多的城市推出房票制度。直至2018年棚改貨幣化被暫停。

??如今，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力不斷增加的情況下，短期成交低迷造成去化周期攀升。房票制度如今再被重啟。

??據(jù)不完全梳理，目前推行房票安置的城市或地區(qū)已經(jīng)達到了16個，2022年就有15個。

??這些城市有一個共同特征，即庫存壓力較大。其中多以三四線城市為主。

??6月18日，為化解存量商品住宅，南京溧水區(qū)推出3項政策，其中一條便是全面實行“房票”安置。即將住宅房屋征收貨幣補償金額以“房票”形式出具給被征收人，由被征收人在溧水區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房或二手住房（含車庫、儲藏室等配套用房）用于安置。

??截止5月末，南京商品住宅庫存面積同比提升36.6%至988萬平方米，其中，溧水區(qū)庫存面積達到96萬平方米，同比增加28.9%，去化周期達到20個月。

??再來看比較典型的寧波和紹興。

??5月31日，寧波提出推行征收安置房票制度，但具體細(xì)則未定，在此之前寧波奉化已啟動房票政策。6月15日，紹興越城區(qū)可憑“房票”購買新建商品房，并給與一定的補助。

??這兩個城市均屬于庫存上漲幅度較大的城市，庫存壓力開始顯現(xiàn)。

??比如寧波，截止5月末寧波商品住宅庫存達到440萬平方米，同比漲幅達到67%，在百城庫存漲幅中排在第五位。

??紹興庫存同比漲幅也達到了55%，在百城庫存漲幅中排在第六位。

從去庫存的角度來看，后續(xù)庫存壓力較大的城市，以及庫存規(guī)模漲幅靠前的三四線城市或?qū)⒏M，此外，從去化周期來看，蘭州、長春、哈爾濱、銅陵、北海、呼和浩特、寶雞、嘉興等均超40個月，去化壓力非常大，此類城市或?qū)⒓哟罅Χ热齑妗?/p>

??房票安置本質(zhì)是貨幣化安置的另外一種形式，在房地產(chǎn)下行壓力加大的背景下部分城市重啟棚改房票安置。這具有很強的信號意義。

??首先，棚改房票安置將激活更多的購房和住房消費需求，而且還可以提供較強購買力支撐，利于加速樓市成交去化，緩解市場去庫存壓力。此外，棚改的新開工等本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要組成部門，有助于拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

??目前來看，這將是一場多贏的嘗試。