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??繼杭州、上海、深圳、西安之后，北京市大興區(qū)也開(kāi)始嘗試二手房直售模式。

??4月21日，大興區(qū)政府發(fā)布消息稱，大興區(qū)“存量房信息發(fā)布平臺(tái)”日前正式啟動(dòng)上線。該平臺(tái)上線后，賣家只需通過(guò)平臺(tái)實(shí)名注冊(cè)登錄，即可發(fā)布個(gè)人房源信息，通過(guò)平臺(tái)對(duì)房源信息的展示、推廣，與承購(gòu)人自行達(dá)成成交意向。

??為保證房源真實(shí)，使購(gòu)房者更放心，大興區(qū)存量房交易平臺(tái)還推出了房源驗(yàn)真功能，所有房源都經(jīng)過(guò)房管部門核驗(yàn)，保證“真房源”。房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放，中介經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，防止騷擾。

??大興區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心還配套了一個(gè)自主交易窗口，如果購(gòu)房者和房東談妥了，可以去自主交易窗口進(jìn)行網(wǎng)簽。一旦買賣雙方可以通過(guò)政府平臺(tái)順暢交易，每套房的中介費(fèi)可以省數(shù)萬(wàn)至數(shù)十萬(wàn)元不等。

??可省大額中介費(fèi)

??大興區(qū)“存量房信息發(fā)布平臺(tái)”已經(jīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)有二手房買賣雙方免費(fèi)開(kāi)放。賣方可以發(fā)布房源，買方可根據(jù)自己的實(shí)際需求自主選擇目標(biāo)房屋。

??通過(guò)政府主導(dǎo)的存量房交易平臺(tái)買賣，對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)好處很多。首先是更安全、更真實(shí)，賣方須通過(guò)實(shí)名認(rèn)證后，才可上傳房源信息，而且平臺(tái)確認(rèn)該房源權(quán)屬信息真實(shí)、房屋可售后，才能對(duì)外發(fā)布。政府平臺(tái)的把控審核，有效杜絕商業(yè)化互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“假房源”現(xiàn)象。

??另一個(gè)好處是，買賣雙方可以實(shí)現(xiàn)整個(gè)交易過(guò)程“去中介化”，購(gòu)房者實(shí)名注冊(cè)后，可以直接和房東取得聯(lián)系，自行看房商談房?jī)r(jià)。因?yàn)榉慨a(chǎn)中介無(wú)法查看個(gè)人自主掛牌信息，就失去了“橫插一腳”的機(jī)會(huì)，無(wú)法壟斷市場(chǎng)。因而買賣雙方獲得了自主選擇的機(jī)會(huì)，避免交易信息差。

??最重要的是，買賣雙方可以省下日益高昂的中介費(fèi)。近年來(lái)，不僅房?jī)r(jià)上漲，中介費(fèi)率也水漲船高。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京7家市場(chǎng)占有率較高的中介機(jī)構(gòu)中，鏈家、我愛(ài)我家、麥田、中原、麗茲行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均為成交價(jià)的2.7%，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為2.5%，中天置地最少，中介費(fèi)率在1.5%~2%之間浮動(dòng)。

??以目前北京2.7%的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，一套500萬(wàn)元的剛需二手房，中介費(fèi)可達(dá)13.5萬(wàn)元；一套1000萬(wàn)元以上的改善型二手房，中介費(fèi)超過(guò)27萬(wàn)元。

??高房?jī)r(jià)疊加高昂的中介費(fèi)，引發(fā)市場(chǎng)“去中介化”爭(zhēng)議，并推動(dòng)“二手房直售”模式迅速推廣。2021年以來(lái)，全國(guó)各地樓市動(dòng)作頻繁，截至目前上海、深圳、杭州、蘇州等地接連上線了二手房交易系統(tǒng),打破傳統(tǒng)依賴中介機(jī)構(gòu)的房屋銷售模式。

??“二手房直售模式具有創(chuàng)新意義，也能提高直接交易的比例，對(duì)于房東和購(gòu)房者在交易模式方面增加了更多選擇，各地政府機(jī)構(gòu)的介入，對(duì)中介機(jī)構(gòu)具有一定的挑戰(zhàn)。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)二手房直售這種模式有可能會(huì)占據(jù)一部分市場(chǎng)，和房產(chǎn)中介形成競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而促進(jìn)二手房市場(chǎng)的良性進(jìn)化。

??難以“去中介化”

??政府主導(dǎo)的二手房交易平臺(tái)橫空出世，真得會(huì)打擊到房屋中介機(jī)構(gòu)的生意嗎？

??多位中介人士表示，二手房直售給市場(chǎng)提供了一個(gè)想象空間，但真正達(dá)成交易并不容易。目前二手房市場(chǎng)的主流仍是以中介為渠道的交易形式，因二手房交易金額較大、涉及環(huán)節(jié)較多，短期內(nèi)不太可能完全做到去中介化。

??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，房產(chǎn)中介并不會(huì)被取消，而是將更加規(guī)范化。房地產(chǎn)交易低頻、非標(biāo)、重資產(chǎn)的特點(diǎn)決定了其完全通過(guò)自主交易是不現(xiàn)實(shí)的，由于房產(chǎn)交易本身的復(fù)雜性，對(duì)于專業(yè)人員的依賴是必不可少的，房產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該越來(lái)越規(guī)范發(fā)展，而非取消。

??“當(dāng)前在全國(guó)二手房交易中，約85%的交易是由房產(chǎn)中介完成的，房東和購(gòu)房者自主交易的比例相對(duì)不高。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，沒(méi)有平臺(tái)支持，交易風(fēng)險(xiǎn)很大。

??從當(dāng)前大興存量房發(fā)布平臺(tái)服務(wù)內(nèi)容來(lái)看，北京一位資深中介人士認(rèn)為，其線上數(shù)字化能力達(dá)不到商業(yè)型網(wǎng)站水平，也不可能提供線下服務(wù)。而且非市場(chǎng)化的交易平臺(tái)，缺乏資金和動(dòng)力去做大交易規(guī)模，所以最終很可能規(guī)模受限。

??可以對(duì)比的是，市場(chǎng)化交易平臺(tái)貝殼找房的研發(fā)費(fèi)用連年增長(zhǎng)。2020年，貝殼研發(fā)費(fèi)用為24.8億元；2021年其研發(fā)費(fèi)已經(jīng)達(dá)到32億元。正是這樣的高投入，才讓貝殼的數(shù)字化服務(wù)能力得到提升，而政府平臺(tái)較難做到高投入。

??其實(shí)，北京此前也曾試點(diǎn)過(guò)免中介費(fèi)的二手房交易平臺(tái)。2015年時(shí)北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)上線，這也是一個(gè)政府主導(dǎo)型平臺(tái)，但最終掛牌量和成交量都非常少，根本動(dòng)搖不到中介的蛋糕。

??從實(shí)際效果看，杭州的二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)也未產(chǎn)生巨大影響。個(gè)人掛牌功能上線近兩個(gè)月，掛牌數(shù)大約只有2000套，其中還包括了一些歷史數(shù)據(jù)。

??“除了提供線上掛牌平臺(tái)，中介還提供了線下前期走訪、宣傳力度、覆蓋面、成交資金安全、跑合同網(wǎng)簽、貸款等服務(wù)。很多時(shí)候，房屋交易還有附加需求，比如賣家要求盡快成交，這個(gè)時(shí)候還是中介占優(yōu)勢(shì)。”一名中介從業(yè)者表示。

??從更廣的范圍來(lái)看，由于陌生人之間的信任關(guān)系較難構(gòu)建，作為大額交易的二手房，首要的關(guān)注點(diǎn)是交易資金的安全性。“如何將交易資金安全風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降至最低，成為除房源發(fā)布之外需要重點(diǎn)解決的痛點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。