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??不過3個月，西安再次對樓市限購政策進行松綁。

??11月19日，西安市住建局發(fā)布《關于支持剛性和改善性住房需求有關問題的通知》（以下簡稱“通知”），內(nèi)容包括放松購買首套二手房條件，降低人才購房門檻，增加二孩及以上家庭購房套數(shù)，縮小限購區(qū)域范圍等。

??樓市再次迎來利好。

??“此次政策的調(diào)整重點在二手房方面，目前西安二手房交易價格連續(xù)下行且跌幅較大，交易周期長，導致?lián)Q房需求受阻，新房交易受到影響。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??西安當?shù)匾晃环课葜薪槿耸坑∽C了上述專家提及的情況。他表示，當下居民購房需求不振，觀望情緒濃厚，二手房成交周期拉長，價格“跳水”亦越來越多，“降價二三十萬元還不一定能賣掉。”

??西安調(diào)整限購政策

??通知指出，從西安市外遷入西安市，且在住房限購區(qū)域無住房的居民家庭，落戶西安即可在住房限購區(qū)域購買首套二手住房；在住房限購區(qū)域無住房的非西安市戶籍居民家庭，只要持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

??此前，外地遷入戶籍購房前需落戶滿1年且連續(xù)繳納6個月社保或個稅，非西安市戶籍購房前需連續(xù)繳納2年社保或個稅。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪告訴記者，這一舉措不僅對非本地戶籍人口而言是一大利好消息，放寬了購房資格，極大程度上滿足合理住房需求，緩解購房難壓力；也將促進二手房市場交易活躍度走高，提升二手房市場信心，穩(wěn)定預期。

??此外，經(jīng)批準引進的各類人才購房條件也作出相應調(diào)整，購房前不再要求提交社保或個稅相關證明材料。

??“此舉將達到一舉兩得的效果，既促進人才群體購房需求釋放，帶動樓市成交，同時也將吸引高素質(zhì)人才扎根西安。”關榮雪稱。

??西安市住建局表示，此次政策調(diào)整主要是支持居民剛性和改善性住房需求，以及吸引各類人才在西安市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

??李宇嘉表示，這幾年西安積累了很多新市民、年輕人，通過降低非戶籍落戶后購房或直接購房的門檻，有助于這些人群扎根大西安，提高西安的城市中心地位。

??西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年末西安市常住人口1030萬，到2021年末達到1316.3萬人，人口向西安集聚的趨勢明顯。

??通知還放寬了二孩及以上家庭購房套數(shù)規(guī)定，通知指出，對于二孩及以上家庭，若符合西安市購房資格，在住房限購區(qū)域內(nèi)限購套數(shù)基礎上可新購1套住房。

??不過，二孩及以上家庭在住房限購區(qū)域參加新建商品住房購房登記時，第１套、第2套以“剛需家庭”類別登記，第３套以“普通家庭”類別登記。

??關榮雪認為，此舉支持多孩家庭購房，充分促進改善需求的釋放，同時也是充分考慮到不同人口結(jié)構家庭的住房需求，合理紓解供需矛盾。

??限購范圍方面亦做出調(diào)整。西安此次限購范圍的調(diào)整主要涉及5個區(qū)域，其中臨潼區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城上林街道、灃西新城高橋街道、馬王街道以及高新區(qū)托管的非限購區(qū)域不再列入西安市住房限購限售范圍。

??李宇嘉表示，外圍新城新區(qū)收縮限購的區(qū)域外圍，是近期熱點城市限購政策適當調(diào)整的一種方式，對于樓市降溫快的區(qū)域適當調(diào)整限購是一種較有效的模式，既不違背房住不炒，也釋放紓困市場，穩(wěn)定預期的信號。

??二手房掛牌量超10萬套

??這是西安今年內(nèi)第三次出臺樓市松綁政策。

??此前的5月28日，西安從四大方面優(yōu)化樓市調(diào)控政策，包括調(diào)整住房公積金貸款最高額度、將28周歲以上未婚人士劃為剛需、新房網(wǎng)簽3年即可買賣等多項利好舉措。

??8月19日晚，西安又推出“以租換購”新政，新政提到，居民存量住房納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，居民家庭方可在西安限購區(qū)域獲得新增購買一套住房資格。

??在此前兩輪新政基礎上，西安限購政策再度松綁，這在一定程度上激活了部分改善型購房需求，將有利于市場需求的恢復。

??連續(xù)出臺調(diào)控新政的背景是，西安樓市目前正處于深度調(diào)整階段。

??作為西北地區(qū)唯一國家中心城市，西安樓市從2016年3月份開始逐漸升溫，其中新房價格更是連漲69個月，曾誕生多個“萬人搖”項目，直到2021年底才逐漸回歸理性。

??二手房市場也不容樂觀。2021年5月，二手住宅交易量開始下降，同年7月，隨著西安二手房指導價空降，市場從過熱開始轉(zhuǎn)向過冷。

??“西安‘5·28’政策出臺后，限售政策的放寬，二手房掛牌量增多，再加上平臺在掛牌房源時不再顯示二手房指導價，市場曾短暫回暖，但熱度并未能延續(xù)下去。”前述中介人士告訴記者，二手房市場還在下探中。

??從數(shù)據(jù)上看，11月16日，國家統(tǒng)計局公布的10月份70城房價數(shù)據(jù)顯示，西安新房、二手房價格環(huán)比均下滑，其中二手房環(huán)比下降0.2%，是今年西安二手住宅價格連續(xù)第3個月下降。

??和價格下滑成正比的是，二手住宅交易量同樣出現(xiàn)回落。西安市住建局數(shù)據(jù)顯示，10月份西安市二手住宅共成交4390套，環(huán)比下降27.86%；二手住宅成交面積為42.27萬平方米，環(huán)比下降27.73%。

??另據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，目前西安在售二手房高達11.15萬套，其中7天上新房源1977套。

??“一套二手房交易能帶動2-3套連環(huán)單交易，不僅能釋放中小戶型、中低價位為主的二手房供需，促進新市民住房需求實現(xiàn)，還能通過賣一買一帶動住房消費升級。”李宇嘉分析，類似西安等熱點城市換房需求占很大比重，換房需求能否順暢是市場是否良性循環(huán)的標志。